5月以来，房(fáng)地(dì)产板块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公(gōng)募基金为(wèi)代表(biǎo)的机构(gòu)对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华夏的(de)两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布的总份额均较(jiào)4月(yuè)28日时有小幅增长。根(gēn)据基金(jīn)一(yī)季(jì)报(bào)统计，龙(lóng)头与地方国企央企获得增持，持仓数量(liàng)占流(liú)通股比重增(zēng)幅五只个(gè)股(gǔ)分别为(wèi)华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已(yǐ)过(guò) 精耕(gēng)细作成共(gòng)识

　　从公(gōng)募(mù)基金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产(chǎn)行业标的市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所(suǒ)持房(fáng)地产(chǎn)公司市值在股(gǔ)票资产中(zhōng)的占(zhàn)比却断崖(yá)式(shì)下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出(chū)现了三年来的首次回升(shēng)，年(nián)底这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公募(mù)对房(fáng)地产行(xíng)业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得(dé)以延续。数据统计显示，公(gōng)募(mù)重仓持有(yǒu)房(fáng)地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓市值(zhí)占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发(fā)现，公募对于(yú)房地产的投资愈发有集中于(yú)龙头的趋(qū)势。Wi天津市教育局的电话是多少，天津市教育局的电话是多少号码nd显示(shì)，在(zài)公募(mù)基金(jīn)一(yī)季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产(chǎn)板块(kuài)排名(míng)最高的是(shì)保利(lì)发(fā)展，在基金重仓第33位。排名(míng)第(dì)二的是招商蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头股万科(kē)A排在第96位(wèi)。对比去(qù)年四季报，变化之处首先在于几(jǐ)只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位上看(kàn)均有退步，尤(yóu)其是(shì)万科(kē)最为明显；其次(cì)是金地集团(tuán)退出百大(dà)之(zhī)列。但(dàn)考虑到房(fáng)地(dì)天津市教育局的电话是多少，天津市教育局的电话是多少号码产(chǎn)是复(fù)苏链上最后一环，且(qiě)首季并非行(xíng)业(yè)销售旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机(jī)构持仓(cāng)上(shàng)还需(xū)要(yào)时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大分化(huà)时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二(èr)级市(shì)场投资上，配置房(fáng)地(dì)产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利(lì)期一去不返了。“如果按照产业(yè)周期来分(fēn)类，包括房地产等几类行(xíng)业(yè)在盖(gài)特(tè)纳曲线里属于成(chéng)熟期或(huò)者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的(de)。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊(shū)的(de)行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似(shì)的行(xíng)业也出现了(le)一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的(de)变化。”一不愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐(lè)观态度(dù)：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米的年销(xiāo)售面积很难(nán)再出现了，2022年(nián)光是居民存款(kuǎn)数量增加了(le)15万亿元(yuán)。中国(guó)存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从(cóng)城(chéng)镇(zhèn)化的(de)进程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住房(fáng)短缺时代，而目(mù)前居民(mín)的(de)杠杆率和(hé)房价(jià)收入(rù)也(yě)不(bù)支撑每年18万亿(yì)元(yuán)的销售额，以及过快上行的(de)房价，因而(ér)行业高增(zēng)的时代已经过去，未(wèi)来行业的需(xū)求或将回落，在此过(guò)程中，伴(bàn)随着(zhe)地(dì)产的(de)高(gāo)杠杆属性，就很容易出(chū)现信用风险问(wèn)题（类似(shì)2022年(nián)的民营(yíng)地产爆雷），行业进(jìn)入到供(gōng)给侧(cè)出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强(qiáng)的(de)公(gōng)司就(jiù)能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的提升。当行业(yè)需求见顶回落时(shí)，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经过去了，但不(bù)代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而(ér)对应(yīng)到股票投资(zī)，就是强(qiáng)竞争力(lì)公(gōng)司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是基(jī)于这样的认识转变(biàn)，精耕(gēng)细作个股成为公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的(de)务实之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产“风物长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优质区域性(xìng)标的(de)成香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排(pái)名前(qián)五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们(men)分别(bié)是上(shàng)实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安地(dì)产。排(pái)名第一(yī)的上实(shí)发(fā)展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续(xù)两个(gè)交(jiāo)易日收出涨(zhǎng)停。从该股(gǔ)的基本(běn)面来看，上(shàng)实发展的主(zhǔ)营业(yè)务为房地产开发与经营。公司(sī)的主(zhǔ)要产品及服(fú)务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目(mù)、酒店经营。从业绩数(shù)据来(lái)看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不(bù)过(guò)从(cóng)十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，各类(lèi)机(jī)构都有(yǒu)对其(qí)布局的(de)例(lì)子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东来(lái)看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城(chéng)资产管理公司(sī)等都跻(jī)身(shēn)前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上海本地房(fáng)企(qǐ)，其第(dì)一(yī)季度的收(shōu)入利润(rùn)规(guī)模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是(shì)该(gāi)公司(sī)后疫情时代出租率(lǜ)复(fù)苏至近年来最高，另(lìng)一(yī)方面则是(shì)公司拿地(dì)结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑(zhù)面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩(jì)势(shì)头向(xiàng)好背(bèi)景(jǐng)下(xià)，自然也吸(xī)引了知名机(jī)构在其中持续驻足。从第一(yī)季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只(zhǐ)产品依然在(zài)前十中，这也是连续第三个季(jì)度他有的两(liǎng)只产品(pǐn)杀入前(qián)十(shí)。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资局(jú)，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则(zé)是主(zhǔ)要(yào)布局在(zài)深圳(zhèn)的地产公司，一季报交(jiāo)出(chū)的也是一份报(bào)喜的(de)成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到两(liǎng)只公募(mù)指基(jī)首季(jì)新杀入(rù)十大流(liú)通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全(quán)指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外(wài)联袂出(chū)现的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全(quán)球基(jī)金相(xiāng)关(guān)人士分析：“经(jīng)历过行(xíng)业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅(fú)降(jiàng)温，优质土地(dì)供给较多(duō)（券商(shāng)测(cè)算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限(xiàn)于(yú)信用问题或者资金(jīn)紧张没(méi)法(fǎ)拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的(de)拿地力度（拿地(dì)金额(é)/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基(jī)本(běn)在70％以下(xià)，而其(qí)他房企的(de)净负债(zhài)率普(pǔ)遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成本看(kàn)，龙头(tóu)房企的融资成本(běn)不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在(zài)当(dāng)前中特估(gū)的浪潮(cháo)下，央国(guó)企地(dì)产(chǎn)股或存在发展(zhǎn)的大好机会(huì)。中信证(zhèng)券指出：“房地产行(xíng)业的(de)结构性机会依然存在，少部分公司(sī)尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主要又体现(xiàn)为库存(cún)的优势。央(yāng)企地(dì)产公司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出较低的融(róng)资成本，优(yōu)质的(de)开发资源和(hé)良好的不动(dòng)产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于民营(yíng)地产(chǎn)公(gōng)司也是更有优势的(de)。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于减值、土地资(zī)源(yuán)债(zhài)权债务关系等问题，市(shì)场(chǎng)对民(mín)营(yíng)房开企业的资产会(huì)有更多(duō)担忧和(hé)质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过(guò)程中(z天津市教育局的电话是多少，天津市教育局的电话是多少号码hōng)，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民企来(lái)说估(gū)值的修复更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维(wéi)度看，行(xíng)业的逻辑在于集(jí)中(zhōng)度提升后，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具备较快(kuài)速(sù)发展阶段(duàn)更稳定(dìng)且可预期的(de)盈利和(hé)现(xiàn)金流创造能力，以(yǐ)此带来估值(zhí)中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持(chí)续(xù)现金流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将受益于行业集中度提(tí)升(shēng)的头部公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一(yī)思路的话，或许还是(shì)保利发展、招商(shāng)蛇口等(děng)国资背景龙头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观察(chá)国企央企在三个(gè)方面是否可以维持(chí)，首先是融资成本保持低位，其次是销售(shòu)份(fèn)额持续(xù)提升，再次是拿(ná)地份额持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季(jì)报(bào)梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是较(jiào)大增速的增(zēng)长。而这些(xiē)公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士(shì)张(zhāng)宏(hóng)伟(wěi)向《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》分析表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主(zhǔ)要(yào)是因(yīn)为过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年(nián)下(xià)半年民营房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持(chí)续性地拿(ná)地，且主要集(jí)中在核心城市(shì)，投(tóu)资力度较(jiào)大(dà)。投资的驱(qū)动能够推动房(fáng)企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中，能够(gòu)保有(yǒu)一(yī)个(gè)正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同(tóng)时(shí)也提醒表示，在房地产(chǎn)的(de)复苏过程中(zhōng)，还(hái)面临着一些不确定(dìng)性。其(qí)实(shí)整(zhěng)个市场从四(sì)月份开始(shǐ)又在(zài)往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多数城市都出现环比下滑的(de)情况。而现在五月的市(shì)场表现也(yě)不太乐观。按(àn)照现(xiàn)在(zài)的经(jīng)济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情(qíng)况，以及市(shì)场的去(qù)库存压力、企业的资金面压(yā)力，可能会(huì)出现，到六月份房企为了半年报(bào)冲业绩出现市场的短期反弹外(wài)的一个市场乏力现(xiàn)象。也(yě)就是说，第(dì)二季度(dù)、第三(sān)季度增长不确定性(xìng)的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房地(dì)产以及其上下游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些(xiē)耐(nài)心，这(zhè)个时候，在房(fáng)地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的(de)时候，只能(néng)赚他基本面的钱(qián)。但这也意味着(zhe)，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好得多的企业(yè)，会(huì)伴(bàn)随整个(gè)行业的弱复(fù)苏，业(yè)绩(jì)会(huì)逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地(dì)去等待它(tā)的基(jī)本面不断地(dì)凸显出来(lái)，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅为举例分(fēn)析，不(bù)做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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