5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月9日(rì)时(shí)所公布的总份额(é)均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计(jì)，龙头与地方国企央企苟以天下之大而从六国破亡之故事是又在六国下矣翻译，苟以天下之大而从六国古今异义获得(dé)增(zēng)持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五只个(gè)股(gǔ)分别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公(gōng)募基金对(duì)房地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的(de)房地产行业(yè)标的(de)市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所(suǒ)持房地产公司市值在股(gǔ)票(piào)资(zī)产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出现了三年来的首次回升，年底这(zhè)一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房(fáng)地产行(xíng)业的(de)持股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今(jīn)年一季度得以延(yán)续(xù)。数据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于(yú)房地产的投(tóu)资(zī)愈发(fā)有集(jí)中于龙头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募基(jī)金一季报(bào)汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名最高(gāo)的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名(míng)第(dì)二的是(shì)招商(shāng)蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在(zài)第96位(wèi)。对比去(qù)年(nián)四季报，变化之处首先(xiān)在于几(jǐ)只房地产龙头股(gǔ)从排位(wèi)上看均有退(tuì)步，尤其是万科最(zuì)为明显；其(qí)次是(shì)金地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一环(huán)，且首季并非行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其(qí)传导(dǎo)到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地(dì)产已(yǐ)经进入大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而(ér)映射到二(èr)级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的(de)红利期(qī)一去(qù)不返(fǎn)了。“如果按照产(chǎn)业周(zhōu)期来分类，包括房地产等几类行(xíng)业(yè)在(zài)盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或者(zhě)衰(shuāi)退期的行业，传统认知上(shàng)没有(yǒu)什么(me)投资机会的。但(dàn)在这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的(de)行业(yè)也出(chū)现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发(fā)生了更大的(de)变化。”一不愿(yuàn)具名的(de)上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再出现了(le)，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更(gèng)新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有(yǒu)一定(dìng)的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员(yuán)吕功绩也(yě)指出：“时(shí)至今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均(jūn)住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价(jià)收入也不(bù)支(zhī)撑每(měi)年(nián)18万(wàn)亿元的销售额，以及(jí)过(guò)快上行的(de)房价，因而行业高增的时(shí)代已经过去(qù)，未来行业的需求或将回(huí)落(luò)，在(zài)此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容易(yì)出现信用(yòng)风(fēng)险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方(fāng)式，获(huò)得市占率的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但(dàn)不代表(biǎo)没(méi)有投资机会，机会在于城(chéng)市、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基于这样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体(tǐ)机(jī)构(gòu)的务(wù)实(shí)之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房(fáng)地产“风(fēng)物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的(de)个股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本(běn)月以来实现股(gǔ)价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好(hǎo)排名(míng)前(qián)五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们(men)分别是上实发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排名(míng)第(dì)一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日(rì)连续(xù)两(liǎng)个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本(běn)面来看，上实(shí)发(fā)展的(de)主营业务为(wèi)房地产(chǎn)开发(fā)与经营。公(gōng)司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业(yè)管理服务、工(gōng)程项目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看(kàn)，各类机构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流(liú)通股股东来看(kàn)， 具体包括(kuò)公(gōng)募的上银基金、私(sī)募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等(děng)都(dōu)跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也是上海(hǎi)本地房企，其(qí)第一(yī)季度(dù)的收(shōu)入利润规(guī)模(mó)大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是(shì)该(gāi)公(gōng)司后疫情时代(dài)出租率(lǜ)复苏至近年来(lái)最高，另一方面则(zé)是公司拿地结(jié)算(suàn)持续性向好(hǎo)，从(cóng)数字上看，一(yī)季度新增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季(jì)度十大流(liú)通股股东来看(kàn)，知名私(sī)募高毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品(pǐn)依(yī)然(rán)在前(qián)十(shí)中，这也是连续第三个(gè)季度他有(yǒu)的两只产品杀入(rù)前十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性(xìng)地产公司外，荣(róng)安地产(chǎn)则(zé)是主要布局(jú)在深(shēn)圳的(de)地产公司，一季(jì)报交出的也(yě)是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列(liè)。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经(jīng)历过行业(yè)洗牌(pái)和(hé)兼并重组后，龙头的(de)价(jià)值更(gèng)为笃定突出；从(cóng)拿地(dì)端看(kàn)，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在(zài)毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前房企的利(lì)润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题或(huò)者资金(jīn)紧张(zhāng)没(méi)法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头(tóu)房企的拿地(dì)力度（拿地金额(é)/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负债率基(jī)本(běn)在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限(xiàn)，从融资(zī)成本看，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当(dāng)前中特估(gū)的浪(làng)潮(cháo)下，央国企地(dì)产(chǎn)股或存在发展的大好机(jī)会(huì)。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出(chū)：“房(fáng)地产行业的结(jié)构性机会依然(rán)存在，少部分公(gōng)司尤(yóu)其是央企占据(jù)显(xiǎn)著(zhù)优势，其主要又体现(xiàn)为库(kù)存(cún)的(de)优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低的融资(zī)成本，优质的开发(fā)资源和良好的不动产资(zī)产运营能力的多(duō)重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于民营(yíng)地产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土(tǔ)地资源债权债(zhài)务(wù)关系等问题(tí)，市场对民(mín)营房开(kāi)企业的(de)资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过(guò)程中，央国企相较于民(mín)企(qǐ)来说估(gū)值的(de)修(xiū)复更明(míng)显。中特估的角度从中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发(fā)展阶段更(gèng)稳(wěn)定且可预(yù)期(qī)的(de)盈利和(hé)现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应(yīng)该关注(zhù)估(gū)值(zhí)相(xiāng)对较低，企(qǐ)业自身(shēn)资产的质量好(hǎo)、运(yùn)营能力强、可以创造持续(xù)现金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存量时代(dài)中行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较低，行业内(nèi)部(bù)将出(chū)现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头(tóu)部(bù)公司(sī)。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途更为(wèi)光(guāng)明。不(bù)过国投瑞(ruì)银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持(chí)续观察国企央企在三个方面是否可(kě)以维(wéi)持，首先(xiān)是融资成本(běn)保(bǎo)持低位(wèi)，其次是销售份苟以天下之大而从六国破亡之故事是又在六国下矣翻译，苟以天下之大而从六国古今异义额持续(xù)提升，再次是拿(ná)地份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机(jī)构需(xū)要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根据房(fáng)企(qǐ)一(yī)季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更(gèng)趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均实现了(le)业绩(jì)的回(huí)正，甚至是较大(dà)增速(sù)的增长。而这(zhè)些(xiē)公司(sī)也(yě)是机(jī)构的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地产(chǎn)业内(nèi)人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要(yào)是因为过去两三年(nián)时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投(tóu)资拿(ná)地之后，国有企业仍在持续(xù)性地拿(ná)地，且主(zhǔ)要集中在核心城市(shì)，投资力度(dù)较大。投(tóu)资的驱动能够推(tuī)动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市(shì)场恢复(fù)但仍处于调(diào)整的(de)过(guò)程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不确定性。其(qí)实(shí)整个市场从四月份(fèn)开始又在(zài)往下掉。除(chú)了(le)杭州、成都等极(jí)个(gè)别城市四月环(huán)比三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝(jué)大多(duō)数城市(shì)都出现环比下滑的情况。而现在五月的(de)市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)也不太(tài)乐观(guān)。按(àn)照现在(zài)的经济状况(kuàng)、收入情况，以(yǐ)及(jí)市场的去库存压力、企业(yè)的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了半年报(bào)冲(chōng)业绩出现市场的(de)短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力(lì)现象。也就(jiù)是说，第二季度、第(dì)三季度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个(gè)房地产(chǎn)以及其上下游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们(men)要多给一些耐(nài)心，这个时候，在(zài)房地产以及(jí)上(shàng)下(xià)游就(jiù)不是赚快钱的时候(hòu)，只能(néng)赚他基本面(miàn)的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的、做(zuò)得比(bǐ)同(tóng)行好得多的企业，会(huì)伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待它的基本面(miàn)不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及(jí)个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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