5月以来(lái)，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地(dì)产(chǎn)指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构(gòu)对(duì)于这一(yī)板块已经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均(jūn)较4月28日时(shí)有(yǒu)小(xiǎo)幅增(zēng)长(zhǎng)。根(gēn)据基金一季报统计(jì)，龙头与地方国(guó)企央(yāng)企获得增持，持仓(cāng)数量(liàng)占流通(tōng)股比重增幅(fú)五只个股分别(bié)为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕(gēng)细作成共(gòng)识

　　从(cóng)公募基(jī)金(jīn)对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所(suǒ)持有(yǒu)的房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出(chū)色，但公募所持房地产公(gōng)司市值在股票资产(chǎn)中的(de)占比却断崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了(le)三年来的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的持(chí)股比(bǐ)例(lì)也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头(tóu)似乎在(zài)今年(nián)一季度得以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持(chí)有房地(dì)产板块一季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募(mù)对于房地(dì)产的(de)投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的重(zhòng)仓股中，房地(dì)产板块排名(míng)最高的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二(èr)的是招商(shāng)蛇口，排在(zài)第78位(wèi)。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对(duì)比去年四(sì)季报，变化之(zhī)处首先在于几(jǐ)只房地产龙头(tóu)股(gǔ)从排位(wèi)上(shàng)看(kàn)均(jūn)有退(tuì)步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金地集团退(tuì)出(chū)百(bǎi)大之列。但考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是复苏(sū)链上最后(hòu)一(yī)环(huán)，且首季并非(fēi)行业(yè)销售旺(wàng)季，其传导到二级(jí)市(shì)场乃至(zhì)机构持仓上还(hái)需(xū)要时间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是(shì)，经济圈(quān)判断房(fáng)地产已经进入大分化时代，一二线城(chéng)市好于三四线城市(shì)。而映射到二级(jí)市场投资(zī)上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一(yī)去不返了。“如果按(àn)照产(chǎn)业周期来(lái)分类(lèi)，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于(yú)成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知上没(méi)有什么投资机会的。但在这(zhè)几年(nián)特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出(chū)现了(le)一些机会，背后(hòu)的逻(luó)辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士(shì)持(chí)谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光(guāng)是(shì)居民存(cún)款数量增(zēng)加了(le)15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产的更(gèng)新，也(yě)有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的进(jìn)程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快(kuài)上行的房(fáng)价(jià)，因而行(xíng)业高增的(de)时(shí)代(dài)已经(jīng)过(guò)去，未来行(xíng)业的需求(qiú)或将回(huí)落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信(xìn)用风险(xiǎn)问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公(gōng)司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当行业需(xū)求(qiú)见顶回(huí)落时，行业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过(guò)去了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于(yú)城市(shì)、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是基于这样的认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国企、优质(zhì)区(qū)域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申万房(fáng)地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来(lái)实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰好排名前(qián)五(wǔ)的公司月内涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日(rì)收出涨停(tíng)。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展的主(zhǔ)营业务(wù)为房地产(chǎn)开(kāi)发与(yǔ)经营。公司(sī)的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店(diàn)经营。从业(yè)绩(jì)数据(jù)来看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过(guò)从(cóng)十大流通(tōng)股股东来看，各类机(jī)构都有对其布局(jú)的(de)例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具(jù)体包(bāo)括公募(mù)的上银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前十(shí)的(de)行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二(èr)的浦东金桥也(yě)是上海(hǎi)本地(dì)房企，其第一(yī)季度的(de)收入利(lì)润规模大幅(fú)度复苏。究(jiū)其原(yuán)因，一方面是该公司(sī)后疫情时(shí)代出(chū)租率复苏至近年来(lái)最(zuì)高(gāo)，另一(yī)方面则是公司拿地结算持续(xù)性向好，从(cóng)数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积(jī)约54万平(píng)方米。

　　在(zài)这样的业绩(jì)势头(tóu)向好背景下，自然(rán)也(yě)吸引(yǐn)了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一(yī)季度十大流通股股(gǔ)东来看，知(zhī)名(míng)私募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前(qián)十中(zhōng)，这也是连续第三个(gè)季度他(tā)有(yǒu)的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单(dān)中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季(jì)还小(xiǎo)幅增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述两家(j导管是什么意思 男生导管导多了会不孕不育吗iā)上(shàng)海区域性(xìng)地产公司外(wài)，荣安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一(yī)季报交出(chū)的(de)也是(shì)一份报喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司股东(dōng)的净利润导管是什么意思 男生导管导多了会不孕不育吗6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东(dōng)行列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂出(chū)现的机构还(hái)有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时(shí)，兴证全(quán)球基金(jīn)相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更(gèng)为(wèi)笃(dǔ)定(dìng)突出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目(mù)前房企的(de)利润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企受限于(yú)信用问(wèn)题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙(lóng)头房(fáng)企趁机获取低(dī)成本(běn)土(tǔ)地(dì)，龙头(tóu)房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆(gān)率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙头房(fáng)企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企(qǐ)明(míng)显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地产股或存在(zài)发展的大(dà)好机(jī)会。中信证券(quàn)指出：“房(fáng)地产行(xíng)业(yè)的结构性机(jī)会(huì)依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要(yào)又体(tǐ)现为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较低(dī)的融(róng)资成本，优质的开发(fā)资源和良(liáng)好的不(bù)动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优(yōu)势(shì)的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权债务关系(xì)等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的(de)资产会有更多担(dān)忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以在(zài)这一轮行业出(chū)清的过(guò)程中，央国企相较(jiào)于民企来说估值的(de)修复更(gèng)明显。中特估(gū)的角(jiǎo)度从(cóng)中长期的(de)维度(dù)看，行业的逻(luó)辑在(zài)于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备(bèi)较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预期的(de)盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估(gū)值相对较低，企业自身(shēn)资产(chǎn)的质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续现金流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将受益(yì)于(yú)行业集(jí)中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客观(guān)地去持续观察国企央(yāng)企在三个方面是否可以维持(chí)，首(shǒu)先是融资成本保持低位(wèi)，其(qí)次是销售份额持(chí)续(xù)提升(shēng)，再次(cì)是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需要多(duō)给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳(shū)理(lǐ)发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明显(xiǎn)，保利(lì)发(fā)展、滨江集团(tuán)等房企营(yíng)收、净(jìng)利均实现了业(yè)绩的回正，甚(shèn)至(zhì)是较大(dà)增速的增长。而这些公司也是(shì)机构的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业(yè)绩出现明显改善的房(fáng)企(qǐ)，主要是因(yīn)为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年(nián)民营(yíng)房(fáng)企不怎么(me)投资拿地(dì)之后(hòu)，国(guó)有企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投资的(de)驱(qū)动(dòng)能(néng)够推动房企销售(shòu)业绩(jì)的(de)增(zēng)长，从而(ér)在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处(chù)于调整的(de)过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定(dìng)性(xìng)。其实整个(gè)市场从(cóng)四月(yuè)份(fèn)开始又在(zài)往下掉(diào)。除了(le)杭州(zhōu)、成都(dōu)等(děng)极(jí)个(gè)别城(chéng)市四月环(huán)比三月相对表现较好之(zhī)外(wài)，包(bāo)括北京、上海在内的(de)绝大多数(shù)城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按(àn)照现在(zài)的经济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业的(de)资金(jīn)面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房(fáng)企为(wèi)了半年报(bào)冲业绩出(chū)现市场的短期(qī)反弹外(wài)的一(yī)个(gè)市场(chǎng)乏力现象。也就(jiù)是说(shuō)，第(dì)二季度、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不(bù)确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈(chén)昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产以(yǐ)及其上下游产(chǎn)业链的复(fù)苏速度都比(bǐ)想象的(de)要(yào)慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房地产以及(jí)上下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面的钱。但这也(yě)意味着(zhe)，只有(yǒu)极为少(shǎo)数的、做得比同(tóng)行(xíng)好得多(duō)的企业(yè)，会伴(bàn)随整(zhěng)个行业(yè)的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐(nài)心地(dì)去等待(dài)它的基本面不(bù)断(duàn)地(dì)凸显出来(lái)，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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