文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建(jiàn)设工作(zuò)会(huì)议提出(chū)“有条件的(de)可(kě)以(yǐ)进行(xíng)现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商(shāng)品房预售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房(fáng)地产从大开发时代步入高(gāo)质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也(yě)是对(duì)购房老百姓的(de)最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时(shí)代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。以后一(yī)手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是(shì)个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效机(jī)制，长效机(jī)制四大关键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。如果按照经济(jì)规律办事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和长(zhǎng)期(qī)平稳健康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好这道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大(dà)家想想，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱(qián)一手交(jiāo)货，预(yù)售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商品不(bù)能(néng)交(jiāo)付的风险。从个人层面看(kàn)，预售制对(duì)购房者非常不(bù)公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房的(de)风险。从行业层(céng)面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险。取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神(shén)、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取消预售(shòu)制度(dù)？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单(dān)科普一下(xià)：商(shāng)品房预售最(zuì)早(zǎo)源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商(shāng)放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入(rù)了商(shāng)品房预售制(zhì)度。其(qí)实，当(dāng)前世界(jiè)不少(shǎo)国家存(cún)在(zài)预售制(zhì)。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有严(yán)格的监管保(bǎo)障措施(shī)，开(kāi)发商在项目获得政府批准后才可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家(jiā)在购买期房后并(bìng)非像中国一(yī)样在支付完首付(fù)款后从银行一次性贷(dài)款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商工程(chéng)进(jìn)度在完(wán)全(quán)交房前(qián)进行(xíng)分期(qī)支付。所以(yǐ)，预(yù)售制(zhì)度是需要(yào)严格的资(zī)金监管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施(shī)作为保(bǎo)障的，如果(guǒ)没有这些保(bǎo)障措(cuò)施，一定会(huì)触发(fā)风险，对购房民(mín)众不(bù)公平(píng)，所以不(bù)如借机取消预售制(zhì)度，以后改(gǎi)为现房销售。客观(guān)讲预(yù)售制(zhì)度有一定历(lì)史阶段性，现在中(zhōng)国住房(fáng)进入存量时代(dài)，取消预售(shòu)制度有助于降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要配套房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信心和房地(dì)产长效(xiào)机制。这是(shì)个技(jì)术(shù)活，只要(yào)坚持市场化改革，中国(guó)一定能化解这个(gè)难题，让(ràng)房地产(chǎn)回归(guī)实体经济和居住属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所见即所得的(de)过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信(xìn)，这才是对(duì)购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实(shí)质(zhì)的保障，这(zhè)样将极(jí)大(dà)的(de)提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是以客(kè)户为(wèi)中心，房(fáng)地产也(yě)不能(néng)例外，老百姓买房子(zi)是天大的(de)事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人(rén)。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施(shī)现房销(xiāo)售(shòu)是实现老百(bǎi)姓安(ān)居乐业、社会长治(zhì)久安(ān)、行业企业健康发(fā)展的重大措施。在当前的(de)情况下，取消预售(shòu)制(zhì)要结合稳楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着陆、打通金融支持(chí)当期(qī)三好生、新模(mó)式等综合施(shī)策。

　　作者十(shí)年(nián)前在(zài)国务院发展研究中心参(cān)与财税改革(gé)方(fāng)案研(yán)究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长期(qī)系统(tǒng)的专(zhuān)项(xiàng)研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资(zī)金第三方(fāng)全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在(zài)中国香港，楼(lóu)宇出租是(shì)地产行业(yè)盛行的方式(shì)，但有着转让难(nán)、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题，分(fēn)层(céng)销售(shòu)孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香港还(hái)未推(tuī)行公(gōng)共房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的(de)需求是相当高，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多(duō)数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地(dì)产行业盛行的(de)方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这一系(xì)列问题，不少地产(chǎn)商开始探(tàn)求新(xīn)的方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出(chū)售。这模式一(yī)经推行，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民数(shù)量有所增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基(jī)础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限(xiàn)公(gōng)司(sī)，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对(duì)于商(shāng)品(pǐn)流(liú)通、资金周转有着独到的(de)见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当时其在购下九龙的一(yī)块(kuài)地(dì)盘后，除(chú)了分层出售(shòu)、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环(huán)境(jìng)、建筑材(cái)料(liào)、分(fēn)层价(jià)格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外(wài)一个亮点，即先收取买家的(de)订金，采用(yòng)类似租金(jīn)的分期付(fù)款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买(mǎi)家(jiā)就拥(yōng)有了自(zì)己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的(de)资(zī)金(jīn)压力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也(yě)解决了制造商(shāng)的资金问题，降(jiàng)低投资(zī)风险，在当(dāng)时(shí)可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预售楼(lóu)花+分期(qī)付款”的(de)销(xiāo)售模式(shì)成为(wèi)当时中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的一大特色(sè)，纵观(guān)中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高(gāo)效率(lǜ)地解决了核(hé)心的住房供不应求的问题，使房(fáng)市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动(dòng)了中国(guó)香港楼(lóu)市(shì)几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门(mén)不(bù)断(duàn)完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制(zhì)，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的一个楼盘(pán)因建筑费(fèi)用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)管理(lǐ)部门提升(shēng)了对于预(yù)售楼花(huā)制度的监管(guǎn)，即(jí)要求开发商(shāng)在预售前(qián)，确保地(dì)价款已经全部支付，还要证明自身(shēn)有资金等能力把项目完(wán)成，资金(jīn)需放入律(lǜ)师所托(tuō)管，支取(qǔ)时需律(lǜ)所和(hé)建筑师的(de)核(hé)准。为了防止(zhǐ)开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户资金(jīn)，中(zhōng)国(guó)香港要求律师行在银(yín)行开设(shè)的信托(tuō)账户（监(jiān)管账户）、开发商(shāng)操(cāo)作(zuò)等采取全透明化机制，且银行的责任(rèn)上升(shēng)，如出现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完(wán)工(gōng)。随着监管体(tǐ)系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临(lín)住房(fáng)需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内(nèi)地优先发(fā)展重工(gōng)业，强调基础建(jiàn)设(shè)，这一导向使前期发展工(gōng)业化的进(jìn)程大于(yú)城市化进(jìn)程，唯(wéi)有解决住房基础(chǔ)等城市化配套(tào)问题(tí)，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度(dù)也出现了分配不公(gōng)、效率低(dī)、配套差等(děng)问题，因此福利分(fēn)房制度不再适(shì)用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加房地产市(shì)场面临商品房的需求量大(dà)，而(ér)社会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品(pǐn)房(fáng)供应量小的困境，此时(shí)引入(rù)中(zhōng)国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对(duì)内地房地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进(jìn)中国(guó)香港预售(shòu)商品房制度，先后(hòu)出台多(duō)项文(wén)件，大力支持国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关于进一步深(shēn)化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设(shè)的(de)通(tōng)知》文(wén)件，决(jué)定(dìng)停止住房无偿(cháng)实物分配(pèi)，逐步实行(xíng)住房分配货币化(huà)、住房供给商品化、社(shè)会化的住房新(xīn)体制，从计划经济下的福(fú)利分(fēn)房转(zhuǎn)向市场经济(jì)的商品房。房地产市(shì)场采用预售制，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期(qī)房，解(jiě)决了(le)房企(qǐ)缺少资(zī)金和开发(fā)时(shí)间周期长的两(liǎng)大(dà)难题，开发商(shāng)以(yǐ)预售款撬动下一个项目(mù)的(de)开发，形成滚(gǔn)动开发模式(shì)，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内(nèi)地(dì)开(kāi)始房改货币化，中国人民银(yín)行等多(duō)方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极(jí)大作(zuò)用(yòng)推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香(xiāng)港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中国内地(dì)的商品房(fáng)预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了(le)缓解(jiě)房企资(zī)金压力(lì)，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售(shòu)给购(gòu)房者(zhě)，由(yóu)购房者支(zhī)付(fù)定金或房款的行为(wèi)。区别于中国(guó)香港(gǎng)，在中(zhōng)国内地(dì)实践过程(chéng)中，商品房预售流程为(wèi)：房地产(chǎn)开发商办(bàn)理预售(shòu)许(xǔ)可证-签(qiān)订商品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行备案登记和预(yù)告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银(yín)行贷款的形式(shì)一(yī)次性付清剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)，换(huàn)言之(zhī)，房屋(wū)未建成，开发商可能已(yǐ)拿(ná)到了全部购房款，这点(diǎn)与中(zhōng)国香港的按照(zhào)工程进度付(fù)款有(yǒu)所(suǒ)不(bù)同。对中国内地(dì)的开发商(shāng)而言(yán)，预售制商品房也(yě)开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内(nèi)地(dì)商品房(fáng)销售的最主要方式，预(yù)售(shòu)制极(jí)大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同(tóng)时(shí)增加市场商品房供应，推动(dòng)了(le)城镇(zhèn)化(huà)发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起到了(le)重要作用，不仅解决了(le)房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资(zī)金需求(qiú)，也提高了(le)居(jū)民居(jū)住水平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十(shí)年时间走完(wán)发(fā)达国家(jiā)几百年城(chéng)镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快(kuài)速发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方公(gōng)里增长至60721平(píng)方公(gōng)里，增长7.2倍。根据(jù)我们(men)发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存量从不(bù)到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建(jiàn)筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在(zài)当前已成为中国内地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房(fáng)销售面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售(shòu)面积达15.6亿平，比(bǐ)重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了中国内地房地产行业(yè)的发(fā)展。中国内地房地产历经二(èr)十(shí)多年长周(zhōu)期繁荣，行业各(gè)项指(zhǐ)标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销(xiāo)售(shòu)金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展(zhǎn)，房(fáng)地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地(dì)经济高增长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠(qú)道(dào)，房(fáng)地(dì)产带动的上(shàng)下游产业链特别长，高(gāo)达50多个(gè)行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房(fáng)地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动(dòng)最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托等通道业务，占比超过三(sān)分之(zhī)一。从房地产融资(zī)存量占社(shè)融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我们的《中国(guó)住(zhù)房市值测(cè)算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的(de)33.6万亿(yì)美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占(zhàn)股债房市(shì)值的比(bǐ)例(lì)看，2020年(nián)中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住房市值与股债(zhài)房市值的比(bǐ)例较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及(jí)中国资本市(shì)场(chǎng)发育尚不(bù)成熟，直接(jiē)融资(zī)比例(lì)较低，股(gǔ)票(piào)、债(zhài)券市值较低(dī)，居(jū)民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售(shòu)制(zhì)背后潜藏的风险确实存(cún)在，当前的负面效应(yīng)愈(yù)发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层(céng)面看(kàn)，绝大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险。比(bǐ)如(rú)，交房(fáng)等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另(lìng)外(wài)，购房(fáng)者和开发商之间的(de)购房合同、购(gòu)房者(zhě)和银行(xíng)的(de)按揭贷款合同是两个(gè)独立(lì)的合同关系，如(rú)果(guǒ)开发商发(fā)生违约，购房(fáng)者只能根据购(gòu)房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需(xū)要根据按揭(jiē)贷(dài)款合同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购(gòu)房者承(chéng)担(dān)的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险(xiǎn)，进行影响自身信(xìn)用(yòng)和(hé)购(gòu)房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一(yī)旦房(fáng)企因为市场波动或经(jīng)营不(bù)善(shàn)，出(chū)现(xiàn)资金链断裂(liè)等(děng)一系(xì)列问题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企通过与购房者(zhě)签订的预售合同和按揭合(hé)同，已经从银(yín)行获(huò)得房款，如果购房者丧(sàng)失还款能(néng)力或短期不(bù)能还款等(děng)，则风(fēng)险完全由(yóu)银行(xíng)承担(dān)，银行将(jiāng)面临较大的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监(jiān)管角度看，购(gòu)房(fáng)者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中明(míng)确规定了开发企业预售商品房所得款项应(yīng)当用于有关的工程建(jiàn)设，商(shāng)品房预售款监管的具(jù)体办(bàn)法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并没(méi)有(yǒu)统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地实行“一城(chéng)一策(cè)”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比例(lì)为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的建(jiàn)安成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面积或者项目(mù)工程(chéng)总额报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监管账(zhàng)户、或(huò)进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续(xù)建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却被迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么(me)，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得(dé)监管账户拨(bō)付资金，再由(yóu)工程方将资(zī)金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程(chéng)进度(dù)所需。通过这些方式(shì)套(tào)取的(de)资金，在房企(qǐ)各地项目(mù)间(jiān)流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企(qǐ)抽(chōu)调资金统筹拿地、还(hái)款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成一(yī)种资(zī)金循环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说(shuō)，国(guó)外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于(yú)购(gòu)房者预付资(zī)金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者(zhě)支付的预付款比例相(xiāng)对较低(dī)，绝(jué)大部分房款在房屋交付后(hòu)开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式(shì)：预(yù)付款(kuǎn)一般(bān)以定金方式支付，或按工程进(jìn)度(dù)分(fēn)期(qī)支(zhī)付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按(àn)揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋(wū)交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售(shòu)商品高中学费一年大概多少钱，高中学费一个学期多少钱房提供(gōng)期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大延(yán)期或(huò)重大(dà)缺陷时，保障(zhàng)购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式(shì)，一(yī)是期房由政府或第(dì)三方验收合格(gé)并提供验收(shōu)凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是(shì)开发(fā)商为购房者提供(gōng)一(yī)定的(de)保修期，通常1-5年(nián)，保修期(qī)满，购(gòu)房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一(yī)定期限(xiàn)内无条件返(fǎn)还(hái)，最低(dī)首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交付后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资(zī)金由第(dì)三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官(guān)方(fāng)数据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋(wū)交付后通(tōng)过按揭贷(dài)款(kuǎn)支付(fù)剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防止开发(fā)商挪(nuó)用资金，购房(fáng)者的(de)定金(jīn)及首(shǒu)付款由(yóu)第三方公证行或产权保险公司的信托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任(rèn)何(hé)责任与损失。而开发商在(zài)房屋建(jiàn)设(shè)过(guò)程中的资金(jīn)全部来自(zì)银(yín)行，银行根(gēn)据工程进(jìn)度向开发商提(tí)供一(yī)定比例(lì)的(de)贷(dài)款(kuǎn)，由(yóu)于开发(fā)商挪用(yòng)资金直(zhí)接损(sǔn)害银行(xíng)利益，银行有(yǒu)充(chōng)分(fēn)动机(jī)监管(guǎn)开(kāi)发商(shāng)施工进度(dù)。开(kāi)发商在房屋交付时需(xū)取得(dé)由政府相关部门经审查(chá)后发放(fàng)的验收(shōu)凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证向银行(xíng)得到购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率，开发商(shāng)或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开(kāi)发(fā)商在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签署(shǔ)购房合同前(qián)，购房者(zhě)需支付(fù)约(yuē)2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行(xíng)预约公(gōng)证，签订合(hé)同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按(àn)照德国法律全(quán)部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付公证费和(hé)土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有(yǒu)规定最低首付比(bǐ)例，可零首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面(miàn)，德国也采取按工期支付房款的制度(dù)，一般(bān)分7笔进行支付(fù)，具体支付(fù)节点、比例(lì)因(yīn)项目而异。一(yī)般(bān)来说(shuō)，支(zhī)付(fù)节点(diǎn)可分(fēn)为公(gōng)证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工(gōng)、室(shì)内清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全(quán)部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购(gòu)房者可在支付房款前(qián)申请房贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采(cǎi)用(yòng)固(gù)定利(lì)率，银行按施工节奏分(fēn)多次发(fā)放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使用期(qī)限(xiàn)，期限(xiàn)结束后(hòu)，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公(gōng)司针对期(qī)房设(shè)计了两种保险，保险(xiǎn)的(de)功能是当房屋(wū)出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发商赔(péi)偿或修(xiū)复，开发商(shāng)破产(chǎn)，由保险公司(sī)负责相(xiāng)应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双方律师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖双方(fāng)均有一(yī)名律师，负责(zé)沟通期房交(jiāo)易中的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各个(gè)环节，各(gè)环节内容确认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开发商(shāng)出现(xiàn)财务(wù)、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的部分较高中学费一年大概多少钱，高中学费一个学期多少钱难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签(qiān)订21天内支付(fù)。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英国采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相对(duì)较低，一般(bān)会(huì)在合同签订6-24个(gè)月(yuè)分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须(xū)经(jīng)过(guò)房产公证公(gōng)司的检验验收后才(cái)能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售(shòu)资金监(jiān)管极为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程(chéng)进度(dù)、支付(fù)相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发(fā)商(shāng)，即(jí)资金在进入开发商账户前经过两道关(guān)口，有利于保障购房者(zhě)资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发商必须完(wán)成“预(yù)售房定金保全措(cuò)施”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前是唯一一部规(guī)范期房(fáng)交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护方面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法》，对购房者(zhě)支(zhī)付定金(jīn)超(chāo)过5％或(huò)超1000万日元的部(bù)分(fēn)，法律要求(qiú)开发商必须完成定金保(bǎo)全措施才可预售(shòu)。什么是定(dìng)金保全(quán)措施？即买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)签(qiān)订购房合同时，开发(fā)商向金(jīn)融机构(gòu)或指定(dìng)保证机构或保险(xiǎn)机构签(qiān)订(dìng)定金保证委托合同，设置购房者定金的(de)保(bǎo)证或保险，并将相应的保证金证明书交付给(gěi)购房(fáng)者。除(chú)定金外，其他预(yù)先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书向金(jīn)融机(jī)构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违约金，一般约为(wèi)房(fáng)价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款(kuǎn)在(zài)交房(fáng)后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者(zhě)违约可返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资(zī)金进(jìn)银行专(zhuān)门项目资金账户(hù)，交(jiāo)房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡(pō)开发商有统一的选购权合(hé)同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支(zhī)付5％房(fáng)款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天(tiān)，执行(xíng)OTP则(zé)进一步签订(dìng)购买合(hé)同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的(de)首付及印花税，同时购房(fáng)者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样采取(qǔ)按工程进度付款的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对期房付款(kuǎn)流程做(zuò)了统一详细规(guī)定，要求(qiú)所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般为合(hé)同签订后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放(fàng)款，月供(gōng)在此过程中随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者(zhě)的(de)订(dìng)金与付(fù)款会存(cún)入银行(xíng)专门的项目资金账户，账户(hù)资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修(xiū)期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临(lín)界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加大对(duì)刚(gāng)需和(hé)改(gǎi)善型需(xū)求的(de)支持力度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼保复工保民生(shēng)，给(gěi)予(yǔ)强有力(lì)的金融工具支(zhī)持。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在正常(cháng)运转的(de)房企(qǐ)包括(kuò)民营企业，加大(dà)支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给予金融(róng)工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充(chōng)分估计形势复杂性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长效(xiào)机(jī)制四大关键是(shì)推(tuī)动城市群(qún)战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。定金环(huán)节，建(jiàn)立开发(fā)商(shāng)违(wéi)约后定金(jīn)保护机制(zhì)，如(rú)将已支付定(dìng)金(jīn)冻结至(zhì)房屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金安(ān)全(quán)。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司介(jiè)入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余款支(zhī)付环(huán)节(jié)，建立按工程进(jìn)度付款机制或(huò)交房后按揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充(chōng)分保(bǎo)护购房者(zhě)的权益。资金监(jiān)管环节，引入独立于(yú)开(kāi)发商、银行的第三方资(zī)金监管机(jī)构(gòu)，或由(yóu)政府相关(guān)部(bù)门直(zhí)接(jiē)监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪用(yòng)现象。交付环(huán)节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期(qī)内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免(miǎn)费(fèi)维修，购(gòu)房者在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消(xiāo)商品房预售(shòu)制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开(kāi)发商(shāng)将(jiāng)拼(pīn)的(de)不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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