导读

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年(nián)是中国房地产(chǎn)市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年(nián)地产(chǎn)持(chí)续低景气，有关中国地(dì)产是否过剩的(de)讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇(zhèn)存(cún)量住宅(zhái)真实(shí)情(qíng)况，据此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中国地产存(cún)量极(jí)度过剩，事(shì)实是否如(rú)此？

　　住(zhù)建(jiàn)部(bù)披(pī)露(lù)全国有近(jìn)6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，第七(qī)次人口普查调(diào)查数(shù)据显(xiǎn)示城镇家庭户(hù)人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇非住(zhù)宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民人(rén)均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不是(shì)人均一(yī)间房所能满(mǎn)足(zú)，它(tā)与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施(shī)等因素密切相关。中国的(de)人均住宅间数较发达国家还有很大(dà)差距(jù)。人均住宅间数大于(yú)1同样(yàng)不(bù)意味着(zhe)中国住宅(zhái)市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发(fā)现中(zhōng)国城镇居民户均(jūn)1套房(fáng)，其中每(měi)户持有(yǒu)商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直(zhí)接(jiē)公布中国家庭(tíng)户均住(zhù)宅的数据，我们(men)根据(jù)商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和(hé)城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示(shì)，目(mù)前城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅。若期房(fáng)顺利(lì)交付(fù)，直至2024年，中国每(měi)户城镇家(jiā)庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有(yǒu)房(fáng)，然(rán)而事(shì)实上中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比(bǐ)会(huì)大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均一套(tào)房无法满足流动人口的租赁和置业需求(qiú)。全(quán)国总人口的(de)近(jìn)三成(chéng)都是流(liú)动人口，流动人口会选择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均(jūn)一套房，中(zhōng)国未来地(dì)产(chǎn)仍(réng)有四大新(xīn)增需求动力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人(rén)户、两人(rén)户(hù)占比不断增加，导(dǎo)致家(jiā)庭户(hù)数增多。小家(jiā)庭(tíng)化趋势(shì)将延续，带(dài)来新(xīn)户购房需(xū)求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益(yì)明显，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入(rù)，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家(jiā)庭(tíng)住在(zài)2000年以(yǐ)前建成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成(chéng)“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造(zào)势(shì)在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的(de)改善性(xìng)需求正在不(bù)断(duàn)增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是(shì)中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足(zú)，这是过(guò)去二(èr)十年房价(jià)快速(sù)上(shàng)涨基石。那么当下房地(dì)产(chǎn)大分化(huà)时代(dài)已至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能(néng)级城市之间(jiān)，不同(tóng)区域板块之间，不(bù)同(tóng)品(pǐn)质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披(pī)露(lù)全(quán)国已有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议(yì)。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂(guà)牌量(liàng)突(tū)然激增，引发一(yī)阵(zhèn)二(èr)手(shǒu)房的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住(zhù)宅到(dào)底是供给过剩，还(hái)是(shì)供需(xū)平衡，或(huò)是(shì)仍然存(cún)在不(bù)足(zú)？可(kě)惜由于住宅(zhái)存(cún)量数据并未公(gōng)布(bù)，我们无(wú)法直接知(zhī)晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我(wǒ)们测(cè)算出(chū)中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套(tào)数，回(huí)答当前(qián)的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市场会如(rú)何(hé)发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判(pàn)断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合(hé)风险普查工作情况为主题(tí)的新闻发布会(huì)上，负责人(rén)对外披露(lù)：“住宅城乡建设行(xíng)业获取(qǔ)了(le)全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处市(shì)政设施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大(dà)量(liàng)商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户(hù)居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似(shì)意味着人(rén)人(rén)都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关，更与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素(sù)密切相关。单单(dān)从人(rén)均住宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家(jiā)庭为单位(wèi)购买(mǎi)成套住宅，一套设施(shī)齐(qí)全(quán)的住宅(zhái)才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅(zhái)的(de)测算(suàn)思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居(jū)民住(zhù)宅(zhái)主要分(fēn)两大类(lèi)，一类是商品住(zhù)宅，另一类(lèi)是(shì)保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住(zhù)宅相关数据有两处(chù)可以直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅数(shù)量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅(zhái)数量极少(shǎo)，可忽略不(bù)计。估算(suàn)城镇居民户均住(zhù)宅套数(shù)分三步(bù)走：

　　第一(yī)步，将1999年以来(lái)每年商品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售套数相加，我们就能够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居(jū)民拥有的(de)商品住宅和非(fēi)商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到(dào)居民住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数。

　　第三(sān)步，将城镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有的(de)商品住(zhù)宅(zhái)总数(shù)除(chú)以(yǐ)家(jiā)庭户数，我们(men)就能够(gòu)得到城镇(zhèn)户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比/商品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏一个准确(què)统计。我们利用既有统计数(shù)据，大(dà)致测算得到中国(guó)存量房地(dì)产套数，并进一步推(tuī)算中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品(pǐn)住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的(de)房地(dì)产销(xiāo)售以期(qī)房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累计销售套数里的期(qī)房(fáng)销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数(shù)=截止到2022年(nián)商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房后(hòu)装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数(shù)除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们(men)需要进一步推算(suàn)中国城镇居民(mín)拥(yōng)有的户均住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城(chéng)镇居(jū)民的住宅(zhái)结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定(dìng)租(zū)赁其(qí)他住(zhù)宅和购(gòu)买二手房都是商品住(zhù)宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住(zhù)宅(zhái)增幅为过(guò)去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际(jì)变(biàn)化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交(jiāo)付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到(dào)了户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至(zhì)意味着中国地(dì)产(chǎn)存(cún)量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并不意(yì)味着住(zhù)宅市场(chǎng)供需(xū)平(píng)衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口流动、居(jū)民(mín)换房等(děng)因素(sù)产(chǎn)生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟(shú)房地(dì)产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日(rì)本的住宅套户(hù)比均高于(yú)1.1，其中，英国的(de)住宅套户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好(hǎo)一套(tào)房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造(zào)成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的流(liú)动人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的中国城乡(xiāng)人口(kǒu)流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作的流动人(rén)口(kǒu)在老家(jiā)拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市(shì)的高工资吸引(yǐn)打工人(rén)，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会(huì)占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房(fáng)价较低的县(xiàn)城购买一套(tào)房。所以说户均一套房无法满足庞大(dà)流动人口的(de)租赁(lìn)与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户(hù)的生(shē225是多大码的鞋子女，225是多大码的鞋子ng)活带来了(le)很大的不便(biàn)和安全(quán)隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的(de)老旧住宅面积(jī)小(xiǎo)。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独(dú)立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区很难(nán)满足现代生活(huó)需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的(de)家(jiā)庭住(zhù)宅为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城市土(tǔ)地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未(wèi)来地产的(de)需求驱动力

　　根据七(qī)普数据(jù)测算，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)住宅(zhái)存量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农(nóng)民(mín)带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅(zhái)存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成家(jiā)庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)不足19平方(fāng)米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半(bàn)。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在困难，若(ruò)按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住(zhù)宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用(yòng)住(zhù)宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和(hé)英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集(jí)体户人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来(lái)地产还会(huì)有需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到中国城(chéng)镇家庭户(hù)均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套(tào)住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增(zēng)多(duō)，新户购房需(xū)求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年我国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均人(rén)口数(shù)不断下(xià)降，六普(pǔ)显示(shì)城镇户(hù)均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户(hù)、二(èr)人户的占比明(míng)显(xiǎn)上升，人口小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会因(yīn)户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展带来的新(xīn)增住(zhù)宅需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板(bǎn)块(kuài)的分(fēn)化日益明(míng)显(xiǎn)，资源(yuán)和生(shēng)产要素逐(zhú)步向经济(jì)带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域(yù)经济资源(yuán)分配(pèi)的(de)再集中(zhōng)吸(xī)引(yǐn)着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到买房租(zū)房，给迁入(rù)地住(zhù)宅市场带(dài)来(lái)新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口增长(zhǎng)主要受益(yì)于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求(qiú)依然庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公有住宅家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造(zào)时间(jiā225是多大码的鞋子女，225是多大码的鞋子n)为(wèi)2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住(zhù)宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新(xīn)增住宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买(mǎi)了商品住(zhù)宅。租(zū)房、购买经(jīng)济适用房和其他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城(chéng)中(zhōng)村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的城(chéng)中村(cūn)、老公有住宅(zhái)，建筑面积(jī)小、质量低、基(jī)础设施配(pèi)套(tào)差、没有或(huò)少有物业管(guǎn)理，居民追求(qiú)美好(hǎo)、宜居生活的(de)环(huán)境，背(bèi)后的改善性需求有待(dài)释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向(xiàng)于中小户(hù)型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济工作会议明确指出(chū)支(zhī)持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间(jiān)，无(wú)论是(shì)否考(kǎo)虑乡村住宅因(yīn)素，中国的(de)人均住宅间数较(jiào)其(qí)他国(guó)家依旧存在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度(dù)与经(jīng)济水(shuǐ)平有着密切正向(xiàng)联系。随着经(jīng)济(jì)发(fā)展(zhǎn)水平的提高，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)与人(rén)均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存(cún)在不足，供需出(chū)现错配，这(zhè)是过(guò)去二十(shí)年房(fáng)价(jià)快速上涨基石(shí)。那(nà)么未来将是住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分化(huà)时代已至，这种分化不单局(jú)限于城市能级之间差(chà)异(yì)，优质小区和(hé)老(lǎo)旧二手房之间(jiān)的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查(chá)的是人，并不是针对住宅(zhái)，因(yīn)此可能存在统计偏差(chà)。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实际值可能偏低，其增(zēng)速可能超(chāo)预期。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 225是多大码的鞋子女，225是多大码的鞋子