近两年火(huǒ)爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人(rén)士(shì)对此表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期(qī)投资(zī)价值，通过观测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)等(děng)指标，也是观(guān)察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)注(zhù)意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不再产生现金收益，特许经营权分(fēn)红目前(qián)已包含了利润(rùn)分配和(hé)本金的(de)归(guī)还，在(zài)选择投(tóu)资标的时应了(le)解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚(shàng)未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额的(de)公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全(quán)年(nián)分配金额(é)占可供分配金(jīn)额(é)比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例(lì)在96％以上。

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　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来源为持有期分(fēn)红收益，以及基(jī)金份额交易(yì)价格的变化。基(jī)金份额二(èr)级市场价格(gé)受(shòu)到公(gōng)募REITs资(zī)产运营情况及(jí)市场(chǎng)因素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红(hóng)预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设施(shī)资(zī)产(chǎn)的(de)经营现金流，投(tóu)资人(rén)通(tōng)过基金募集(jí)材料(liào)和信息披露文件，结合(hé)行业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进(jìn)行(xíng)投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价格变(biàn)化导致的(de)浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分红作(zuò)为基金(jīn)份额持有人实际(jì)获(huò)得的现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，对于长期投资者(zhě)更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监(jiān)李(lǐ)华平也表示，根据《公开募(mù)集(jí)基础设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及(jí)相关(guān)法规要求(qiú)，基础设(shè)施基金(jīn)应当(dāng)将90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金(jīn)额以现金形式分配给投资(zī)者，强制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs的主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定(dìng)的分红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度来(lái)看(kàn)，基础设施公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分(fēn)红体(tǐ)现了这类产品(pǐn)的“债性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于债(zhài)券派息，但不等同于债券的固定利息(xī)回(huí)报，而是由可供分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产配置(zhì)多元(yuán)化(huà)提供抓(zhuā)手，具有较(jiào)强的配置(zhì)价值。另一方面(miàn)，公募REITs的(de)分红能够帮(bāng)助机构投(tóu)资者稳定收益。机构(gòu)投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通(tōng)过分红获(huò)取相对于投资债券相(xiāng)对(duì)高的(de)收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下(xià)，增(zēng)厚资产包(bāo)收益(yì)，起到(dào)投资“压(yā)舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对于未来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场(chǎng)价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的(de)二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了(le)2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一(yī)定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市(shì)场的(de)价格(gé)波动(dòng)受多(duō)重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价(jià)格的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人也(yě)表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票(piào)和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业(yè)绩相对经济活力的改(gǎi)善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权(quán)日，将对(duì)基金份(fèn)额的开盘指导价做调(diào)减(jiǎn)处理，调(diào)减金额根据单位(wèi)基金份额的分红金额进行计算(suàn)。除权操作是对(duì)分(fēn)红前(qián)后基金份额净值变化的修正，使投资人(rén)在基(jī)金分红前后均可(kě)以获(huò)得公平的(de)投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心(xīn)，同(tóng)时需结合(hé)持有产品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特许经营(yíng)权分(fēn)红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公募基(jī)金(jīn)分红前提是本(běn)金(jīn)之上的增值部分不同，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金运作(zuò)期间的(de)“分(fēn)红(hóng)”界定为(wèi)“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本(běn)金(jīn)与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间(jiān)的比(bǐ)例(lì)是变动(dòng)的，与现有公募基金分(fēn)红差异(yì)很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额(é)误认为(wèi)是持(chí)续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金价值面(miàn)临极大(dà)不确定性，这是该类(lèi)投资者(zhě)应(yīng)该注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表示，目(mù)前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权(quán)类两大资产类型，持有产权类产品(pǐn)的收益主要包(bāo)括(kuò)每年的(de)现金分红及资产增(zēng)值的收益，而持有特许经营(yíng)类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来自项(xiàng)目每(měi)年的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类资(zī)产的分(fēn)红包括了利(lì)润分(fēn)配和本金的归(guī)还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特(tè)许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投(tóu)资收益(yì)。普通投(tóu)资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而(ér)形成(chéng)区别。特许经营(yíng)权类的公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)因其分红相当(dāng)于包(bāo)含“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较(jiào)多，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所以相对股性偏(piān)强(qiáng)。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层资(zī)产属性，对所选择(zé)产品的二级市场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营项目(mù)在经(jīng)营权到期后不(bù)再能产(chǎn)生现(xiàn)金(jīn)收益，因此将可供分配(pèi)金额的分(fēn)配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短(duǎn)的特许经营(yíng)项目，通常(cháng)具备更高的分(fēn)派率(lǜ)水平(píng)。对于剩余期限较长的特(tè)许经(jīng)营权项目(mù)，即使分派(pài)率相对较低，也有足够(gòu)年限2020湖南交通工程学院学费多少钱一年呢，湖南交通工程学院费用收(shōu)回(huí)本金并取得收(shōu)益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者注(zhù)意，特(tè)许(xǔ)经营权项目的(de)分派(pài)金额包含了投资本金，在不(bù)进行(xíng)扩募的(de)情况下，基金份(fèn)额单价随着分派(pài)进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收(shōu)益来自(zì)项目(mù)剩余期限产生(shēng)的(de)现金流。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目相比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一(yī)般较(jiào)长，再(zài)加上到期后通过(guò)对建筑的(de)更新(xīn)改造或补缴土地出让金(jīn)等追加投资，有机会进一(yī)步延长(zhǎng)经营期限。这种类(lèi)似永(yǒng)续经营的假设(shè)反(fǎn)映在(zài)基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投(tóu)资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业(yè)内人士(shì)还表示，在产品分红期，投资者可(kě)以观(guān)测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观察(chá)和评(píng)估(gū)项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露的经营活(huó)动现金流，二(èr)是可供分配现金(jīn)，二者存在(zài)本(běn)质(zhì)性区别(bié)。经营活动(dòng)产生的(de)现金净流量(liàng)是指(zhǐ)企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业本身经营活(huó)动产生(shēng)；可(kě)供(gōng)分(fēn)配的现金实(shí)质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影响利润(rùn)表的项目进(jìn)行调(diào)整(zhěng)，加期初现金，最(zuì)终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投(tóu)资价值体(tǐ)现(xiàn)在相对股债市(shì)场独立的资(zī)产(chǎn)配(pèi)置(zhì)功能，比较适合长期持有。建议投(tóu)资者对经营(yíng)权类的(de)资产可以更(gèng)多关注(zhù)内(nèi)部收益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更(gèng)多(duō)关注(zhù)分派率高(gāo)低。因(yīn)为公(gōng)募(mù)REITs可分配收(shōu)益(yì)主要来自底层资(zī)产(chǎn)的经营(yíng)净现金(jīn)流，所以底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)直接(jiē)影响投资回报，投(tóu)资(zī)者可综(zōng)合考(kǎo)虑原始权(quán)益人综(zōng)合(hé)实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管理人(rén)实力等(děng)多重因素来选择(zé)投资标(biāo)的(de)。

　　中(zhōng)信证券研报(bào)也(yě)显示，公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，由于分红交易(yì)带来(lái)的(de)短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接连回调(diào)，建议投资(zī)者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均(jūn)会载明REITs在发行(xíng)首年(nián)及次(cì)年(nián)的可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分(fēn)红金(jīn)额与募集材料中披(pī)露预测进行比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对(duì)基(jī)础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能(néng)力进行判断。”中金基金(jīn)上述(shù)负责人也称。

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