5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募基金为代表(biǎo)的(de)机构(gòu)对于这一板块已经在悄(qiāo)然(rán)布(bù)局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时(shí)所公布的总份(fèn)额均较4月28日时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房(fáng)地产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业(yè)红(hóng)利(lì)时代已过(guò) 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地(dì)产的配置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募所持有(yǒu)的(de)房(fáng)地产行业标的(de)市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色(sè)，但公(gōng)募所(suǒ)持(chí)房地产公司市值在股(gǔ)票资(zī)产(chǎn)中的占比(bǐ)却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于(yú)出现了三年来的首(shǒu)次回(huí)升(shēng)，年底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募对(duì)房地产行业的(de)持股比例也同步(bù)回升(shēng)，从2021年(nián)底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似(shì)乎80寸电视尺寸长宽多少在今(jīn)年一季度得以(yǐ)延续。数据(jù)统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓(cāng)市(shì)值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总(zǒng)的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产(chǎn)板块排名最高的(de)是保利发(fā)展，在基金重仓第33位(wèi)。排名(míng)第(dì)二(èr)的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万(wàn)科A排在(zài)第96位。对比去(qù)年四(sì)季报，变化(huà)之处首先(xiān)在于几只房(fáng)地产龙(lóng)头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是(shì)万科最为明(míng)显；其次(cì)是金地集(jí)团(tuán)退出百(bǎi)大之列。但考虑(lǜ)到房地(dì)产(chǎn)是(shì)复苏链上最后一80寸电视尺寸长宽多少环(huán)，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到二(èr)级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进(jìn)入大(dà)分化(huà)时代，一二(èr)线城(chéng)市好(hǎo)于(yú)三(sān)四线城市(shì)。而(ér)映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地(dì)产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期(qī)一去(qù)不返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产业周期(qī)来分类，包括(kuò)房(fáng)地产(chǎn)等几(jǐ)类行(xíng)业在盖特(tè)纳曲线里属于(y80寸电视尺寸长宽多少ú)成熟期或者衰(shuāi)退(tuì)期(qī)的行业(yè)，传统认知上没有什么投资机(jī)会的(de)。但在这(zhè)几(jǐ)年特(tè)殊的行情里包括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝等(děng)类似的行业也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给(gěi)侧发生(shēng)了更大的变(biàn)化。”一不(bù)愿(yuàn)具名的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再(zài)出现了，2022年(nián)光(guāng)是居民存款数(shù)量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存(cún)量(liàng)地产(chǎn)的更(gèng)新(xīn)，也(yě)有近10亿平方米(mǐ)。需求端还(hái)需(xū)要(yào)有一定(dìng)的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论(lùn)从城镇化(huà)的进(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国(guó)均已告别住房短缺时(shí)代(dài)，而目前居民的杠杆(gān)率和(hé)房价收入也(yě)不支撑每(měi)年18万亿元的(de)销售额(é)，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代(dài)已经(jīng)过(guò)去(qù)，未来行业的(de)需(xū)求或将回(huí)落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的(de)过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升(shēng)。当(dāng)行(xíng)业需求(qiú)见顶回落时，行业的(de)贝塔已经过去(qù)了，但(dàn)不代(dài)表(biǎo)没有投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的(de)阿(ā)尔(ěr)法，而对应到股(gǔ)票(piào)投(tóu)资，就是强竞争力公司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的(de)认识转变(biàn)，精耕细(xì)作个(gè)股成为公募乃至整(zhěng)体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产(chǎn)“风(fēng)物(wù)长宜放(fàng)眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优质区(qū)域(yù)性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具(jù)体(tǐ)的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万(wàn)房地产板块(kuài)个(gè)股，在(zài)纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰(qià)好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期(qī)归来后(hòu)日成交量明显放(fàng)大，4日(rì)、5日连续两个交易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上实发展的(de)主营业务(wù)为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房(fáng)地(dì)产销(xiāo)售(shòu)、房地产租赁(lìn)、物(wù)业管理(lǐ)服(fú)务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据(jù)来(lái)看，2022年，其实现营业(yè)收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看，各类机构都有对(duì)其布局的(de)例子。以3月(yuè)31日时的(de)首季(jì)十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私(sī)募的迎(yíng)水文龙、中央(yāng)汇金、长城资(zī)产管理公(gōng)司(sī)等都(dōu)跻(jī)身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排(pái)名(míng)第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规(guī)模大幅度(dù)复苏(sū)。究其(qí)原因，一方(fāng)面是该公司(sī)后疫情时代出(chū)租率(lǜ)复苏至近年(nián)来最高(gāo)，另(lìng)一方面(miàn)则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看(kàn)，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好(hǎo)背景下，自然(rán)也吸(xī)引了知(zhī)名机(jī)构在(zài)其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第一季度十(shí)大流通股股东来(lái)看(kàn)，知名(míng)私募(mù)高毅邓晓峰的(de)两只产品依然在前十中，这也(yě)是(shì)连续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家(jiā)上海区域性地产公司外(wài)，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单(dān)：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注(zhù)意到两(liǎng)只公募指基首季(jì)新(xīn)杀(shā)入十大流(liú)通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七位，富国(guó)中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时(shí)，兴(xīng)证(zhèng)全球基金相关人士(shì)分析：“经历过(guò)行(xíng)业洗牌和兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙(lóng)头(tóu)的价值更为笃定突(tū)出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多(duō)（券(quàn)商测算对应(yīng)潜在毛利(lì)率在25％以上，目(mù)前房(fáng)企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信(xìn)用问题(tí)或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的(de)拿地力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而其他房企(qǐ)的净负债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的(de)浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行(xíng)业的结构(gòu)性机会依(yī)然存在，少(shǎo)部分公(gōng)司尤其是(shì)央企占据显著优势(shì)，其主要又体现为库存的优势。央企地(dì)产公(gōng)司(sī)，现阶段(duàn)表现出较低(dī)的融资成本，优(yōu)质(zhì)的开发资源和(hé)良好(hǎo)的不动产资产运营(yíng)能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩(jì)强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关(guān)系等问题(tí)，市(shì)场对民营房开企业的资(zī)产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在(zài)这一(yī)轮行业出清(qīng)的过程(chéng)中，央(yāng)国企相较于民(mín)企来说估值的修复更明显。中特估的角度(dù)从中长期的(de)维度看，行业的逻(luó)辑在于集中度提升后，行(xíng)业进入高(gāo)质量(liàng)发展阶段，具备较(jiào)快(kuài)速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且可预(yù)期的盈利和现金流创造能力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该(gāi)关(guān)注估值相对(duì)较低，企业自身(shēn)资产(chǎn)的质量好(hǎo)、运营(yíng)能力强(qiáng)、可(kě)以(yǐ)创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概(gài)率比较低(dī)，行业内部将出现分化，要关注将受益于(yú)行业集中(zhōng)度提(tí)升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙(lóng)头前途(tú)更为光明。不过(guò)国投瑞银基(jī)金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去(qù)持续观察国(guó)企央企在三个方面是否可以维持，首先是(shì)融(róng)资成本保持(chí)低位(wèi)，其次(cì)是销(xiāo)售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企一(yī)季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现(xiàn)的(de)整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等房(fáng)企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而这些(xiē)公司也是机构的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人(rén)士(shì)张宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分析(xī)表示(shì)，业绩出(chū)现明显改善的房企(qǐ)，主要是(shì)因为过去(qù)两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房(fáng)企(qǐ)不怎么(me)投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地(dì)拿(ná)地，且主要(yào)集中在核(hé)心城(chéng)市，投资力度较大。投资的(de)驱动能够推动房企销售业绩的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市(shì)场恢(huī)复但仍(réng)处于调整的(de)过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表(biǎo)示，在(zài)房地产的复苏过(guò)程中(zhōng)，还面(miàn)临(lín)着一(yī)些不(bù)确定(dìng)性。其(qí)实整个市场从四月份开始又(yòu)在往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城市四(sì)月环比三月(yuè)相对(duì)表现(xiàn)较好之外，包括北京(jīng)、上海在内(nèi)的绝大多数城(chéng)市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的市场表现也不(bù)太乐观。按照现在的(de)经济状况、收入情况，以及市(shì)场的去(qù)库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩(jì)出现市场的短期(qī)反弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也(yě)就是说，第(dì)二季度、第三季(jì)度增(zēng)长(zhǎng)不确定性(xìng)的(de)压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，现在整个房地(dì)产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速度(dù)都比想象的要(yào)慢很多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本(běn)面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极(jí)为(wèi)少数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业(yè)，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会(huì)逐(zhú)步(bù)体现出来。所以只能(néng)耐(nài)心地去等待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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