近两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的(de)REITs产(chǎn)品，平(píng)均(jūn)分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现(xiàn)出该类产品(pǐn)长期投资(zī)价值(zhí)，通(tōng)过(guò)观测经营(yí聚酯纤维对人体有害吗 聚酯纤维是塑料吗ng)活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金等指标(biāo)，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们(men)也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经营权(quán)到期后(hòu)不再产生(shēng)现金(jīn)收(shōu)益，特许(xǔ)经(jīng)营权分红目前已(yǐ)包含了利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，在选择投资标的时(shí)应了解资产类(lèi)型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除(chú)息日，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况尚未公布(bù)。整体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的(de)公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分(fēn)配金额占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资(zī)公(gōng)募REITs的主要(yào)收益来源为持有期分(fēn)红收益，以及基(jī)金份额交易(yì)价格的(de)变化。基金(jīn)份额二(èr)级市场(chǎng)价格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的(de)综合影响，较易引起波(bō)动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金分红预期则更有规(guī)律可循(xún)。公募REITs的(de)分(fēn)红(hóng)主要(yào)来自基础设施资产的经营现金流(liú)，投资人通过(guò)基金(jīn)募集(jí)材料和信息披露文件(jiàn)，结(jié)合行业及市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析(xī)基础(chǔ)设(shè)施(shī)项目的经营(yíng)业(yè)绩，作为(wèi)进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致(zhì)的浮盈或(huò)浮(fú)亏，分红(hóng)作(zuò)为基金份(fèn)额持(chí)有人实(shí)际获得的现金收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投资者更具(jù)参(cān)考价值。”中金基(jī)金相关负责(zé)人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华平也表示，根据(jù)《公(gōng)开募集基础设(shè)施证券投(tóu)资基(jī)金指引(yǐn)（试(shì)行）》及相关法规(guī)要(yào)求，基础(chǔ)设(shè)施基金应当(dāng)将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金额以(yǐ)现金形式分配(pèi)给(gěi)投资(zī)者，强制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投(tóu)资角度来(lái)看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于债券派息(xī)，但不(bù)等同(tóng)于债券的(de)固定利息回报，而是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品类，为资产配置(zhì)多元化(huà)提(tí)供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的配(pèi)置价(jià)值。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获(huò)取(qǔ)相对于投资(zī)债券相对(duì)高的(de)收益性(xìng)，在有效(xiào)控制风险的前(qián)提下(xià)，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益(yì)“落袋(dài)为安”外，市(shì)场(chǎng)对于未(wèi)来分红水平的(de)预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因(yīn)素(sù)之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌(diē)7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要(yào)股(gǔ)票(piào)和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公(gōng)募(mù)REITs发(fā)布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可(kě)分配金额完(wán)成率不达(dá)预期，一(yī)定(dìng)程度上影响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的(de)价格波动受多(duō)重因素(sù)的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益(yì)是影响REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格(gé)的主(zhǔ)要(yào)因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示(shì)，近期经(jīng)济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈(chéng)现向股(gǔ)票和(hé)债券回(huí)归的(de)过程；另一(yī)方面，基础设施项(xiàng)目的(de)经营业绩相(xiāng)对经济活力的(de)改善有一(yī)定的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红除权日(rì)，将(jiāng)对基金份(fèn)额的开(kāi)盘(pán)指(zhǐ)导价做调减处理(lǐ)，调减金(jīn)额根据(jù)单位基金份(fèn)额的分红金(jīn)额(é)进行计算(suàn)。除权操作是对分红(hóng)前后基金份额净值变(biàn)化的修正，使投资(zī)人在基(jī)金(jīn)分红前后均可以(yǐ)获(huò)得公平(píng)的投资(zī)机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投(tóu)资的(de)信(xìn)心，同时需(xū)结合持有产品的特性，关注二(èr)级市场扰(rǎo)动对整体收益(yì)的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金相关人士(shì)也称(chēng)。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配和本(běn)金(jīn)归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层(céng)资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内人(rén)士还提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红(hóng)前提是本(běn)金(jīn)之上的(de)增值部分不同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金(jīn)运(yùn)作期间(jiān)的(de)“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增(zēng)值(zhí)两个部分，两个部分之间的(de)比例是变动(dòng)的，与现(xiàn)有公(gōng)募基(jī)金分红差异(yì)很大，大(dà)多数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同年限到期后(hòu)基金价值面临极大不确定(dìng)性，这是该(gāi)类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经营(yíng)权类和产权类(lèi)两大(dà)资产类(lèi)型，持有产权类产品的收益主要(yào)包括每年的现金(jīn)分红及资产增(zēng)值的收益，而持有特许经营类产品(pǐn)的收益主要(yào)来自项(xiàng)目每年的现金(jīn)分红。其(qí)中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括了利润分(fēn)配(pèi)和本金(jīn)的归还，两者的比率也是变(biàn)动(dòng)的，对(duì)特许经营(yíng)权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投资收益(yì)。普通投资者在选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金(jīn)也表示(shì)，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层(céng)资(zī)产(chǎn)属性不同而形成区(qū)别(bié)。特(tè)许经营权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分(fēn)红(hóng)相对较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募(mù)REITs分(fēn)红(hóng)主(zhǔ)要为“收(shōu)益(yì)”，更看重底层资产(chǎn)的(de)价值增值(zhí)，所以相对股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层(céng)资(zī)产(chǎn)属性，对(duì)所(suǒ)选择产品的二(èr)级市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也认为(wèi)，与产权类(lèi)项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到期(qī)后不再能(néng)产生(shēng)现金收益，因此将可供(gōng)分配金(jīn)额的(de)分配(pèi)理解为“分(fēn)派(pài)”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余(yú)经营(yíng)期限较(jiào)短的特(tè)许经营(yíng)项目，通(tōng)常具备(bèi)更高的分派率水平(píng)。对于剩余期限较长的特许经(jīng)营权项目，即使分派率相对较低，也(yě)有足(zú)够年限收回本金并(bìng)取得(dé)收益。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责人提醒投资者注意(yì)，特许(xǔ)经(jīng)营权项(xiàng)目的分派金额(é)包含了投资本(běn)金，在不(bù)进行扩募的情况下(xià)，基金份额单价随着分派(pài)进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的(de)收益来自项目(mù)剩余(yú)期限产生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般(bān)较(jiào)长(zhǎng)，再(zài)加上(shàng)到期后(hòu)通过对建筑的更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土地出让(ràng)金等追加(jiā)投资，有机(jī)会进(jìn)一步延长经营期限。这种类似永续经营的(de)假(jiǎ)设反映(yìng)在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红(hóng)的时点，多位(wèi)业内人士还表(biǎo)示，在聚酯纤维对人体有害吗 聚酯纤维是塑料吗产品分红期，投资者可(kě)以观测经营活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流、可供(gōng)分配(pèi)现金、内部收益(yì)率等指标，来观(guān)察和(hé)评估项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关的指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年(nián)报中披露的经营活动(dòng)现金流，二是可供分配(pèi)现金，二(èr)者存(cún)在(zài)本质(zhì)性区别。经营活动产生的(de)现金净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经(jīng)营活动产(chǎn)生；可供分配的(de)现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金(jīn)影响利润(rùn)表(biǎo)的项目(mù)进行调整，加期(qī)初现金(jīn)，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示(shì)，公募REITs作为(wèi)资(zī)产配置(zhì)新选择，投资价值(zhí)体现(xiàn)在相对股(gǔ)债市(shì)场(chǎng)独立(lì)的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投(tóu)资者对经营权类的资产可(kě)以更多关注(zhù)内部收(shōu)益率(lǜ)的高低(dī)，对产权(quán)类(lèi)的(de)资产更(gèng)多关注分派率(lǜ)高低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投(tóu)资回报，投资者(zhě)可(kě)综合考虑原始权益人综合实(shí)力、运(yùn)营管理机构(gòu)实力、公募基金管(guǎn)理人实力等多重(zhòng)因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由(yóu)于分红交易带来的短期博(bó)弈(yì)机会(huì)仍在(zài)，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时分(fēn)红规模较(jiào)为可观(guān)的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均(jūn)会载明(míng)REITs在(zài)发行(xíng)首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金额(é)与募集材料中披(pī)露预测进(jìn)行比较(jiào)分析，结合经济及(jí)市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基(jī)金上述负责人也称。

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