万柳书院，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的(de)意外走红(hóng)，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书(shū)院(yuàn)再次受到舆(yú)论关注，起因中赫集团成了(le)共同(tóng)债务人被中(zhōng)国信(xìn)达追债(zhài)，中国信达(dá)为(wèi)了收回钱款不(bù)得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可(kě)问(wèn)题是，这(zhè)些房子早(zǎo)已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱(qián)人，房(fáng)子现(xiàn)在莫名奇(qí)妙地丧尸最怕什么东西，丧尸最怕什么颜色(dì)被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到(dào)这些(xiē)业(yè)主的维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背(bèi)后，可能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于(yú)海(hǎi)淀核(hé)心区位，名校环绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)有限公司不良债权转让项目(mù)”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套(tào)万柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不(bù)良债权(quán)转让项(xiàng)目的处(chù)置主体(tǐ)是中国信达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公司北京市(shì)分(fēn)公司(sī)（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截(jié)至2023年(nián)1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共同债(zhài)务人。目前(qián)，该项目已(yǐ)有1万(wàn)次围(wéi)观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨债的故事，但实际(jì)上，75套(tào)豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售(shòu)罄(qìng)。如(rú)果(guǒ)该报道属实，说明这些(xiē)房子(zi)实际上(shàng)都是卖出去(qù)了的，是有(yǒu)人住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注(zhù)明(míng)这75套(tào)房子是“未(wèi)出(chū)售”的(de)状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能(néng)说(shuō)明这些房子(zi)根本没(méi)有(yǒu)网签，也没(méi)有房产证！

　　第(dì)一财经的(de)报道(dào)证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的(de)顶级(jí)豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书(shū)院的业主基本(běn)都是(shì)北(běi)京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业大佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书(shū)院的业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少(shǎo)中赫(hè)集(jí)团的(de)高(gāo)管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹(tàn)，“富人也被(bèi)精准收(shōu)割了！”

　　不丧尸最怕什么东西，丧尸最怕什么颜色过，如果这些业主确实已经支付价款并实际(jì)占有(yǒu)，那么(me)，中国(guó)信达转让这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖(mài)损失最(zuì)大的，没准还是(shì)债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占(zhàn)有(yǒu)，但未办(bàn)理(lǐ)过户(hù)手(shǒu)续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人(rén)民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院提出执行异议申请(qǐng)，请(qǐng)求(qiú)法院(yuàn)解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉(sù)开发商(shāng)，要求(qiú)退还购房款或办理房产(chǎn)证，并承担违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最(zuì)高人民法院(yuàn)关于商(shāng)品房(fáng)消费(fèi)者权利保护问(wèn)题的(de)批复》，以(yǐ)司法解释的方(fāng)式(shì)明确了(le)购房人的(de)优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为(wèi)目的购买房屋并(bìng)已支付(fù)全部价款，主张其(qí)房屋交付请求权优先于(yú)建设(shè)工程价(jià)款优先受偿权(quán)、抵(dǐ)押权以及其他债(zhài)权的(de)，人民法院(yuàn)应(yīng)当(dāng)予以支持(chí)。只支付(fù)了部分价款的商品房消费者，在一(yī)审法庭辩论终结前已(yǐ)实际支付剩余价(jià)款(kuǎn)的(de)，可以(yǐ)适用(yòng)前款规定(dìng)。

　　也就是(shì)说(shuō)，如(rú)果这75套房子均为“已(yǐ)售(shòu)未(wèi)网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子(zi)，还会被业(yè)主讨回(huí)去(qù)。

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会赔(péi)了(le)夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公(gōng)司中国(guó)信达申请不良债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)，可以追(zhuī)溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中(zhōng)国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选择退(tuì)出(chū)了(le)赫华(huá)恒瑞的股东行(xíng)列(liè)，中国金谷国际信托有限责(zé)任公司成为(wèi丧尸最怕什么东西，丧尸最怕什么颜色)了唯一股(gǔ)东，后者由中国信(xìn)达资(zī)产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产(chǎn)开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没(méi)有很高的国(guó)民(mín)知名度，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团进(jìn)入北(běi)京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推出(chū)钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城最贵的楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是(shì)被誉为“北(běi)京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房(fáng)企(qǐ)手中，抢下了北京万(wàn)柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿(zī)态杀入市场，无论是(shì)一(yī)块块从荷(hé)兰运回来的灰(huī)砖垒起来的(de)五米高(gāo)墙，还是每棵成(chéng)本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每(měi)平米20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八(bā)的顶(dǐng)儿(ér)、融创(chuàng)的湖、紫辰院(yuàn)的树、北(běi)平府(fǔ)的院儿。”从这句(jù)顺(shùn)口溜中，就(jiù)可看(kàn)出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年(nián)末上市的(de)它，对(duì)手是当时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超(chāo)过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍(pāi)房，最终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽(suī)然已经推出了8年之久，但其(qí)依(yī)旧在北京豪(háo)宅(zhái)圈备受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集(jí)团(tuán)开发(fā)的豪宅(zhái)，也吸引了不(bù)少(shǎo)知名人士，如(rú)知名(míng)演(yǎn)员宋(sòng)丹丹(dān)，就(jiù)住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京(jīng)城(chéng)最贵的房(fáng)，拿(ná)北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发(fā)商光环(huán)的背后(hòu)，这个地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)”却多(duō)次成(chéng)为被执行(xíng)人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为(wèi)履行能(néng)力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义(yì)务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳(liǔ)书(shū)院少爷”走红(hóng)之(zhī)时，深(shēn)蓝(lán)财经(jīng)就曾深挖出背(bèi)后的(de)中赫集(jí)团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的人(rén)生轨迹(jì)跟着急转直下(xià)。而追根溯(sù)源，这个转折(zhé)点(diǎn)，就(jiù)在于(yú)收(shōu)购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企纷(fēn)纷开(kāi)始了多元(yuán)化转型(xíng)，但转型之路并(bìng)不好走。早(zǎo)在2008年开(kāi)始，中赫(hè)集团就尝试过多(duō)元化业务，先(xiān)后(hòu)进军能源市场(chǎng)、团购网站，但(dàn)最终都(dōu)惨淡收场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿(ná)下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下北京国安俱乐部全(quán)部股权(quán)。如(rú)果北京国(guó)安(ān)的估值(zhí)一直(zhí)没变，那么中(zhōng)赫(hè)集团拿下(xià)北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人(rén)也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质(zhì)押，据(jù)企查查显示，目前(qián)中赫集团共有(yǒu)11条股权出质(zhì)记录。质(zhì)权人包括海(hǎi)金(jīn)商业保理(lǐ)、北(běi)京(jīng)建(jiàn)工、山东国(guó)际信托、中融信托、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入主(zhǔ)北京(jīng)国安(ān)的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入(rù)主北京(jīng)国(guó)安后，不仅(jǐn)国安的经(jīng)营状(zhuàng)况没(méi)有(yǒu)得到改善，中(zhōng)赫(hè)集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫(hè)集(jí)团和(hé)周(zhōu)金辉夫妇(fù)还在持续质押手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)，但(dàn)国(guó)安和中(zhōng)赫(hè)的(de)经营状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团被5次列被执行人，执行标(biāo)的高(gāo)达11亿，北京(jīng)国安(ān)也3次与中赫(hè)集团(tuán)、中赫置(zhì)地、及(jí)中(zhōng)赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执(zhí)行人，执行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不履行(xíng)生效法律文(wén)书确(què)定义务，上述被(bèi)执行(xíng)人成为(wèi)“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸(xìng)免于难。不过在(zài)实控人都成(chéng)为(wèi)老赖的情况下，被(bèi)执行10个多(duō)亿的北京(jīng)国(guó)安，又如何(hé)能独善(shàn)其(qí)身？

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