5月以来，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以(yǐ)公募(mù)基金(jīn)为代表的机(jī)构对于这(zhè)一板(bǎn)块已(yǐ)经在悄然布局。数(shù)据显示，以南方(fāng)和华(huá)夏(xià)的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时(shí)所公布的总(zǒng)份额(é)均较4月(yuè)28日(rì)时有(yǒu)小幅增长。根(gēn)据基金一季报统计(jì)，龙头与(yǔ)地方国企央企获(huò)得增持，持仓数量占流(liú)通股(gǔ)比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业(yè)红利时代(dài)已过 精耕细(xì)作(zuò)成(chéng)共识(shí)

　　从公募基(jī)金对(duì)房(fáng)地(dì)产的(de)配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产(chǎn)行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表现出色，但(dàn)公募所持房(fáng)地(dì)产公司市值(zhí)在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三(sān)年(nián)来的首次回升，年(nián)底这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公募对(duì)房地产行业的(de)持股比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季(jì)度得以延续。数(shù)据统计显示(shì)，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房(fáng)地(dì)产板块一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华发股份(fèn)、滨江集(jí)团，持仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对(duì)于房地产的投资愈发有集中于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季(jì)报(bào)汇总的(de)重仓股中，房地产板块排名(míng)最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位。而(ér)老牌(pái)龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季(jì)报(bào)，变(biàn)化之(zhī)处首先在(zài)于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上(shàng)看均(jūn)有退步，尤(yóu)其(qí)是万科最为明(míng)显；其(qí)次是金地集团(tuán)退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是(shì)复苏(sū)链上最后(hòu)一环，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传导到二级(jí)市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大(dà)分化时代(dài)，一二(èr)线城市(shì)好于三(sān)四线城市(shì)。而映(yìng)射(shè)到二级市场投资(zī)上(shàng)，配置房地产(chǎn)行业轻松收(shōu)获行(xíng)业(yè)贝塔的红利期一去不(bù)返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照产业周(zhōu)期来分类，包括房地产等几类行业在(zài)盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行(xíng)业(yè)，传统认知上没有什么投(tóu)资(zī)机会的。但(dàn)在这(zhè)几年特殊(shū)的行情里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也出现了(le)一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的(de)变化。”一不(bù)愿具名的(de)上海公募基金(jīn)经理指出(chū)。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难再(zài)出现了，2022年光是(shì)居(jū)民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积(jī)，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定的政策出(chū)来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩(jì)也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房(fáng)短缺(quē)时代，而目前居民的(de)杠杆率和房价收入(rù)也(yě)不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿元的销售(shòu)额，以(yǐ)及过快(kuài)上行的(de)房价，因而行业高增的时(shí)代已经过去，未(wèi)来行业的需求(qiú)或(huò)将回(huí)落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞(jìng)争力强的公司(sī)就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率(lǜ)的提(tí)升。当行业需求见顶(dǐng)回(huí)落时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的(de)阿(ā)尔法，而(ér)对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基(jī)于这样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的(de)务实(shí)之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房(fáng)地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地产(chǎn)板块(kuài)个股(gǔ)，在纳(nà)入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好(hǎo)排名前五的公(gōng)司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、所想皆所愿,所愿皆所得的意思是什么，所想皆所愿,所愿皆所得的意思英文华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假期(qī)归来后(hòu)日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日(rì)收(shōu)出(chū)涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为房地产开发(fā)与经营。公(gōng)司(sī)的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业(yè)管理服(fú)务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现(xiàn)营业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看，各(gè)类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看(kàn)， 具体包括公募的上银基(jī)金、私(sī)募的迎(yíng)水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排(pái)名第二的浦(pǔ)东金桥也是上(shàng)海本地房(fáng)企(qǐ)，其第一季度(dù)的收入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是(shì)该公司后疫情时代出租(zū)率复苏(sū)至近(jìn)年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势头所想皆所愿,所愿皆所得的意思是什么，所想皆所愿,所愿皆所得的意思英文向好(hǎo)背景下，自然也吸引了(le)知名(míng)机构在其中持续(xù)驻足。从第一季度十(shí)大流通股股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产品依(yī)然在前十(shí)中，这也是(shì)连续第三个季(jì)度他有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前(qián)十。同时榜(bǎng)单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局(jú)，其当季还(hái)小幅(fú)增加了持股。

　　除(chú)去(qù)上述两家上海(hǎi)区域(yù)性地(dì)产公(gōng)司(sī)外，荣安地产(chǎn)则是主要布(bù)局在深圳的地产公司，一(yī)季(jì)报交出的也(yě)是一份报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市(shì)公司股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到两(liǎng)只公募指基(jī)首季新(xīn)杀入十大流通股股(gǔ)东行(xíng)列。具(jù)体说来(lái)， 南(nán)方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增强则排(pái)名第九位，此外联(lián)袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际(jì)和私(sī)募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金(jīn)相关(guān)人士分析：“经历过(guò)行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并(bìng)重组后，龙头(tóu)的(de)价(jià)值更为(wèi)笃定突出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质(zhì)土地供给(gěi)较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房企受(shòu)限于(yú)信(xìn)用问题(tí)或(huò)者资金紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙(l所想皆所愿,所愿皆所得的意思是什么，所想皆所愿,所愿皆所得的意思英文óng)头(tóu)房(fáng)企趁机(jī)获取低成本(běn)土地，龙头房企的(de)拿地(dì)力度（拿(ná)地(dì)金(jīn)额/销售金额）基(jī)本(běn)在30％以上；从融(róng)资(zī)上(shàng)看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆(gān)率较低，净负债率(lǜ)基本(běn)在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融(róng)资(zī)成本看，龙头(tóu)房企的融(róng)资成本(běn)不断下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是(shì)，在当前中(zhōng)特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存(cún)在发展的大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的结(jié)构(gòu)性(xìng)机会(huì)依然(rán)存在，少部分(fēn)公司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其(qí)主要又(yòu)体现为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发(fā)资源和良好的不动产资(zī)产运营(yíng)能力(lì)的(de)多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企(qǐ)相较于(yú)民营(yíng)地产(chǎn)公(gōng)司也是(shì)更有优势(shì)的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于(yú)减值(zhí)、土(tǔ)地资(zī)源债(zhài)权债务关系等问(wèn)题，市场(chǎng)对(duì)民营房开企(qǐ)业的(de)资产(chǎn)会(huì)有更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业出清的过(guò)程中(zhōng)，央国企相较于(yú)民企来说估值(zhí)的修复(fù)更明(míng)显。中(zhōng)特估的角度从中长期(qī)的维度看，行(xíng)业的逻辑在(zài)于集中度(dù)提(tí)升后，行业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较快(kuài)速(sù)发展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈(yíng)利和(hé)现(xiàn)金流创造能(néng)力，以此(cǐ)带来估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业(yè)自身资产的(de)质量好、运(yùn)营(yíng)能力(lì)强、可以创造持续现(xiàn)金(jīn)流的(de)企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低(dī)，行业内部将(jiāng)出现分化，要关(guān)注(zhù)将受(shòu)益于行业集中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席(xí)研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思路的话(huà)，或许还是保利(lì)发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)等国资(zī)背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副(fù)总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国(guó)企央企在(zài)三个方面是(shì)否(fǒu)可(kě)以维持，首(shǒu)先是(shì)融资(zī)成(chéng)本保持低位，其(qí)次是销售份额(é)持续提升(shēng)，再次是拿地份(fèn)额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房(fáng)企一季报梳理发(fā)现(xiàn)，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业(yè)绩(jì)分化(huà)更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集(jí)团(tuán)等(děng)房(fáng)企营(yíng)收、净(jìng)利(lì)均实(shí)现了业绩的回正，甚(shèn)至是较(jiào)大增(zēng)速的(de)增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名(míng)房地(dì)产业(yè)内人士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表示，业(yè)绩出(chū)现明显改善(shàn)的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在(zài)2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投(tóu)资拿(ná)地(dì)之(zhī)后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房企销售业(yè)绩的(de)增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢(huī)复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示(shì)，在(zài)房(fáng)地(dì)产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定性。其实(shí)整(zhěng)个市(shì)场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成都等(děng)极(jí)个(gè)别城市四月环比三月相对(duì)表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在(zài)五月的市(shì)场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经(jīng)济状况、收入情(qíng)况，以及(jí)市场的去库存压力(lì)、企业的资金面(miàn)压(yā)力，可(kě)能会(huì)出(chū)现，到(dào)六月份房企为(wèi)了(le)半年报冲业绩出现市(shì)场的短期(qī)反弹外的一个市场乏力现象。也就是(shì)说，第二季(jì)度、第三(sān)季度增长不确定(dìng)性的压力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地(dì)产以及(jí)其上下(xià)游产(chǎn)业链的(de)复(fù)苏速度都比(bǐ)想象的(de)要慢很多，我们要多(duō)给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得(dé)多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心(xīn)地去等待(dài)它的(de)基本面(miàn)不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于(yú)5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股(gǔ)仅为(wèi)举例(lì)分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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