近两年火爆的(de)创新产(chǎn)品公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品(pǐn)，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红体(tǐ)现(xiàn)出该类产品长期(qī)投资价值，通过观测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供分配(pèi)现金等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生现金收益(yì)，特许经营权分红目前已包含了(风雨兼程下一句是什么持之以恒意思，风雨兼程下一句是什么这一生le)利润分配和本金的归(guī)还(hái)，在选择投资标的(de)时应了(le)解资产类(lèi)型和分红的特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公(gōng)布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的(de)公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分配金(jīn)额占可供分配金额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收(shōu)益来源(yuán)为持有期(qī)分红收益，以及(jí)基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价(jià)格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综(zōng)合(hé)影响，较(jiào)易引(yǐn)起波(bō)动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金分红预(yù)期(qī)则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自(zì)基(jī)础设施(shī)资产的经营现金流，投资(zī)人通过基金募集(jí)材料和信(xìn)息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作(zuò)为进(jìn)行投资决策的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基(jī)金(jīn)份额二级市场价(jià)格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人(rén)实际(jì)获(huò)得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具(jù)参(cān)考价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资中心运(yùn)营高级副(fù)总监李(lǐ)华平也表示，根(gēn)据(jù)《公(gōng)开(kāi)募集基(jī)础设施证券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施(shī)基(jī)金(jīn)应(yīng)当将(jiāng)90％以上合(hé)并(bìng)后基金(jīn)年(nián)度可分配金额以现金(jīn)形式分配给投资(zī)者(zhě)，强制(zhì)分(fēn)红机制是(shì)公募REITs的主要特征之(zhī)一(yī)，稳定的分红机制(zhì)体(tǐ)现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投资(zī)价(jià)值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二(èr)级市场价(jià)格反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红(hóng)体现了这类(lèi)产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同于债券(quàn)的固定(dìng)利息回报，而是(shì)由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的角(jiǎo)度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类(lèi)，为资产配置多元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具有较强的(de)配置价值。另一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者稳(wěn)定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通(tōng)过分红(hóng)获取相对于(yú)投资债券相对高的收益性，在(zài)有效控(kòng)制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了投资收(shōu)益“落袋为安”外(wài)，市(shì)场(chǎng)对于未来分红水平的预期(qī)，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级市场价格走(zǒu)势(shì)的(de)关键因素(sù)之一。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的(de)二(èr)级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报(bào)，部分产品受宏观(guān)经济的影响，可分配金额完(wán)成(chéng)率不(bù)达预期，一定(dìng)程度上(shàng)影响了公募(mù)REITs二(èr)级市场的(de)价(jià)格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波动受多(duō)重(zhòng)因素的(de)影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素(sù)之(zhī)一(yī)，而(ér)稳定的分红有利于吸引投(tóu)资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也表示(shì)，近期经济(jì)预期恢(huī)复，一方面(miàn)市场热点呈(chéng)现向股票和债券回归的过程；另一方面(miàn)，基础设施(shī)项目的经营业绩相(xiāng)对(duì)经济活力(lì)的(de)改(gǎi)善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额的开(kāi)盘指(zhǐ)导价做(zuò)调(diào)减(jiǎn)处理，调减金额根(gēn)据(jù)单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红(hóng)前后基金(jīn)份(fèn)额净(jìng)值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资者长期投资的信心，同时需结(jié)合持有产品的(de)特(tè)性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金(jīn)归(guī)还(hái)

　　普通(tōng)投资(zī)者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业(yè)内(nèi)人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本(běn)金(jīn)之(zhī)上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确(què)，分(fēn)派的是(shì)本金与(yǔ)增(zēng)值两个部分，两个(gè)部分(fēn)之间的比例(lì)是变动的(de)，与现有(yǒu)公募基金分红差异(yì)很(hěn)大(dà)，大多数普通投资者可能(néng)把“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到(dào)期后基金价(jià)值面临极大不(bù)确定性，这是(shì)该类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前公募(mù)REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营权类和产(chǎn)权(quán)类两(liǎng)大(dà)资产类型，持有产权类(lèi)产品(pǐn)的收益(yì)主要包括每年的(de)现金分(fēn)红及资产增值的收益，而(ér)持有特许经(jīng)营类产品(pǐn)的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特(tè)许经(jīng)营权类资产的分红包括了(le)利(lì)润分配和本金的归(guī)还，两者(zhě)的比(bǐ)率也(yě)是(shì)变(biàn)动的，对特许经(jīng)营(yíng)权类资产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的(de)时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底(dǐ)层(céng)资产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形成区别。特许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)的(de)公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的(de)价值增值，所(suǒ)以相对(duì)股性偏强(qiáng)。普通投资(zī)者在选择(zé)公(gōng)募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资产属性，对(duì)所选择产品的(de)二级市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人(rén)也(yě)认为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权到(dào)期后不再(zài)能(néng)产生现金收益，因此将可供分配金额的(de)分配(pèi)理(lǐ)解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基(jī)于这(zhè)个特(tè)点，剩(shèng)余经营(yíng)期限较短的特许经营项(xiàng)目(mù)，通常具备更高的分派(pài)率水平。对于(yú)剩(shèng)余期(qī)限较长的特许经营权项目(mù)，即使分(fēn)派率相对(duì)较低，也有足够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者(zhě)注(zhù)意，特许经营权项目的分派金额包含了投(tóu)资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下(xià)，基金份(fèn)额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类项(xiàng)目的(de)土地(dì)或(huò)建筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造(zào)或补缴土(tǔ)地出让金等(děng)追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似(shì)永续经营的风雨兼程下一句是什么持之以恒意思，风雨兼程下一句是什么这一生假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观(guān)测(cè)内部收益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红(hóng)的时(shí)点，多位业内人士(shì)还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金、内部收(shōu)益率等(děng)指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基金表示，年报(bào)指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两个(gè)：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区(qū)别。经营活(huó)动产(chǎn)生的现(xiàn)金净流量是指企业(yè)经(jīng)营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企业本身经(jīng)营活动(dòng)产生；可供分(fēn)配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金(jīn)影响(xiǎng)利(lì)润表的项目(mù)进行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现在(zài)相对股债市场独立的(de)资产配置功能(néng)，比较适合长期持(chí)有。建议投(tóu)资者对经营(yíng)权类(lèi)的资产可以(yǐ)更多关注(zhù)内部(bù)收益率的高低，对(duì)产权类的资(zī)产(chǎn)更多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收(shōu)益主要(yào)来(lái)自(zì)底层资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运(yùn)营情(qíng)况直接影响(xiǎng)投资(zī)回报(bào)，投资者(zhě)可综(zōng)合考虑原(yuán)始权益人(rén)综合实力、运营管理机构实(shí)力、公募基金管(guǎn)理人实力等多重因素(sù)来(lái)选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于(yú)分红交易带来(lái)的短期(qī)博弈(yì)机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议投(tóu)资者关注有基(jī)本(běn)面支撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对明显、同时分红规模较(jiào)为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行(xíng)首年及(jí)次年的可(kě)供分配(pèi)金额预测。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的(de)实际分红(hóng)金额(é)与(yǔ)募集(jí)材料中披露预测进(jìn)行比(bǐ)较分析，结合(hé)经济及市场的实际环(huán)境，对(duì)基础设施(shī)项目的运营业(yè)绩(jì)及(jí)REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行(xíng)判断。”中金基(jī)金上述负责(zé)人(rén)也称。

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