文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消预(yù)售制(zhì)了。 1月(yuè)17日(rì)召开的(de)全国住房和(hé)城乡(xiāng)建设(shè)工作(zuò)会议提出“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不(bù)足一(yī)个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地(dì)明确(què)表态(tài)，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你的(de)钱，建你的(de)房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以(yǐ)后(hòu)谁(shuí)有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没钱没实力(lì)的(de)别建(jiàn)了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这(zhè)是(shì)房地产从大开发时(shí)代步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预(yù)售制是(shì)权宜之计(jì)，现在(zài)全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天(tiān)经地义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制，长效机(jī)制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。如果按(àn)照(zhào)经(jīng)济规律(lǜ)办事(shì)，中国(guó)一定能(néng)实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过(guò)这道(dào)关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消预售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱(qián)一(yī)手交货，预售(shòu)制是对(duì)购(gòu)买者的单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险。从个人层(céng)面看，预售制对购房者非常不公(gōng)平(píng)，比(bǐ)如(rú)，交房等待(dài)期(qī)一般为两年(nián)，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要(yào)承担延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不(bù)能(néng)交房的风险(xiǎn)。从行业层面看(kàn)，预(yù)售制助推部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风险(xiǎn)。取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，这(zhè)样(yàng)有助于落实中央(yāng)房(fáng)住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消(xiāo)预售(shòu)制度？预售(shòu)制度(dù)怎(zěn)么来的？国外什(shén)么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售(shòu)最早源于(yú)中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引入了商品房预售(shòu)制度(dù)。其实，当(dāng)前世界不(bù)少国家(jiā)存在(zài)预(yù)售制(zhì)。但是，重点来了(le)！发(fā)达国家一般有严格的监(jiān)管保障措施，开发商在项目获得(dé)政府(fǔ)批准后才(cái)可以开始销(xiāo)售，买家在购买期房(fáng)后并非像中国一样在支(zhī)付完首付款(kuǎn)后(hòu)从(cóng)银行一次性贷款支(zhī)付(fù)剩余全部房款，而是根(gēn)据开发商(shāng)工(gōng)程进度在完(wán)全(quán)交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要(yào)严格(gé)的(de)资(zī)金(jīn)监管、分(fēn)期支付以及违约处罚(fá)措施作为保(bǎo)障的，如(rú)果没有(yǒu)这(zhè)些保障(zhàng)措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不如借(jiè)机取消预(yù)售制(zhì)度，以(yǐ)后(hòu)改为现房(fáng)销售(shòu)。客(kè)观(guān)讲预售制(zhì)度有一定历(lì)史(shǐ)阶段性，现在中国住房进(jìn)入存量时(shí)代，取消预售制(zhì)度有(yǒu)助于降负债(zhài)降杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社(shè)会(huì)，当然这需要配(pèi)套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢(huī)复市(shì)场信心和房地产长效机(jī)制(zhì)。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化(huà)改革，中(zhōng)国一定(dìng)能化解这(zhè)个(gè)难题，让房地产回归(guī)实体经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花(huā)八(bā)门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福(fú)一家(jiā)人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取(qǔ)消预售制(zhì)、实施(shī)现房(fáng)销(xiāo)售是实(shí)现老百姓(xìng)安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康发(fā)展蟑螂爬过的地方有细菌吗 蟑螂可以彻底消灭吗的重大措施。在当前(qián)的情况下，取消预售(shòu)制要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通(tōng)金(jīn)融支持当期(qī)三(sān)好生、新模式(shì)等综(zōng)合施(shī)策。

　　作者十年前(qián)在国(guó)务院发展研(yán)究(jiū)中心参(cān)与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行(xíng)过长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预(yù)售资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国(guó)香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题(tí)，分(fēn)层销售孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国(guó)香(xiāng)港还未推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖(qī)身于木屋或(huò)者(zhě)其他临时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄(xù)很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买卖多数(shù)以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出(chū)租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对这一系列(liè)问题(tí)，不少地产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层(céng)出(chū)售。这模式(shì)一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业(yè)直(zhí)觉和多年(nián)经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的(de)经验(yàn)，对于商品流通(tōng)、资金周(zhōu)转有(yǒu)着(zhe)独到的见解(jiě)，在努力寻(xún)求方法(fǎ)加快自身资金(jīn)周(zhōu)转。当(dāng)时其在购下(xià)九龙的一(yī)块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明(míng)楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外(wài)一个亮点，即先收(shōu)取(qǔ)买家(jiā)的订(dìng)金，采用类(lèi)似租金的分期付款形(xíng)式，等新(xīn)楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了(le)自己的(de)房产。这种方式(shì)减(jiǎn)轻了(le)民(mín)众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了(le)制造商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时(shí)可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香(xiāng)港(gǎng)房地(dì)产(chǎn)市场的一(yī)大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完善、规(guī)范(fàn)化(huà)，建立健全的(de)监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升了对(duì)于预(yù)售楼花制度的监(jiān)管，即要求(qiú)开发商在预(yù)售前，确保地价款(kuǎn)已(yǐ)经全部支付，还(hái)要证(zhèng)明自身有(yǒu)资金等能力(lì)把项目完成，资金需(xū)放(fàng)入(rù)律师(shī)所托(tuō)管，支取时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资金，中国(guó)香港要求律师行在银(yín)行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取(qǔ)全(quán)透明化(huà)机(jī)制(zhì)，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最(zuì)大风险方(fāng)，后续需自(zì)身推(tuī)动(dòng)项目(mù)完工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　二十(shí)世(shì)纪(jì)九十(shí)年代，中国内(nèi)地面临住(zhù)房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基(jī)础建设，这一导向(xiàng)使前(qián)期发(fā)展工(gōng)业化的(de)进程大(dà)于(yú)城市化进程(chéng)，唯有解(jiě)决住(zhù)房基础等(děng)城市化配套问题，才能进(jìn)一步(bù)推进城市化。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速(sù)较(jiào)慢，福利(lì)分房制度(dù)也出现了(le)分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福利分房制度(dù)不再(zài)适(shì)用于当(dāng)时的(de)国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房的需求(qiú)量大，而社会(huì)缺少大型(xíng)房地产开(kāi)发商(shāng)，商品(pǐn)房供应(yīng)量小(xiǎo)的困(kùn)境，此(cǐ)时引(yǐn)入(rù)中国香港的“卖楼花(huā)”模式(shì)无(wú)疑是对内地房地产(chǎn)市(shì)场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进(jìn)中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)预售商品房(fáng)制度(dù)，先后出台多项文(wén)件(jiàn)，大(dà)力支持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步(bù)深化(huà)城镇住(zhù)房制度改革，加(jiā)快住房建设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决(jué)定停止住房(fáng)无偿实物(wù)分(fēn)配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经济下的(de)福(fú)利分房转向市场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用预(yù)售(shòu)制(zhì)，允许开发(fā)商卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和开(kāi)发时(shí)间周期长的两大难题，开发商以预(yù)售款(kuǎn)撬(qiào)动下一个项目的开(kāi)发，形成(chéng)滚动开(kāi)发模式，住(zhù)房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化(huà)，中国(guó)人(rén)民银行等(děng)多方迅速出台相关(guān)的(de)信贷政策，支持购房者，极大(dà)作(zuò)用推(tuī)动了房地产市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后(hòu)，经调(diào)整形成(chéng)契合中国内地的商品房预售制度。预售制的(de)初(chū)衷是为了缓解房(fáng)企资(zī)金压力，加(jiā)快城镇住房建(jiàn)设。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开发企(qǐ)业(yè)将正(zhèng)在建(jiàn)设中的房屋预(yù)先出售(shòu)给购房者，由购房者支付(fù)定金或房款的行为。区别于中国(guó)香港，在(zài)中国内地实(shí)践过程中，商品房预售(shòu)流程为：房地(dì)产(chǎn)开发(fā)商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要一(yī)次性付清首付款，并采用(yòng)银行贷款的(de)形式一次(cì)性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国(guó)香(xiāng)港的按照工程进度付款有所不同。对(duì)中(zhōng)国内地的开(kāi)发(fā)商(shāng)而(ér)言，预售制商品房也(yě)开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩(suō)短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场(chǎng)商品房供应(yīng)，推动(dòng)了城镇化发(fā)展进程。预售制在(zài)过去20多年对(duì)中(zhōng)国(guó)内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的稳步发(fā)展起(qǐ)到了重要(yào)作用(yòng)，不仅解(jiě)决了房(fáng)地产(chǎn)市场快速发展阶段的资(zī)金需求，也提高(gāo)了居民居住(zhù)水平，中国内地(dì)城(chéng)镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子楼住(zhù)到住(zhù)宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适(shì)居，住(zhù)房(fáng)事业取得巨大(dà)进步，数(shù)十年时间走完发达国家几百年城镇化路(lù)程(chéng)。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存(cún)量从(cóng)不(bù)到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇住(zhù)房套(tào)数从约3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总(zǒng)销售(shòu)面积的比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计销售面积达15.6亿(yì)平(píng)，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房(fáng)地(dì)产行业的发(fā)展。中(zhōng)国内地房地产历经二十(shí)多(duō)年(nián)长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面(miàn)积从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发(fā)投(tóu)资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万亿(yì)元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积(jī)和销(xiāo)售金额分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业的快速发展(zhǎn)，房(fáng)地产企业从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先行到(dào)民(mín)企(qǐ)崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为(wèi)拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房(fáng)地(dì)产带动的上下(xià)游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中房地产(chǎn)业增(zēng)加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地(dì)产(chǎn)对(duì)金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全(quán)社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信(xìn)托等通(tōng)道业务，占比超过三分(fēn)之一(yī)。从房(fáng)地产融(róng)资存量占社(shè)融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导(dǎo)致银行不(bù)良率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大(dà)于美国的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市(shì)值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值与股(gǔ)债(zhài)房市值(zhí)的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资(zī)渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)，当前(qián)的负面(miàn)效(xiào)应愈(yù)发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不(bù)能交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开(kāi)发商之间(jiān)的(de)购房合(hé)同、购房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是(shì)两(liǎng)个独立的合(hé)同关系，如(rú)果开发(fā)商(shāng)发生违约，购房者只能根据购(gòu)房合(hé)同向开发(fā)商主张权力(lì)，但依旧(jiù)需要根据按(àn)揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列(liè)风险，进行影响自身信用和(hé)购房者对行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银(yín)行(xíng)作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦(dàn)房(fáng)企因为市(shì)场波动或经(jīng)营(yíng)不善，出现资金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房企通过与购房(fáng)者签订的预售(shòu)合同(tóng)和按(àn)揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短期不能还(hái)款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者(zhě)的预售监(jiān)管资(zī)金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那(nà)就是“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房(fáng)预(yù)售管理办(bàn)法》中明确规定了开发企业(yè)预(yù)售商品房所得款项应当用于有关的(de)工(gōng)程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理部(bù)门制定。但多年以来全国并没有统一的(de)预(yù)售资金(jīn)监管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例(lì)为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等(děng)城(chéng)市则(zé)按照项目的(de)建安(ān)成本(bě蟑螂爬过的地方有细菌吗 蟑螂可以彻底消灭吗n)乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程(chéng)总额报价计算重点(diǎn)资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或进入监管账户后(hòu)被(bèi)挪用，导致楼盘没(méi)有资金继(jì)续建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月供却被(bèi)迫(pò)继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时(shí)代(dài)的高周转背景下，抽调(diào)预售款监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金(jīn)转给房企，而拨付(fù)的工程款，远(yuǎn)超工程进度所(suǒ)需。通过这(zhè)些(xiē)方式套(tào)取的资金(jīn)，在房企各地项目间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠杆，这样(yàng)做提供了(le)资金流动性(xìng)，房企抽调资(zī)金(jīn)统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形(xíng)成(chéng)一种资金循环高周转模式，但一定(dìng)程(chéng)度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预(yù)售制度(dù)呈现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房(fáng)者预付资金，一般设有定(dìng)金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预(yù)付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一(yī)般以定(dìng)金方式(shì)支(zhī)付，或按工(gōng)程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一(yī)般(bān)采(cǎi)用两种方式(shì)发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐(zhú)渐发放，购房者开始(shǐ)月供(gōng)；二是房屋交(jiāo)付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商品房(fáng)提供期房烂(làn)尾保险，在商品房出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护(hù)：房屋(wū)交付质量(liàng)的(de)保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是(shì)期房由政府或第三方验收合格(gé)并(bìng)提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支(zhī)付的房(fáng)款。二是开发商为购房者提供一(yī)定的(de)保修(xiū)期，通常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限(xiàn)内无(wú)条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其(qí)余房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定(dìng)金(jīn)及(jí)首(shǒu)付环节，定金比例(lì)一(yī)般为房(fáng)款的(de)1％-5％，首付(fù)比例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据美国(guó)官方数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)方(fāng)面(miàn)，美国(guó)为防止开发商挪(nuó)用资金，购房者(zhě)的定金及首付款由第三方公证(zhèng)行或产权保险公司的信(xìn)托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金可通过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不承担任(rèn)何责任与损失。而(ér)开(kāi)发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行(xíng)，银行(xíng)根(gēn)据工程(chéng)进度向开发商提供一(yī)定比例的贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接损害银(yín)行(xíng)利益，银行有充(chōng)分(fēn)动机监管(guǎn)开(kāi)发(fā)商施工进度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由(yóu)政府相(xiāng)关部门(mén)经审查后发放的(de)验(yàn)收凭证，通过验收(shōu)凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期进度支(zhī)付(fù)，按(àn)揭按(àn)工期放款后还(hái)贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商或(huò)购(gòu)房(fáng)者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛(kǎn)方面，德国(guó)开发商在项目获批后即(jí)可预售房(fáng)屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧(ōu)的(de)定金并(bìng)进行(xíng)预约(yuē)公证(zhèng)，签订(dìng)合(hé)同后定金(jīn)退还(hái)。如由(yóu)于任何原(yuán)因不(bù)能(néng)购买，定金按照(zhào)德国法律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支(zhī)付公证费和土地交(jiāo)易税(shuì)，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含在(zài)购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国没有规定最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体(tǐ)完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁(jié)及(jí)墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行按施工(gōng)节奏分(fēn)多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期限，期(qī)限(xiàn)结束(shù)后(hòu)，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是(shì)当(dāng)房屋(wū)出现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿或修复(fù)，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应赔(péi)偿。保险由开发商(shāng)或(huò)购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时(shí)支付(fù)

　　英国预(yù)售制设有(yǒu)10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖(mài)双方(fāng)律师严(yán)格(gé)监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双(shuāng)方均有一(yī)名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合(hé)同等(děng)各个环节(jié)，各环节(jié)内容确认无误后签(qiān)订(dìng)首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国(guó)设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金(jīn)由(yóu)保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付(fù)款的方式，但是交房前付款比例(lì)相对较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付(fù)环节(jié)，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后(hòu)才能交付，交付(fù)后(hòu)方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资金(jīn)监管极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在(zài)确认(rèn)工程进度、支付(fù)相关款项过(guò)程(chéng)中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即资金在进入开发商账户前(qián)经过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于(yú)保障(zhàng)购房者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售(shòu)房定金保全措施”，交房(fáng)前付(fù)款比例不(bù)超房(fáng)款的20％，开发商违约(yuē)需(xū)返还定(dìng)价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房后(hòu)按(àn)揭还(hái)款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本二战结(jié)束后(hòu)由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易法》，经(jīng)多(duō)次(cì)修订，目前是唯一一部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者支付定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商必(bì)须完成定金保(bǎo)全(quán)措施才可(kě)预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保证机(jī)构或保险机(jī)构签(qiān)订定(dìng)金保证委托合同(tóng)，设置购(gòu)房(fáng)者(zhě)定金的(de)保证或保险，并将相应(yīng)的保证(zhèng)金(jīn)证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外(wài)，其(qí)他预先支付的购房款也(yě)受该措施保(bǎo)护(hù)。若(ruò)开发商倒(dào)闭导致期房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保证金证明书向(xiàng)金(jīn)融机构或保(bǎo)证机构或(huò)保险公司兑付(fù)，同(tóng)时(shí)，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的(de)定金，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后(hòu)才开始按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外(wài)的剩余(yú)房款在(zài)交房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进度支付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金(jīn)账户，交房(fáng)后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权(quán)合同以及(jí)订金(jīn)返还(hái)机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买(mǎi)合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的(de)首付及(jí)印花税，同时购房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进度付款的方式(shì)，《发展商(shāng)条例》对(duì)期房付(fù)款流程(chéng)做了统一(yī)详细规定，要求(qiú)所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工(gōng)程进度(dù)放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加(jiā)而(ér)增加，未放款部分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购房者的订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存入银行专(zhuān)门的项(xiàng)目资金账户，账户(hù)资(zī)金(jīn)提取须与(yǔ)房屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋(wū)交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购(gòu)房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加大对(duì)刚需和改善型(xíng)需求(qiú)的支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停贷现象，重点是(shì)保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金(jīn)融工(gōng)具(jù)支持。另(lìng)一(yī)方面，从现(xiàn)在起，对还(hái)在正常运转(zhuǎn)的(de)房企包括(kuò)民营(yíng)企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复(fù)杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机(jī)制四(sì)大关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税。定金环节，建立(lì)开发商违(wéi)约后定金保护机制(zhì)，如将已(yǐ)支付定金冻结(jié)至房(fáng)屋交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者定金(jīn)安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况提供充(chōng)分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工程进(jìn)度(dù)付款机制或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的权益(yì)。资(zī)金监管(guǎn)环(huán)节(jié)，引入独立(lì)于开发商、银行的(de)第三方(fāng)资金监管机构(gòu)，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以此防止资(zī)金挪用现象(xiàng)。交付环节(jié)，建立(lì)商品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质量问(wèn)题全权(quán)负责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者在保修期(qī)结(jié)束(shù)后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预(yù)售制是大(dà)势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代(dài)，对(duì)购房民众不公平的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极(jí)大的提(tí)升开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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