5月(yuè)以来，房(fáng)地(dì)产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为代表的机构(gòu)对于这一板(bǎn)块已经在悄然(rán)布局(jú)。数(shù)据显示，以(yǐ)南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日时所公(gōng)布的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据(jù)基金一季报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方(fāng)国(guó)企央企获(huò)得增持，持仓数量(liàng)占流通股(gǔ)比重增(zēng)幅五只个(gè)股分别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时(shí)代已过(guò) 精耕细作成共(gòng)识(shí)

　　从公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业(yè)标的(de)市值(zhí)约1188亿(yì)元(yuán)，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但(dàn)公募所持房地产公司市(shì)值(zhí)在股票资产中(zhōng)的占(zhàn)比却断(duàn)崖(yá)式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现(xiàn)了三(sān)年来的首次(cì)回升(shēng)，年底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对房(fáng)地产行业的(de)持(chí)股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎(hū)在今年(nián)一季度得以延续(xù)。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓(cāng)市值(zhí)占板块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现(xiàn)，公募对于(yú)房(fáng)地产的(de)投(tóu)资愈(yù)发有集中于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名(míng)最高的(de)是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去(qù)年四季报(bào)，变(biàn)化(huà)之处首先在于几只房地产(chǎn)龙(lóng)头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是(shì)万科最(zuì)为(wèi)明显(xiǎn)；其(qí)次是金(jīn)地(dì)集团退出(chū)百大之列。但考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是(shì)复苏链上最后一(yī)环(huán)，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机构(gòu)持仓上还需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房(fáng)地产已经进入(rù)大分化时代，一二线城市好于三四(sì)线城市。而映射到二级市场投资上，配置房(fáng)地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了(le)。“如果按(àn)照产(chǎn)业(yè)周期(qī)来分类，包(bāo)括房地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟(shú)期或者衰退期的行业(yè)，传(chuán)统(tǒng)认知上没有什么投资(zī)机(jī)会的。但在这几年特殊(shū)的行情里(lǐ)包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等类(lèi)似(shì)的(de)行业(yè)也出(chū)现了一些机会，背后的(de)逻(luó)辑是供给侧(cè)发生了(le)更大(dà)的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募人(rén)士(shì)持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的(de)年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居(jū)民存款数量增(zēng)加了(le)15万(wàn)亿(yì)元。中(zhōng)国存(cún)量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也(yě)指出：“时至今日，无论(lùn)从(cóng)城(chéng)镇化的进(jìn)程，还是(shì)人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均已告别住房(fáng)短缺时(shí)代，而(ér)目前居(jū)民(mín)的杠杆率(lǜ)和房价收入也(yě)不支(zhī)撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快上(shàng)行的房价(jià)，因而行业高增的(de)时代已经过去，未来(lái)行业的需求(qiú)或将(jiāng)回落，在此过(guò)程中，伴随着地产的(de)高(gāo)杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入到供(gōng)给(gěi)侧出(chū)清的(de)过(guò)程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的(de)方式，获(huò)得市占率的提升。当行业需(xū)求见(jiàn)顶回(huí)落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去(qù)了，但不代表没(méi)有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也(yě)是基于这(zhè)样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机构(gòu)的(de)务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性(xìng)标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申万房(fáng)地(dì)产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述(shù)时间段恰好排名(míng)前五(wǔ)的公司月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实(shí)发展，五一假期归来(lái)后日成交量明显放大，4日(rì)、5日(rì)连续两个交易日(rì)收出涨停。从该(gāi)股的基本面来(lái)看，上实发(fā)展的主营业务为(wèi)房地产开发(fā)与经(jīng)营。公司的主要产品及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实(shí)现营业收入(rù)52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实(shí)现营业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从(cóng)十大(dà)流通股股(gǔ)维他奶出了什么问题，维他奶出了什么下架东(dōng)来看，各类(lèi)机构(gòu)都有对其布(bù)局(jú)的(de)例子(zi)。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来看(kàn)， 具(jù)体包(bāo)括公募的上(shàng)银(yín)基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管(guǎn)理公(gōng)司(sī)等(děng)都(dōu)跻(jī)身前(qián)十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时(shí)排名第(dì)二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一(yī)季度的收(shōu)入利润规模(mó)大幅度复苏。究其原(yuán)因(yīn)，一方(fāng)面(miàn)是该(gāi)公司(sī)后(hòu)疫情(qíng)时代(dài)出租率(lǜ)复(fù)苏至(zhì)近(jìn)年(nián)来最高，另(lìng)一(yī)方(fāng)面则是公司拿地(dì)结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩(jì)势(shì)头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了(le)知名机构在其(qí)中持续驻足。从第一季度(dù)十大流通(tōng)股股东来(lái)看，知(zhī)名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依(yī)然在前十中，这也维他奶出了什么问题，维他奶出了什么下架是连续第三个季(jì)度(dù)他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还(hái)小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性(xìng)地(dì)产公司外，荣安(ān)地(dì)产则是主要布局在深圳的地(dì)产(chǎn)公司，一季报交出的也是(shì)一(yī)份报(bào)喜的成绩(jì)单：首季(jì)公司实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两(liǎng)只(zhǐ)公募指基首(shǒu)季新杀(shā)入十大流通(tōng)股股东(dōng)行列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士分析：“经历(lì)过行业(yè)洗牌和(hé)兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙头的(de)价值更为(wèi)笃定突出；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年(nián)土地市场大幅(fú)降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商测算对(duì)应潜在毛利率在(zài)25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限(xiàn)于信用问题或者资(zī)金(jīn)紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地(dì)，龙头(tóu)房企的拿地力度(dù)（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上(shàng)看，龙头房企(qǐ)杠杆率较(jiào)低(dī)，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资(zī)成(chéng)本看，龙(lóng)头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强房(fáng)企的销(xiāo)售(shòu)额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估(gū)的(de)浪潮下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或存(cún)在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出(chū)：“房地产行(xíng)业的(de)结构性机会(huì)依然存(cún)在，少部分(fēn)公司尤其(qí)是央企占(zhàn)据(jù)显(xiǎn)著优势(shì)，其主要又体现为库存的优势。央企(qǐ)地产公司(sī)，现阶(jiē)段表(biǎo)现出较低的融(róng)资(zī)成本，优质的开发(fā)资(zī)源和良(liáng)好的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企(qǐ)相较(jiào)于民营地(dì)产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务(wù)关(guān)系等(děng)问题，市(shì)场对民营房开企业的资(zī)产会有更多(duō)担忧和(hé)质(zhì)疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国(guó)企相较于民企(qǐ)来说估值的(de)修复更明(míng)显(xiǎn)。中(zhōng)特估(gū)的角度从(cóng)中长期的(de)维度(dù)看(kàn)，行业的逻辑(jí)在(zài)于集中度提(tí)升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具(jù)备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可(kě)预期的盈利(lì)和现金流创造能力(lì)，以此(cǐ)带来估值(zhí)中枢(shū)的提升(shēng)，应该关(guān)注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业(yè)普涨的(de)概率比较低，行(xíng)业(yè)内(nèi)部将出现分化，要(yào)关(guān)注将(jiāng)受益于行业(yè)集(jí)中度(dù)提(tí)升的头部公(gōng)司。”星石(shí)投(tóu)资(zī)首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许(xǔ)还是保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙头前途(tú)更为(wèi)光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资部(bù)副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观察(chá)国企(qǐ)央企在三个方面是否可以维(wéi)持，首先(xiān)是融资成本保持低(dī)位，其次(cì)是销售份额持(chí)续提升，再次是(shì)拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢维他奶出了什么问题，维他奶出了什么下架p>

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据(jù)房企一季报梳理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的(de)业(yè)绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正(zhèng)，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些公司(sī)也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产(chǎn)业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改善的房企，主要(yào)是因为过去两三年时间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年(nián)下半(bàn)年民营房企(qǐ)不(bù)怎么投资(zī)拿地之后，国(guó)有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集(jí)中在核心城市，投资(zī)力度(dù)较大。投(tóu)资的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一(yī)季度市场恢(huī)复但仍处于调整(zhěng)的过程中(zhōng)，能(néng)够保(bǎo)有一个(gè)正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房(fáng)地产的复(fù)苏过(guò)程中，还(hái)面(miàn)临着一些不确定性。其实(shí)整个市场(chǎng)从(cóng)四(sì)月(yuè)份开始(shǐ)又在(zài)往下掉(diào)。除(chú)了杭州、成(chéng)都等极个别(bié)城市四月环比三月相对表(biǎo)现较好之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大多数(shù)城市(shì)都出(chū)现环比下滑(huá)的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也(yě)不(bù)太(tài)乐观。按照现在的经济(jì)状况(kuàng)、收入情况，以及市(shì)场的去库存压力(lì)、企业的资金面(miàn)压力(lì)，可能(néng)会出(chū)现，到六月份房企为了(le)半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是(shì)说，第二季度(dù)、第三(sān)季度增(zēng)长不确定(dìng)性的压力仍(réng)旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游(yóu)产业(yè)链的复苏速度都比想(xiǎng)象的(de)要慢(màn)很多，我(wǒ)们(men)要多给一(yī)些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及(jí)上(shàng)下(xià)游就不(bù)是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为(wèi)少数(shù)的、做得比同行(xíng)好得多的(de)企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐步(bù)体现出来。所以只能(néng)耐心地去等待它的(de)基本(běn)面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

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