导读

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大(dà)分(fēn)化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年(nián)商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气(qì)，有关中国地产(chǎn)是否过(guò)剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实情(qíng)况(kuàng)，据(jù)此判断(duàn)中国未来地(dì)产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒(méi)体(tǐ)渲染中国地产存量极度过剩，事(shì)实是否如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查(chá)调查(chá)数据显示城镇家庭(tíng)户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房(fáng)子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不到一成(chéng)，其中还包括大(dà)量城(chéng)镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国城镇居民人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，但居住(zhù)舒适不(bù)是人均(jūn)一间房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关(guān)。中国的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数较发达国家还有(yǒu)很(hěn)大(dà)差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味(wèi)着中国住(zhù)宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民户均1套(tào)房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公(gōng)布中国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅(zhái)套数、商(shāng)品住(zhù)宅占比和(hé)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果显(xiǎn)示，目(mù)前(qián)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城(chéng)镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而事实上中国住宅市场供(gōng)需并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显(xiǎn)示(shì)，成熟房地产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因(yīn)为户均一套房无(wú)法满足流(liú)动人口的(de)租(zū)赁和置业需求。全国总人口的近三(sān)成(chéng)都是流动人口，流动人口会选择在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家买房(fáng)，从而(ér)产生了额外(wài)的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人(rén)户占比不断增(zēng)加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来(lái)新(xīn)户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济板块的(de)分化日益明显，区(qū)域经(jīng)济(jì)资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引(yǐn)着人(rén)口流入(rù)，人口净(jìng)迁入城(chéng)市的新增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造(zào)势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积均(jūn)较(jiào)发(fā)达国家(jiā)有着不(bù)小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中国(guó)地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供(gōng)给(gěi)存在不足，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，大(dà)分化时代下地产矛(máo)盾则更多(duō)体(tǐ)现在住宅(zhái)质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分(fēn)化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不(bù)同(tóng)品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议(yì)。从2月以来，各大城市二(èr)手房(fáng)挂牌量突(tū)然激增，引发一(yī)阵二手(shǒu)房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子(zi)是否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到(dào)底是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不(bù)足？可(kě)惜由于住宅(zhái)存量数据并未公布(bù)，我们无(wú)法直(zhí)接知晓具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾(wù)，我们测算(suàn)出中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有住宅套数(shù)，回答当前的房子是(shì)否真的(de)过(guò)剩了(le)？据(jù)此判(pàn)断未(wèi)来(lái)房地产(chǎn)市场(chǎng)会(huì)如何(hé)发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中(zhōng)国户均拥有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月(yuè)，在以(yǐ)全国自然灾害(hài)综合风险普查工(gōng)作情况为主题的新闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了(le)全国近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑数据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均每栋(dòng)建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村(cūn)房屋(wū)占(zhàn)9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋(wū)实(shí)际仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了(le)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间(jiān)，其(qí)中(zhōng)城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居(jū)住水平不仅与房(fáng)间数量有(yǒu)关，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密(mì)切(qiè)相关。单单从人均(jūn)住宅(zhái)间数不(bù)能完全反映出城镇居民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中国主要(yào)是(shì)以(yǐ)家庭为(wèi)单(dān)位购买成套住(zhù)宅，一套(tào)设(shè)施齐全的住宅(zhái)才是城镇(zhèn)居民宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思(sī)路、数据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居民住宅(zhái)主要分(fēn)两(liǎng)大(dà)类，一类是商品住宅，另一(yī)类(lèi)是(shì)保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据(jù)，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处(chù)可以直接公布，一是每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民住(zhù)宅来源(yuán)（人口普查(chá)数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量，我们(men)主要用(yòng)到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅(zhái)数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均住(zhù)宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能(néng)够(gòu)得到当(dāng)前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步，将城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭户数，我(wǒ)们就能(néng)够得(dé)到城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比=住宅总(zǒng)套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭(tíng)户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量(liàng)到底有多(duō)少，目前缺(quē)乏一个(gè)准确统计。我(wǒ)们利用既有(yǒu)统(tǒng)计数据，大致测算得到(dào)中国(guó)存量房(fáng)地产套数，并进一(yī)步(bù)推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品(pǐn)住宅（包含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售(shòu)中(zhōng)期房占比近9成。本文去(qù)除(chú)商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套(tào)数(shù)里(lǐ)的(de)期房销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住宅现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数(shù)计(jì)算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现(xiàn)房套(tào)数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户(hù)均住(zhù)宅(zhái)套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据显示(shì)中(zhōng)国城(chéng)镇居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中自建住宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其(qí)他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手房都(dōu)是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将(jiāng)租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加(jiā)总，得到(dào)商(shāng)品住宅占(zhàn)居民所有住(zhù)宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间商品住宅(zhái)增幅为过去(qù)十年(nián)变化(huà)幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的实际变化比例(lì)，从而我们估算(suàn)出2022年商(shāng)品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国(guó)平(píng)均每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续(xù)交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇(zhèn)家庭都(dōu)会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三(sān)点含义(yì)

　　既然城镇居民(mín)已经(jīng)达(dá)到了户均一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着(zhe)中(zhōng)国城镇化(huà)进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产存(cún)量供给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多(duō)余住宅来满(mǎn)足因人(rén)口流(liú)动、居民换房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日(rì)本的住宅套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造成人口净(jìng)流入地的(de)住宅市场供不应求，造成(chéng)房价(jià)或房(fáng)租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学2017年的中(zhōng)国城乡(xiāng)人口(kǒu)流动(dòng)调查(chá)数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫(pò)使打(dǎ)工人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占据两套房(fáng)，在高房价(jià)的大城市租(zū)赁一套房，在房价(jià)较低的县城购买一套房(fáng)。所以说户均一套(tào)房无法满(mǎn)足(zú)庞大流动(dòng)人口(kǒu)的(de)租(zū)赁与(yǔ)置(zhì)业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是(shì)约(yuē)9000万户(hù)城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至(zhì)少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设(shè)施(shī)陈(chén)旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线老化(huà)、管道(dào)等基础设施(shī)陈旧(jiù)，给住(zhù)户的生活带来了很(hěn)大的不(bù)便和安(ān)全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有的住宅(zhái)面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右(yòu)的家庭没有独(dú)立卫(wèi)浴(yù)和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一(yī)居室和二(èr)居(jū)室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市(shì)家庭(tíng)住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七(qī)普(pǔ)数(shù)据(jù)测(cè)算，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户住宅存量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两(liǎng)年间农民带(dài)房进城和老旧(jiù)小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去(qù)除(chú)20％的公(gōng)摊，可(kě)使用(yòng)的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上海市将(jiāng)人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积低于(yú)15平方米的家(jiā)庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这(zhè)个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住(zhù)宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住宅(zhái)面(miàn)积(jī)为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新(xīn)增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套(tào)房，未来地(dì)产(chǎn)还(hái)会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即(jí)便如此，中国人口(kǒu)静态结构(gòu)和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求(qiú)释放。户均(jūn)1套住宅(zhái)现实(shí)之下，中(zhōng)国未(wèi)来城镇(zhèn)住(zhù)宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人(rén)口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多，新(xīn)户购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均人口(kǒu)数不(bù)断下降，六普显示城镇novo化妆品属于什么档次，拼多多novo是正规品牌吗户(hù)均人口规模为2.85人(rén)/户，而(ér)七普显示城镇户均人口规(guī)模(mó)为2.62人/户(hù)，一人户、二人(rén)户的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化(huà)趋势将继续(xù)延续，导致户(hù)数会因户均人口规模的(de)缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致(zhì)经济发展(zhǎn)带(dài)来(lái)的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市(shì)圈中心城市流入，区域经济资源分配的(de)再集(jí)中吸(xī)引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉(shè)及到买房租(zū)房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省为例(lì)，2021年常住人(rén)口(kǒu)增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加(jiā)人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅(zhái)的家庭拆迁改(gǎi)建最(zuì)多(duō)。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户(hù)，自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)和原(yuán)公有住(zhù)宅减(jiǎn)少了1282万(wàn)户，住宅净(jìng)需(xū)求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成(chéng)家庭购(gòu)买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用(yòng)房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城(chéng)中村和(hé)旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势必会进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的(de)城(chéng)中村、老公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质量低、基(jī)础设施配套差(chà)、没(méi)有或少(shǎo)有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背后(hòu)的改善性需求(qiú)有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向(xiàng)于中小户型(xíng)。已有(yǒu)住宅家庭希望提(tí)高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经(jīng)济工作(zuò)会(huì)议明确指出支持住宅(zhái)改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论(lùn)是否考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅因素，中国的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)较其他国家依(yī)旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有(yǒu)着密切正(zhèng)向联系。随着经济(jì)发展水平的提(tí)高，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十(shí)年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供(gōng)需出(chū)现错配(pèi)，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么(me)未来将是住宅质量的供需(xū)冲突。房地产大分化时代(dài)已至，这(zhè)种分化不(bù)单(dān)局限(xiàn)于城市能级之间差(chà)异，优(yōu)质(zhì)小区和老(lǎo)旧二手房之(zhī)间的(de)差异也(yě)将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查(chá)数据(jù)调查的(de)是人，并不是针对住(zhù)宅，因(yīn)此可能存在统(tǒng)计偏差。商品(pǐn)住宅占比(bǐ)实际值可能(néng)偏低，其增速可能超预(yù)期。

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