OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司(sī)哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT开盘继(jì)续延续此前几(jǐ)日的下跌走势(shì)，午(wǔ)后跌幅一度扩大(dà)，尾盘(pán)有所拉(lā)升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT曾发布(bù)公告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲库科(kē)技是(shì)其(qí)扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重要(yào)承租(zū)方之一(yī)，目(mù)前未收到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁(lìn)协议的(de)通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将(jiāng)继续密切(qiè)关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好相关(guān)应对(duì)。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目(mù)的原始(shǐ)权益人(rén)相关负责人也(yě)表示(shì)，近期已同(tóng)步(bù)启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提(tí)前退租的可(kě)能事项。由于张润大厦是(shì)全国(guó)首批REITs申报扩募项目(mù)，公司(sī)领导(dǎo)高度重(zhòng)视(shì)，浦东(dōng)新区国资委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　多(duō)位业内人士表(biǎo)示，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园REIT近期市场(chǎng)波动较大，但其实不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响其(qí)内外价值，投(tóu)资者应理性(xìng)看(kàn)待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格(gé)继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯(xīn)片(piàn)子(zi)公司哲(zhé)库科技的事(shì)件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格(gé)开(kāi)始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最(zuì)近几个交易日二(èr)级市场价格(gé)表(biǎo)现(xiàn)欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT累计(jì)涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居(jū)前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整(zhěng)体表现上看，目前上(shàng)市的8只产(chǎn)业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有不同程度下(xià)跌，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报(bào)中已经披(pī)露(lù)张江光大园项目出租率有所(suǒ)下降(jiàng)，如今(jīn)拟扩募的项(xiàng)目又遭遇突发事件，因此(cǐ)导致二级(jí)市场价(jià)格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不(bù)过(guò)，在(zài)上述人士看来，尽(jǐn)管出于(yú)风险规避的原因，最近几个(gè)交易(yì)日场(chǎng)内资金有所流出，但是，不(bù)动产公募REITs项目短期(qī)出租(zū)率(lǜ)下跌并(bìng)不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随着(zhe)二级(jí)市场价格下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等(děng)多(duō)重因素(sù)影响，不好(hǎo)判断价格是不是(shì)已(yǐ)经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士表示，今(jīn)年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场跌(diē)幅较大(dà)，其实(shí)有些隐含(hán)收益率高的产品具备一定的投资(zī)价值，很适合(hé)稳健(jiàn)类投资者(zhě)。此外，伴随着经济复苏的(de)步伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品具(jù)备一(yī)定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董(dǒng)事高如星对此表示，若张江园区最终(zhōng)能(néng)顺利解决招(zhāo)商，平稳(wěn)过度对经(jīng)营现金(jīn)流没有造成大的影响，“事件性利空下调(diào)至(zhì)得(dé)这么急、这么深，加上前期本(běn)身园(yuán)区类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调(diào)，最终(zhōng)还是落到租金收入受不(bù)受影响，影响多(duō)大，估计(jì)园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技(jì)是其扩(kuò)募(mù)拟新购(gòu)入基础设(shè)施资产(chǎn)张(zhāng)润大厦(shà)的(de)重要承租方之一，目(mù)前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关(guān)于停止执行已签租(zū)赁(lìn)协议的(de)通知。同(tóng)时，在(zài)公(gōng)告(gào)中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继续密切(qiè)关注(zhù)哲库(kù)科技(jì)后续情况，积极(jí)做(zuò)好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报中披露的(de)张江光大园项目出租率下降事项，一度二级市场(chǎng)价(jià)格出现回落。在随(suí)后召开的业绩说(shuō)明会中(zhōng)管理人就相(xiāng)关事(shì)项进行了(le)解释说明，市场(chǎng)信心得到了一定提(tí)振，二级市(shì)场价格表现也趋于平(píng)稳(wěn)。据了解(jiě)，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的(de)线上和线下的(de)扩募说明会上，运营团队表(biǎo)示了对张江光大园项目的信心，预计签(qiān)署意向书(shū)和(hé)合同谈判中的储备租户正常转化后，项目(mù)出租率将得到(dào)回升。没想(xiǎng)到(dào)仅过了(le)不(bù)到(dào)三周的时间，张江REIT的(de)扩募(mù)之路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起了市场(chǎng)各(gè)方(fāng)的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目的原始(shǐ)权益人相(xiāng)关(guān)负(fù)责(zé)人坦(tǎn)言，事(shì)发突然确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲(zhé)库科技(jì)消息的第一时间即奔赴(fù)现场进行了沟通和核实(shí)工作，并同步启(qǐ)动了应急预(yù)案(àn)，排摸储备租户(hù)，积极应(yīng)对哲(zhé)库提前退租(zū)的可能事项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新区国资委也高度(dù)关注。

　　当谈及(jí)储(chǔ)备租户情(qíng)况，相关负责人介绍说，目前储备租(zū)户还(hái)是(shì)比较丰(fēng)富的，覆盖了(le)芯片测试、人工智能、航天产(chǎn)业、信(xìn)息技术(shù)等产业客户，租赁意向面(miàn)积超过了2万方。从意(yì)向储备(bèi)转化为实际租户需要一些时(shí)间。

　　“我们正在着手通过(guò)签署租赁意向(xiàng)书来尽快(kuài)锁(suǒ)定(dìng)一些重要租户。虽(suī)然收了三个月(yuè)履约保证金给了(le)我(wǒ)们一(yī)些空间(jiān)，但本着对首批扩(kuò)募、对市(shì)场(chǎng)负责的态(tài)度，我们(men)肯定要全力与时(shí)间赛跑(pǎo)，把这些面积在短期(qī)内完成去(qù)化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域(yù)的张江光大园项目一季度末也有将(jiāng)近30％的空置(zhì)率，原(yuán)始权益(yì)人有那么多储(chǔ)备租(zū)户，之前(qián)的空置率为何(hé)未能得(dé)到解决(jué)。

　　对此相(xiāng)关负责人解(jiě)释，张(zhāng)江光大园一(yī)直以(yǐ)来都坚持以(yǐ)市场化运营为导向，历史运营表现稳定，租户的调(diào)租和换租(zū)都属于正常情(qíng)况，而这(zhè)次项(xiàng)目的大租户退租正(zhèng)好发(fā)生在市场活跃(yuè)度的短(duǎn)期低点，目(mù)前市场情(qíng)况(kuàng)已有(yǒu)所好转。在看到出(chū)租率下滑情况(kuàng)没有得到及时修(xiū)复(fù)后，张江(jiāng)这边(biān)也(yě)作了一定的资(zī)源调配和倾(qīng)斜，引入了(le)一些(xiē)储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦(shà)和张(zhāng)江光大园项目(mù)在(zài)给租户的分(fēn)隔空(kōng)间、交付标准、租金(jīn)水平(píng)等方(fāng)面也有一些(xiē)差异化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的成新(xīn)度高一些，单价(jià)也贵一些，张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园(yuán)单层以一(yī)千平的面积为主，还有一些独栋形(xíng)态的(de)物(wù)业(yè)。租户自(zì)身也(yě)会有诉求，也会根据自身需求和预算挑选(xuǎn)区域(yù)内的不(bù)同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人都变成了一家，后续(xù)我们在(zài)资(zī)源共享(xiǎng)和联合营销方面能更加充分发挥(huī)协同效(xiào)应(yīng)，相信可以(yǐ)做(zuò)得更好。”上述负责人homework可数还是不可数名词，homework可数吗？housework 呢补充说道。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的定(dìng)位和展望，相关(guān)负责人表示，张江集(jí)团和张(zhāng)江高科目前(qián)在管(guǎn)资产约五百万方，还有一些(xiē)其他在开发的储备项目(mù)，这些都将成为张江REIT实(shí)现打(dǎ)造张江园区(qū)产业空间资产(chǎn)上市平台目标的坚实后(hòu)盾和储备资(zī)源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个资本平台和它未来的发展(zhǎn)。”相关负责(zé)人表示(shì)，“这次扩募是我们实现基金扩(kuò)容的第一步(bù)，也是至(zhì)关重要的一(yī)步，眼(yǎn)下我们可能面临了一(yī)些突(tū)发情况(kuàng)需要解(jiě)决，但是这和我们在张江(jiāng)科学城这(zhè)三(sān)十年(nián)建设发展过程中所经历(lì)的相比，只能算(suàn)是(shì)一个非常小(xiǎo)的插曲。我们有信(xìn)心排除万难，尽一切可(kě)能化(huà)解(jiě)当前突发事件的所(suǒ)有负面影(yhomework可数还是不可数名词，homework可数吗？housework 呢ǐng)响，维持预期(qī)和市(shì)场的信心。”

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