5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募基金为(wèi)代表的机构对于(yú)这一板块(kuài)已经在悄然布局(jú)。数(shù)据显(xiǎn)示，以南方和华(huá)夏(xià)的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布的总份(fèn)额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据基金一(yī)季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央(yāng)企获(huò)得增持(chí)，持(chí)仓数量占流通(tōng)股比重增(zēng)幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募(mù)所(suǒ)持房地产(chǎn)公司(sī)市(shì)值在股(gǔ)票资产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的持股比例也(yě)同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎在今年一季度得以延续(xù)。数(shù)据(jù)统计显(xiǎn)示(shì)，公募(mù)重仓持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于(yú)房地产的投资愈发(fā)有集(jí)中于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在公(gōng)募基金(jīn)一(yī)季报汇总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高的(de)是保利发(fā)展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科(kē)A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变化之处首先在(zài)于几只房(fáng)地产龙头(tóu)股从排(pái)位(wèi)上看均有退步，尤其是万(wàn)科(kē)最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是(shì)复苏链(liàn)上最(zuì)后(hòu)一(yī)环(huán)，且首季并非行业销售旺季，其(qí)传(chuán)导(dǎo)到二(èr)级市场乃至机构(gòu)持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经(jīng)进(jìn)入大分化(huà)时代(dài)，一二(èr)线城市好于三四(sì)线城市。而映射到二级市场投资(zī)上，配置房地产(chǎn)行业(yè)轻松收获(huò)行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括房地苟以天下之大而从六国破亡之故事是又在六国下矣翻译，苟以天下之大而从六国古今异义产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟(shú)期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认(rèn)知(zhī)上(shàng)没有(yǒu)什么(me)投资机会的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类似的行业也出(chū)现(xiàn)了一些机(jī)会，背(bèi)后的逻辑(jí)是供给(gěi)侧发生了更大的变(biàn)化。”一(yī)不愿具(jù)名的(de)上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不(bù)过也(yě)有公募人(rén)士持谨慎乐(lè)观态(tài)度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积(jī)很难再(zài)出现了，2022年光是居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑面积，考虑存量地(dì)产的(de)更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需(xū)要有一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至(zhì)今(jīn)日，无(wú)论(lùn)从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价(jià)收(shōu)入也(yě)不(bù)支撑每年(nián)18万亿(yì)元的销售额(é)，以及过快上行(xíng)的(de)房价，因而行业高增的(de)时代已经过去，未来行业的(de)需求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着(zhe)地产的高(gāo)杠杆属性，就很(hěn)容易出现(xiàn)信(xìn)用风险问(wèn)题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到(dào)供给侧出清的(de)过程(chéng)。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公司就能(néng)够通过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占(zhàn)率的(de)提(tí)升。当(dāng)行(xíng)业(yè)需求见顶(dǐng)回落时(shí)，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不(bù)代(dài)表没(méi)有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿(ā)尔法，而对(duì)应到股(gǔ)票投资(zī)，就是(shì)强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转变(biàn)，精(jīng)耕细(xì)作个(gè)股成(chéng)为公募乃(nǎi)至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机(jī)构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体的个(gè)股来看(kàn)，《红周刊》利苟以天下之大而从六国破亡之故事是又在六国下矣翻译，苟以天下之大而从六国古今异义用Wind统计申万房(fáng)地(dì)产板块(kuài)个股，在纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房地(dì)产类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间(jiān)段恰(qià)好排(pái)名前五(wǔ)的(de)公司月(yuè)内涨幅(fú)超过了(le)10％，它们(men)分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发(fā)展，五一假期归来后(hòu)日成(chéng)交(jiāo)量明显放大(dà)，4日(rì)、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停(tíng)。从该(gāi)股的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过从十大流(liú)通股股东来(lái)看(kàn)，各(gè)类机(jī)构都有(yǒu)对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私募(mù)的(de)迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资(zī)产管理(lǐ)公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二(èr)的(de)浦东(dōng)金桥也(yě)是上(shàng)海本(běn)地房企，其第一季度的收(shōu)入(rù)利润规模大(dà)幅(fú)度复苏。究其原因，一(yī)方面(miàn)是该(gāi)公(gōng)司后(hòu)疫(yì)情(qíng)时代出租率复苏至近年(nián)来最(zuì)高，另一方面则是公司拿(ná)地结(jié)算持续性(xìng)向(xiàng)好(hǎo)，从(cóng)数字上看，一季(jì)度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积(jī)约(yuē)54万平方米。

　　在(zài)这样的业(yè)绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景(jǐng)下，自(zì)然也吸引了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第(dì)一季度十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，知(zhī)名私(sī)募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的(de)两(liǎng)只产(chǎn)品依(yī)然在前(qián)十(shí)中，这也是(shì)连续第(dì)三(sān)个季度他有的两(liǎng)只(zhǐ)产品(pǐn)杀入(rù)前十。同(tóng)时榜单中还有(yǒu)一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局(jú)，其(qí)当季还小幅(fú)增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性地(dì)产公司外(wài)，荣(róng)安地产则是(shì)主要布局(jú)在深(shēn)圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是(shì)一(yī)份报喜的成绩单(dān)：首季公(gōng)司实现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到(dào)两只公(gōng)募指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十大流(liú)通股股东行列。具体说(shuō)来(lái)， 南方(fāng)中证全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂出(chū)现(xiàn)的(de)机构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人(rén)士分析(xī)：“经历(lì)过行(xíng)业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券(quàn)商测算对(duì)应潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数(shù)房企受限(xiàn)于信(xìn)用问(wèn)题(tí)或者(zhě)资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本(běn)土地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿(ná)地力度（拿地金额(é)/销售(shòu)金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有(yǒu)限，从融资成本(běn)看，龙头房企(qǐ)的融资成本不(bù)断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在当前中(zhōng)特(tè)估(gū)的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或(huò)存在发展(zhǎn)的(de)大好机会。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房地产行业(yè)的结构性机会(huì)依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出(chū)较低的融资成(chéng)本，优质的开发(fā)资源和良好的不动产资产(chǎn)运营能力的(de)多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估(gū)，国(guó)央企相较(jiào)于民营(yíng)地产公(gōng)司也(yě)是更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于(yú)减值、土地资源债权债务(wù)关(guān)系等问题(tí)，市场对民营(yíng)房开(kāi)企业的(de)资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一(yī)轮行业(yè)出清(qīng)的过程中，央国企相较(jiào)于民企来说估值的修复更明(míng)显。中特估的角度(dù)从中长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于(yú)集中度提升后(hòu)，行业进入(rù)高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定且可预期(qī)的(de)盈利(lì)和现金流创造(zào)能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值(zhí)相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可(kě)以创(chuàng)造(zào)持续现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代中行业普(pǔ)涨的(de)概率(lǜ)比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关(guān)注将受益于行(xíng)业集中(zhōng)度提(tí)升的头部公司。”星石(shí)投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一(yī)思路的(de)话，或(huò)许还是保利(lì)发(fā)展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头(tóu)前途更为(wèi)光(guāng)明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客苟以天下之大而从六国破亡之故事是又在六国下矣翻译，苟以天下之大而从六国古今异义观地(dì)去持续(xù)观察国企央(yāng)企在三个方面是否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次是销售份(fèn)额持(chí)续提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也根据(jù)房企(qǐ)一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一(yī)季(jì)度的(de)业(yè)绩分(fēn)化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的(de)增长。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内(nèi)人(rén)士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过(guò)去两三(sān)年时间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下半(bàn)年(nián)民营房(fáng)企不怎(zěn)么投(tóu)资(zī)拿地之后，国有企(qǐ)业(yè)仍在持续(xù)性地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中在(zài)核心城市，投资力度较大。投资的驱动能(néng)够推动(dòng)房企(qǐ)销售(shòu)业绩(jì)的增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复(fù)但仍处(chù)于调整(zhěng)的过程中，能够保有(yǒu)一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时(shí)也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过(guò)程(chéng)中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月份(fèn)开(kāi)始又在(zài)往下掉(diào)。除了杭州、成都等(děng)极个别(bié)城市四月环(huán)比(bǐ)三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝(jué)大多数城市(shì)都出现(xiàn)环(huán)比下滑(huá)的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现(xiàn)也不(bù)太乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收入情况，以及市场的去(qù)库存压力、企(qǐ)业(yè)的资金面(miàn)压力(lì)，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半(bàn)年(nián)报冲(chōng)业绩出现市场的短(duǎn)期反弹(dàn)外的(de)一个市场乏(fá)力现(xiàn)象。也就是说，第二(èr)季度、第三季(jì)度(dù)增长不(bù)确(què)定性的(de)压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，现在(zài)整个房地产(chǎn)以及(jí)其上(shàng)下(xià)游产业链的复(fù)苏速(sù)度都比想(xiǎng)象的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能(néng)赚他基本面的钱(qián)。但这(zhè)也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以(yǐ)只能(néng)耐心(xīn)地去等待它的(de)基本面不(bù)断地凸显出来(lái)，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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