5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表(biǎo)的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示(shì)，以南(nán)方(fāng)和华(huá)夏(xià)的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日时所公布的总份(fèn)额均较4月28日时(shí)有小幅(fú)增(zēng)长。根(gēn)据基(jī)金一季(jì)报统计，龙头与地方国(guó)企央(yāng)企获得增持(chí)，持仓数量占(zhàn)流通股比重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房地产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精(jīng)耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)出色，但(dàn)公(gōng)募所持房(fáng)地产(chǎn)公司市值在股(gǔ)票资(zī)产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次(cì)回(huí)升(shēng)，年底这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房(fáng)地产行业的(de)持股比(bǐ)例(lì)也同步回(huí)升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季(jì)度得以延(yán)续。数据(jù)统计显示(shì)，公募重仓持有房地产板块一(yī)季度市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年(nián)四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集(jí)团，持(chí)仓市(shì)值占板块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发(fā)现，公募(mù)对于房地产的投(tóu)资愈发有(yǒu)集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金(jīn)一季报汇总(zǒng)的(de)重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排(pái)在第78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是金地集(jí)团退出(chū)百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并(bìng)非行业销(xiāo)售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至机(jī)构持仓上(shàng)还需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经济圈判断(duàn)房(fáng)地产(chǎn)已(yǐ)经进入大分化时代，一(yī)二线城(chéng)市好于三四线城市。而(ér)映射到(dào)二级市场投资上，配置房地产行业(yè)轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果(guǒ)按照(zhào)产业周期来(lái)分类(lèi)，包括(kuò)房地产等几类(lèi)行(xíng)业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没有什么投资(zī)机会的。但(dàn)在(zài)这几年(nián)特(tè)殊的(de)行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现了一些机(jī)会(huì)，背后的逻辑是供给(gěi)侧(cè)发生了更(gèng)大(dà)的变化(huà)。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也(yě)有公募人(rén)士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化(huà)的进程，还是人(rén)均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而(ér)目前居民(mín)的杠(gāng)杆(gān)率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上(shàng)行的房价(jià)，因而行业高增的(de)时代已(yǐ)经(jīng)过去，未来行业的需求或(huò)将回落(luò)，在此过(guò)程中，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用风险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年(nián)的民(mín)营地产爆雷(léi)），行业进(jìn)入到供给(gěi)侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占(zhàn)率(lǜ)的提(tí)升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行业的(de)贝塔已经过去了(le)，但不代表没有投资机会，机(jī)会(huì)在于(yú)城(chéng)市(shì)、位置、产品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到股(gǔ)票投资(zī)，就(jiù)是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是(shì)基于这样的认识(shí)转变，精耕细作个(gè)股成为(wèi)公募乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块(kuài)个(gè)股多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具体的(de)个股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊(kān)》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地(dì)产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来(lái)实现股价上(shàng)涨(zhǎng)的达到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名(míng)前五(wǔ)的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分(fēn)别是上(shàng)实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的(de)上实发(fā)展，五(wǔ)一(yī)假期归(guī)来后日成交量(liàng)明显放大，4日(rì)、5日(rì)连续两个交(jiāo)易日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该股的(de)基本面来看，上实发(fā)展的主营业务为(wèi)房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产品及服(fú)务(wù)为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理服务、工(gōng)程项目、酒店(diàn)经(jīng)营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)来看，各类机构都有对其布局(jú)的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等都跻(jī)身前十的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名(míng)第二的(de)浦东金桥(qiáo)也(yě)是上海本(běn)地房企，其第一季度的收入(rù)利润规(guī)模大(dà)幅度复(fù)苏(sū)。究其原因，一方面(miàn)是该公司后(hòu)疫情时代出租(zū)率(lǜ)复苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度(dù)新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块，总建筑面(miàn)积(jī)约(yuē)54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也(yě)吸引了知(zhī)名(míng)机构在其中持续驻足。从第(dì)一季度十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品(pǐn)依然在(zài)前(qián)十中，这也是连续(xù)第三个季度(dù)他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局(jú)，其当(dāng)季还(hái)小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上(shàng)述两家(jiā)上海(hǎi)区域性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要(yào)布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的(de)也是一份报(bào)喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首(shǒu)季新(xīn)杀入(rù)十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证全(quán)指房地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第七位，富(fù)国中证指数1000增(zēng)强则(zé)排名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人士分(fēn)析(xī)：“经历过行(xíng)业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅(fú)降温(wēn)，优质(zhì)土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛(máo)利(lì)率在25％以上，目(mù)前(qián)房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数房企受限(xiàn)于信用问题或者资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本(běn)土地(dì)，龙头房企的拿(ná)地力(lì)度（拿地金额/销售金额(é)）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负(fù)债(zhài)率(lǜ)基本(běn)在70％以(yǐ)下，而(ér)其他房(fáng)企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融(róng)资成本(běn)不(bù)断(duàn)下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的(de)销售，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在(zài)当前中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或存在(zài)发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会依(yī)然存在(zài)，少部(bù)分公(gōng)司尤(yóu)其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优(yōu)质的开发资源和良好的不动产资产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于(yú)民营(yíng)地(dì)产公(gōng)司也是更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩(jì)强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债务(wù)关系等问题，市场(chǎng)对民营(yíng)房开(kāi)企业的资产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的(de)过程中，央国企相较于民企(qǐ)来(lái)说估值(zhí)的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从(cóng)中长期的维度看，行业的逻(luó)辑在(zài)于集中(zhōng)度提(tí)升(shēng)后，行(xíng)业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利(lì)和现(xiàn)金流创造能力(lì)，以此(cǐ)带(dài)来估值(zhí)中枢的(de)提升，应该关(guān)注估(gū)值相(xiāng)对较低(dī)，企业自(zì)身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率比较低(dī)，行(xíng)业内部(bù)将出现分(fēn)化，要关注将(jiāng)受益于(yú)行业(青岛农业大学专科在哪个校区，青岛农业大学专科在哪里？yè)集(jí)中度提升的头部公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构(gòu)这(zhè)一思路的话，或许(xǔ)还是保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资(zī)背景龙头(tóu)前(qián)途(tú)更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观察国企央(yāng)企在(zài)三个(gè)方面是(shì)否可以维(wéi)持，首先(xiān)是融(róng)资成本保持低位，其(qí)次是(shì)销售(shòu)份额(é)持续提升，再次(cì)是拿地份(fèn)额持续提升。青岛农业大学专科在哪个校区，青岛农业大学专科在哪里？”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给(gěi)一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊》也根(gēn)据房企一季(jì)报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩(jì)出(chū)现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利发(fā)展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚至(zhì)是(shì)较大(dà)增速的(de)增长(zhǎng)。而这(zhè)些公(gōng)司(sī)也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年(nián)下半年(nián)民营房(fáng)企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集(jí)中在核心城市(shì)，投(tóu)资力度较大(dà)。投资的驱动能(néng)够推(tuī)动房企销售业绩(jì)的(de)增长，从而在2023年一季度(青岛农业大学专科在哪个校区，青岛农业大学专科在哪里？dù)市场恢复但仍处于调整的过(guò)程中(zhōng)，能够保有一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟(wěi)同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的(de)复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定(dìng)性。其(qí)实整个市场从四(sì)月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表(biǎo)现较(jiào)好之外(wài)，包(bāo)括北京、上海在(zài)内的绝大(dà)多(duō)数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市(shì)场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面(miàn)压(yā)力，可能会出(chū)现，到六(liù)月(yuè)份(fèn)房(fáng)企为了(le)半年报冲业绩出(chū)现市场的短期反(fǎn)弹外(wài)的(de)一个市场乏力现象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增长不(bù)确(què)定(dìng)性的压(yā)力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其上下游产业(yè)链的复(fù)苏(sū)速度都比想象(xiàng)的要(yào)慢很多(duō)，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在(zài)房(fáng)地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着(zhe)，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好得多(duō)的企业，会(huì)伴随整个行(xíng)业的(de)弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心地(dì)去等待它的(de)基本面不断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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