文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住(zhù)房和(hé)城乡建设(shè)工作会议提出“有条件的(de)可以进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你(nǐ)的(de)钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者(zhě)的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，这是房地(dì)产(chǎn)从大(dà)开发时代(dài)步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一手交钱(qián)，一(yī)手交房，天经地义。当然二(èr)次房改是(shì)个技术活(huó)，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税(shuì)。如果(guǒ)按(àn)照(zhào)经济规(guī)律(lǜ)办事，中(zhōng)国一定能(néng)实现房地产软着(zhe)陆和(hé)长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道(dào)关(guān)，解(jiě)好这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预售(shòu)制(zhì)、改为现房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是(shì)对购(gòu)买者的单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的(de)风(fēng)险。从(cóng)个人层面看，预售制(zhì)对购(gòu)房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要(yào)承(chéng)担(dān)延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不炒精(jīng)神、有助(zhù)于保障购房老百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取消(xiāo)预售(shòu)制度？预(yù)售制度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房(fáng)预售最(zuì)早源于中(zhōng)国(guó)香港，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了(le)！发达国家一般有严格的(de)监管保障措施(shī)，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可(kě)以开(kāi)始销(xiāo)售，买家在(zài)购买期房后并(bìng)非像中国一样在支(zhī)付完首付款后从(cóng)银行一(yī)次性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是根据(jù)开发商工程进度(dù)在(zài)完全交房(fáng)前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资(zī)金监管、分(fēn)期支付(fù)以及违(wéi)约处罚措施作为(wèi)保障的，如(rú)果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不(bù)如借机(jī)取消预(yù)售(shòu)制度，以后(hòu)改为现房销(xiāo)售。客观(guān)讲预售制度(dù)有(yǒu)一(yī)定历史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要配套房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让(ràng)房地(dì)产(chǎn)回(huí)归实体经济(jì)和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的(de)营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不(bù)能例(lì)外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福(fú)一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实(shí)施现房(fáng)销售(shòu)是实现(xiàn)老(lǎo)百姓安居乐业、社(shè)会长治(zhì)久(jiǔ)安、行(xíng)业企业健康(kāng)发展的重大措施(shī)。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要(yào)结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持当期(qī)三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发(fā)展研究中心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地(dì)产税、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长期系统的专项(xiàng)研(yán)究(jiū)。（参考后来形成(chéng)的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前(qián)预售资金第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置(zhì)期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制的(de)前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十(shí)世纪五十年代在(zài)中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期(qī)长等问(wèn)题，分层销(xiāo)售(shòu)孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相(xiāng)当高(gāo)，不过(guò)大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的(de)资金实力才(cái)能(néng)购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出租(zū)是中国香港地(dì)产行业盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列(liè)问题(tí)，不少地产商(shāng)开始探求新(xīn)的方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契(qì)约(yuē)切开(kāi)，即“分契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所(suǒ)增加，开发商资(zī)金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在(zài)分(fēn)层出(chū)售的基础(chǔ)上，将“按揭”模(mó)式(shì)引入房地产销售，霍英(yīng)东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业(yè)有限公司，凭借(jiè)商(shāng)业(yè)直觉和多年经营杂(zá)货铺、海(hǎi)上(shàng)驳(bó)运业务(wù)的经验，对于商(shāng)品流通(tōng)、资金周(zhōu)转有着独到的(de)见解，在(zài)努力寻求方法(fǎ)加(jiā)快自身资金(jīn)周(zhōu)转。当时其在购下九龙的(de)一块地盘后(hòu)，除了分层出(chū)售、还(hái)印发售(shòu)楼(lóu)说明(míng)书，上有文(wén)字详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外(wài)一个亮点，即(jí)先收(shōu)取买家的订(dìng)金，采用类似租金的分期付款形式(shì)，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了(le)自己的房产。这(zhè)种方式减轻(qīng)了(le)民众购(gòu)房的资(zī)金压力，加速了房(fáng)屋的(de)建(jiàn)造和销售，也解决了(le)制(zhì)造(zào)商的资金问题，降低(dī)投资风险，在当时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期(qī)付款”的销售模式成为当时(shí)中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的(de)改革(gé)，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的(de)住房供不应求的问(wèn)题，使(shǐ)房(fáng)市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花(huā)模式推(tuī)动了(le)中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不(bù)断(duàn)完善、规范化，建立(lì)健(jiàn)全的监管机(jī)制(zhì)，促(cù)进市场健(jiàn)康(kāng)发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费(fèi)用超(chāo)支停工，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国(guó)香港管(guǎn)理(lǐ)部门(mén)提升了对于预售楼花制度的监(jiān)管，即要求(qiú)开(kāi)发商在(zài)预售前，确保地价(jià)款已经全部支付(fù)，还要证明自身有资金等能力(lì)把(bǎ)项目完(wán)成，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了(le)防(fáng)止开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等(děng)造假，套(tào)取监(jiān)管账户资金(jīn)，中国香港(gǎng)要求(qiú)律师行在银行(xíng)开设的(de)信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机制，且银行(xíng)的(de)责任上(shàng)升，如出现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银行(xíng)将成最(zuì)大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随(suí)着监(jiān)管(guǎn)体系逐步完善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预(yù)售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国(guó)内(nèi)地面临住房(fáng)需求大和供(gōng)给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度(dù)。建国(guó)以来(lái)，中国内地优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使(shǐ)前期发展工(gōng)业(yè)化的进程大于城(chéng)市(shì)化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基础等城(chéng)市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一分(fēn)配，以租(zū)养(yǎng)房”的福利(lì)分房制(zhì)度，住(zhù)房市(shì)场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分(fēn)房制度(dù)也出现了(le)分(fēn)配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因此福利分房制度(dù)不再适用(yòng)于(yú)当(dāng)时的(de)国情。叠加房地产市(shì)场面临商(shāng)品房(fáng)的需(xū)求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房供应量小的困境(jìng)，此时引入中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产(chǎn)市场的(de)一(yī)针(zhēn)强心剂。从1994年(nián)起，中国(guó)内地逐步引进中国香(xiāng)港预售(shòu)商(shāng)品房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持(chí)国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化城镇住房制度(dù)改革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步(bù)实行(xíng)住房分(fēn)配货币化(huà)、住房供给商品化、社会化的(de)住房新(xīn)体制，从计划经(jīng)济下的福利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济(jì)的(de)商(shāng)品房。房地产市场(chǎng)采用预售(shòu)制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和(hé)开发(fā)时间周期长的两大难(nán)题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个(gè)项(xiàng)目的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中国内地开始(shǐ)房(fáng)改货币(bì)化，中国(guó)人民银(yín)行等多方迅(xùn)速出台相关的信(xìn)贷政策，支持(chí)购房者，极大作用推动(dòng)了房(fáng)地产市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内地的商(shāng)品房预售制度。预(yù)售制(zhì)的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解(jiě)房企(qǐ)资金压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将(jiāng)正(zhèng)在建设中的房(fáng)屋预(yù)先(xiān)出(chū)售给购房者，由(yóu)购房者(zhě)支付定金或房款的行为(wèi)。区(qū)别于中国香港，在(zài)中国内地实践过(guò)程中，商品房(fáng)预(yù)售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订(dìng)商品(pǐn)房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要(yào)一次性付(fù)清首付(fù)款，并采(cǎi)用银(yín)行(xíng)贷款的(de)形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可(kě)能已拿到了全部购房款，这点与中国(guó)香港的按照(zhào)工(gōng)程进度付款有所不(bù)同。对中国内地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开(kāi)启了(le)高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在(zài)

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最主要(yào)方式(shì)，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同(tóng)时增加(jiā)市场商品房供(gōng)应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多(duō)年对中国内(nèi)地房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的(de)稳步(bù)发展起到了重(zhòng)要作用(yòng)，不仅(jǐn)解决了房(fáng)地产市(shì)场快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)阶(jiē)段的(de)资(zī)金需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国内地(dì)城镇居(jū)民(mín)从筒子楼(lóu)住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房(fáng)事(shì)业取得巨大(dà)进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中(zhōng)国住房存(cún)量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住(zhù)房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国(guó)内地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销售面(miàn)积的比重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累计(jì)销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地产(chǎn)行业的发展(zhǎn)。中国(guó)内地房地产历经二十(shí)多年长周期(qī)繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面(miàn)积和(hé)销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快(kuài)速发展，房(fáng)地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数(shù)量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地(dì)产也成(chéng)为拉动(dòng)中国(guó)内地经济高增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产(chǎn)业链(liàn)特别(bié)长，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其中(zhōng)房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全(quán)社会(huì)固(gù)定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三分之一(yī)。从(cóng)房地(dì)产融资存(cún)量(liàng)占社融存(cún)量(liàng)比重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我(wǒ)们(men)的《中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三(sān)国合(hé)计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从(cóng)住(zhù)房(fáng)市值(zhí)占股债(zhài)房(fáng)市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的比例较(jiào)高，主要是因(yīn)为住房市值高(gāo)，以及(jí)中(zhōng)国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接(jiē)融资(zī)比例(lì)较低，股(gǔ)票(piào)、债(zhài)券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在(zài)，当(dāng)前(qián)的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面看，绝(jué)大部(bù)分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和(hé)开发商之间的购房(fáng)合(hé)同、购房者和银(yín)行的按揭贷款合(hé)同是两(liǎng)个独立的合(hé)同关系，如果开发(fā)商(shāng)发生违约，购房者(zhě)只能(néng)根据(jù)购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需(x吹埙为什么不吉利 吹埙是有氧运动吗ū)要根据按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时向(xiàng)银行进行贷(dài)款偿还(hái)，因(yīn)此购(gòu)房(fáng)者(zhě)承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身信用和购(gòu)房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系(xì)列问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况，而(ér)房(fáng)企通过(guò)与(yǔ)购(gòu)房者(zhě)签订的预售合同(tóng)和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得(dé)房款(kuǎn)，如果购房(fáng)者丧失(shī)还款能力(lì)或短期不能(néng)还款等，则(zé)风(fēng)险(xiǎn)完全由银(yín)行承担(dān)，银行将面临(lín)较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看(kàn)，购房(fáng)者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没(méi)钱”，即没钱(qián)付工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城(chéng)市(shì)商品房预售(shòu)管(guǎn)理(lǐ)办法》中(zhōng)明确(què)规定了开(kāi)发企业预售商品房(fáng)所得款项应当(dāng)用于有关(guān)的工(gōng)程建设，商(shāng)品房(fáng)预售款监(jiān)管的具(jù)体办法，由房地(dì)产管理部门制(zhì)定(dìng)。但多年以来全国并没(méi)有统一的(de)预售(shòu)资金监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城市重点(diǎn)监管资(zī)金比例为总预(yù)售款的(de)15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照项目的(de)建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工程(chéng)总额报(bào)价计算重点资金。而事实(shí)是，不少购(gòu)房款未进(jìn)入(rù)监管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有(yǒu)资金继续(xù)建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月供(gōng)却(què)被迫继续还(hái)款。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过(guò)去房地产(chǎn)大(dà)开发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资(zī)金(jīn)，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方(fāng)，以工程建设名义(yì)，获(huò)得监管账户(hù)拨付资(zī)金，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付(fù)的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这样做提供(gōng)了资金流(liú)动性，房企抽调(diào)资金统筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高(gāo)周转模式，但(dàn)一定程度上(shàng)把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预(yù)售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对于购房(fáng)者预付资(zī)金，一般(bān)设有(yǒu)定金或预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的预(yù)付款比例(lì)相对(duì)较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以定金方式支(zhī)付，或按工(gōng)程进(jìn)度分(fēn)期支(zhī)付(fù)，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房(fáng)者(zhě)开始月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为(wèi)预售商品房(fáng)提(tí)供期(qī)房烂尾保险，在(zài)商品房(fáng)出(chū)现(xiàn)重大(dà)延期或重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时，保障(zhàng)购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式(shì)，一是期房(fáng)由政府或第三方验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开(kāi)发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得购房者支付的房(fáng)款。二是开发商为购(gòu)房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房(fáng)者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无(wú)条件返还，最低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交付前(qián)资金由第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数(shù)据，2021年美国平(píng)均(jūn)首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除(chú)定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭(jiē)贷款支付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用(yòng)资(zī)金(jīn)，购(gòu)房(fáng)者的(de)定金及首付款由第三方公证行(xíng)或(huò)产权保险公司的信托账户(hù)监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承(chéng)担(dān)任(rèn)何责任与(yǔ)损失。而(ér)开发商在房屋建设过程中(zhōng)的(de)资金(jīn)全部来自银(yín)行，银行根据(jù)工程进度向开发(fā)商提供一定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开(kāi)发商挪用资金直接(jiē)损害(hài)银(yín)行利益，银(yín)行(xíng)有充分动机(jī)监管开(kāi)发(fā)商施工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部门经(jīng)审(shěn)查(chá)后发放(fàng)的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银(yín)行(xíng)得到购(gòu)房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德(dé)国期(qī)房(fáng)可零首吹埙为什么不吉利 吹埙是有氧运动吗付购房，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭按(àn)工(gōng)期放款后还贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固(gù)定利率，开发商或购(gòu)房者(zhě)可购买(mǎi)期(qī)房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获(huò)批后即可预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购(gòu)房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签订合同后定金退还。如(rú)由于任何原因不能(néng)购买，定金按照德(dé)国法(fǎ)律全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付公证费和(hé)土地交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购(gòu)房(fáng)附(fù)加费(fèi)。

　　首付方面，德国(guó)没(méi)有规(guī)定(dìng)最低首付(fù)比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工(gōng)期支付房(fáng)款的制度，一般(bān)分7笔进行支付(fù)，具体支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般来说，支付(fù)节点(diǎn)可分为公(gōng)证后、主体(tǐ)完工、内部水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面完工、地板完(wán)工(gōng)、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可(kě)在(zài)支(zhī)付(fù)房款(kuǎn)前(qián)申请(qǐng)房(fáng)贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固(gù)定利(lì)率，银行按施工节奏(zòu)分(fēn)多(duō)次发放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购(gòu)房(fáng)者一(yī)定使用期限，期(qī)限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对期房设(shè)计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期(qī)或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿(cháng)或修复，开发(fā)商破产，由保险公司负(fù)责(zé)相应赔偿。保险由(yóu)开发(fā)商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时(shí)支付(fù)

　　英(yīng)国预售制设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师(shī)严格(gé)监(jiān)管。

　　订(dìng)立(lì)合同(tóng)前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责(zé)沟(gōu)通期房交(jiāo)易(yì)中的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各个环节(jié)，各环节内容确认无误后签(qiān)订首付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机制(zhì)，当开发商出(chū)现财务、经营问(wèn)题时(shí)，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而(ér)超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国(guó)采取(qǔ)按工(gōng)程进度付(fù)款的方式(shì)，但是交房前(qián)付款比例相对较(jiào)低，一般会(huì)在合同(tóng)签订6-24个月分(fēn)别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过(guò)房(fáng)产公证公(gōng)司(sī)的检验(yàn)验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律师(shī)监管，在确认工程进(jìn)度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项过程(chéng)中，由买房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方(fāng)律师(shī)转给开(kāi)发商，即资金在进入开发商账户前经(jīng)过(guò)两道关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日(rì)元时，开发商(shāng)必须(xū)完(wán)成“预售房定金保(bǎo)全(quán)措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发(fā)商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方面，日本(běn)二战结束后由于房屋供给(gěi)严重(zhòng)失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年(nián)出台(tái)《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规(guī)范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面(miàn)，根据日(rì)本《宅(zhái)地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须(xū)完(wán)成定金保全措施(shī)才可(kě)预售。什么(me)是定金保(bǎo)全措施(shī)？即买卖双方签订(dìng)购房合同(tóng)时，开发商(shāng)向金融机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定(dìng)金保证委托(tuō)合同，设(shè)置购房者定金的(de)保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金(jīn)证明书交付给(gěi)购房(fáng)者(zhě)。除定金外，其(qí)他预先支(zhī)付的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融(róng)机构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违(wéi)约(yuē)金，一般(bān)约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金(jīn)，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者(zhě)即(jí)可向银行(xíng)申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡(pō)期房购(gòu)房(fáng)者违约可(kě)返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专(zhuān)门(mén)项目(mù)资金账户，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商有统一的选购权合同(tóng)以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步(bù)签订购买(mǎi)合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面(miàn)，签订购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了(le)统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵(zūn)守，支(zhī)付节点一般为合同(tóng)签订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等完工(gōng)等，支(zhī)付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工(gōng)程进度放款，月供在(zài)此过(guò)程中随着(zhe)放出贷款的(de)增加而增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购(gòu)房者的订金(jīn)与付款会存入银行(xíng)专门的项(xiàng)目资金账户(hù)，账(zhàng)户资金提取须与房(fáng)屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来(lái)看，当前房地产(chǎn)到了政策出(chū)手临(lín)界(jiè)点，重点是保交(jiāo)楼和(hé)房(fáng)企(qǐ)重组。一方(fāng)面，加大对刚需和(hé)改善型需求(qiú)的(de)支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融(róng)工(gōng)具支持。另一(yī)方面(miàn)，从现在(zài)起，对还(hái)在正(zhèng)常运(yùn)转的房企包括民营(yíng)企业，加(jiā)大支持(chí)力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及(jí)长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。定金环(huán)节，建(jiàn)立(lì)开发商违约(yuē)后定金保护(hù)机(jī)制，如将已(yǐ)支付(fù)定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安(ān)全。签订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介入，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况提供充分的(de)保(bǎo)障。余款支付环节，建(jiàn)立按(àn)工程进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护购房者(zhě)的(de)权益。资金监管环(huán)节，引入(rù)独立于开发(fā)商、银行(xíng)的(de)第三方(fāng)资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门(mén)直接监管，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现象。交付环节(jié)，建立商(shāng)品房保(bǎo)修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对(duì)房屋质量(liàng)问题(tí)全权负责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者在保修期结束后(hòu)支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房民(mín)众不(bù)公平的(de)预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房(fáng)销售(shòu)。另(lìng)一方面，取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的(de)不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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