近两年(nián)火爆(bào)的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人士对(duì)此(cǐ)表示，强(qiáng)制分(fēn)红机(jī)制(zhì)是(shì)公(gōng)募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出该类(lèi)产品长期投资(zī)价值，通过观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况的(de)“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营(yíng)REITs项目在经营权到期(qī)后不再产生现金收益，特许经营(yíng)权分红目前已包含(hán)了(le)利润分配和本金(jīn)的归还，在(zài)选择投资标的时(shí)应了解资产(chǎn)类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了(le)高比(bǐ)例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配(pèi)金额占可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人对(duì)此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为持有(yǒu)期(qī)分(fēn)红收益，以及基金份额交(jiāo)易(yì)价格(gé)的(de)变化。基金份额二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分(fēn)红预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产(chǎn)的经营现金流，投资(zī)人通过基金募集材(cái)料和信息披露文(wén)件(jiàn)，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基础(chǔ)设(shè)施项目的经(jīng)营业绩，作为(wèi)进行投资决策的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市(shì)场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额(é)持(chí)有人实(shí)际(jì)获得(dé)的(de)现金收益，对(duì)于(yú)长期投资者更(gèng)具参考价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监(jiān)李华平也(yě)表示，根据《公(gōng)开募集基础设(shè)施证(zhèng)券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分(fēn)配金额(é)以现(xiàn)金形式分配给投资(zī)者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定(dìng)的分红机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类(lèi)产品的“债(zhài)性”特(tè)点。公募REITs有强制(zhì)分(fēn)红要求，分红类似于(yú)债券派息，但不等同(tóng)于债券的(de)固(gù)定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的角(jiǎo)度来看，一(yī)方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰富了机(jī)构投(tóu)资者的投资品类，为资(zī)产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能(néng)够帮助(zhù)机(jī)构投资者稳定收(shōu)益。机构投(tóu)资者(zhě)公(gōng)募REITs能够(gòu)通过分红获取相(xiāng)对于投资(zī)债券相(xiāng)对高(gāo)的(de)收益性，在有效控制风(fēng)险的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到(dào)投(tóu)资(zī)“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安(ān)”外，市场对(duì)于未来分红(hóng)水平的(de)预(yù)期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市场(chǎng)价格走势的关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和(hé)债券(quàn)宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年(nián)年报，部(bù)分产品受宏观(guān)经济(jì)的影响(xiǎng)，可分(fēn)配(pèi)金额完(wán)成率(lǜ)不达(dá)预(yù)期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格(gé)的主要(yào)因素之一，而稳定(dìng)的分红有(yǒu)利(lì)于吸引投资者(zhě)参(cān)与(yǔ)公募(mù)REITs二级市场的投(tóu)资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一(yī)方面(miàn)市场热点呈现向股票和债(zhài)券回归的过程；另一方面(miàn)，基础设(shè)施项目的经营(yíng)业绩相对经济活力的改(gǎi)善有一(yī)定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价(jià)做调减处理，调(diào)减金额(é)根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作(zuò)是对分红前(qián)后基金份额净值变化的修(xiū)正，使投资(zī)人在基(jī)金分红前后均可(kě)以获得公平的(de)投资机(jī)会。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投资者长期(qī)投资的(de)信(xìn)心，同(tóng)时需结合持有(yǒu)产品的(de)特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中航基(jī)金(jīn)相(xiāng)关人士(shì)也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润分配(pèi)和本金(jīn)归(guī)还(hái)

　　普通投资者应了解底层资产情(qíng)况

美国各州的缩写是什么，美国各州缩写英文字母　　多位业(yè)内(nèi)人士还(hái)提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红前提是本(běn)金之上的(de)增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界(jiè)定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增值两(liǎng)个部分，两个部分之(zhī)间的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红差(chà)异(yì)很大，大多(duō)数普通投(tóu)资者可能把“分派”金额误认为是持(chí)续分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合同年限(xiàn)到期后基(jī)金价值面(miàn)临极大不确定性，这(zhè)是该类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主要有特许经(jīng)营(yíng)权类和产权类两大资产类(lèi)型(xíng)，持有产权类产品的收益(yì)主要(yào)包括每年(nián)的现金分红(hóng)及(jí)资(zī)产(chǎn)增值的收益(yì)，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的(de)分红包括了利润(rùn)分配和本(běn)金(jīn)的归还，两(liǎng)者的(de)比(bǐ)率也是变动的，对特(美国各州的缩写是什么，美国各州缩写英文字母tè)许经营权(quán)类(lèi)资产的(de)公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收益。普通(tōng)投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基(jī)金也(yě)表示，从细分(fēn)来(lái)看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同(tóng)而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分红相(xiāng)对(duì)较多(duō)，债(zhài)性(xìng)偏强。而(ér)产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资(zī)产(chǎn)的(de)价值(zhí)增值，所以相对股性偏(piān)强。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对(duì)所(suǒ)选择产品的二级市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营项(xiàng)目在(zài)经营权(quán)到期后不再能产生现金(jīn)收益，因(yīn)此将可供分(fēn)配金额的分配理(lǐ)解(jiě)为“分派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余经(jīng)营期限较短的(de)特许经营项(xiàng)目(mù)，通(tōng)常具备更高的分派率(lǜ)水平。对(duì)于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权(quán)项目，即使分派率相对较低(dī)，也(yě)有足够年(nián)限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基(jī)金该负(fù)责(zé)人提(tí)醒投资者注意，特(tè)许(xǔ)经营权项目(mù)的分(fēn)派金(jīn)额包含了投资本金，在不进行(xíng)扩募(mù)的情况下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐年(nián)下(xià)降是正常(cháng)现象(xiàng)，投资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩(shèng)余期限产生的(de)现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建(jiàn)筑的剩余使(shǐ)用年(nián)限一(yī)般较长，再(zài)加上到期(qī)后(hòu)通(tōng)过对建筑(zhù)的更(gèng)新改造或补缴土地出(chū)让金等追加(jiā)投资，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这(zhè)种类似永(yǒng)续(xù)经(jīng)营的假设反映在基础资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在(zài)产品(pǐn)分红(hóng)期(qī)，投资者可以观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可(kě)供分(fēn)配现金、内部收益率等(děng)指标，来观(guān)察和评(píng)估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的(de)指标(biāo)有(yǒu)两个：一是(shì)年报中披(pī)露的经(jīng)营活动现金流，二是可(kě)供分配现金(jīn)，二(èr)者(zhě)存在本质(zhì)性(xìng)区别(bié)。经营活(huó)动产生的现(xiàn)金净(jìng)流(liú)量是指企(qǐ)业(yè)经营、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的现金流，基于企业本身经(jīng)营(yíng)活动产生(shēng)；可供分配(pèi)的现(xiàn)金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表(biǎo)的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体现在相对(duì)股债市场独立的资(zī)产(chǎn)配(pèi)置功能，比较适合长期持(chí)有。建议投资者(zhě)对经营(yíng)权类的(de)资产可以更多关注内部(bù)收益率的高(gāo)低，对(duì)产权类的资产更多关(guān)注分派率高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配收益主要(yào)来自底层资(zī)产的经(jīng)营净现(xiàn)金流，所以底层资产运营情(qíng)况直接影响投资回(huí)报，投资者可(kě)综合考虑(lǜ)原(yuán)始(shǐ)权(quán)益(yì)人(rén)综合实力、运营管(guǎn)理机构实(shí)力、公(gōng)募基金管理人实力等多重因素(sù)来选择(zé)投资标的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者(zhě)关注(zhù)有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对(duì)明(míng)显(xiǎn)、同时分红规(guī)模较为(wèi)可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实(shí)际分(fēn)红金(jīn)额(é)与募集材料中披露预测进(jìn)行比较(jiào)分析，结合经济及市(shì)场的实际环境(jìng)，对基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基(jī)金(jīn)上述负(fù)责人(rén)也称。

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