文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城(chéng)乡建(jiàn)设工(gōng)作会议提(tí)出“有(yǒu)条件的可以进行(xíng)现房销(xiāo)售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河(hé)南、四(sì)川、广东等地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房(fáng)预售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不(bù)公平。以后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱没实(shí)力的(de)别建了，不能把包(bāo)袱(fú)甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开(kāi)发时代步入(rù)高质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓(xìng)的最大(dà)保护。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的(de)预(yù)售制已经过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。以后(hòu)一(yī)手交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次(cì)房(fáng)改是(shì)个(gè)技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金(jīn)融中(zhōng)性(xìng)稳定和(hé)房地(dì)产税(shuì)。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国(guó)一定能实现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者的单(dān)方面不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品不能交付(fù)的(de)风险(xiǎn)。从个人层(céng)面看，预(yù)售制对购房者非常不公平，比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房的(de)风险(xiǎn)。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风(fēng)险。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，这(zhè)样有(yǒu)助于落实中央房住不(bù)炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳(wěn)健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售制度(dù)怎么来的？国(guó)外什么情况？简单(dān)科普一下(xià)：商(shāng)品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺(quē)资金(jīn)，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般(bān)有严(yán)格的(de)监管(guǎn)保障措施，开发商在(zài)项目(mù)获得政府批(pī)准后才可(kě)以开始销售，买(mǎi)家(jiā)在购买期房(fáng)后并非(fēi)像中国一(yī)样在支付完首(shǒu)付款后从(cóng)银行一(yī)次(cì)性(xìng)贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发(fā)商(shāng)工(gōng)程进度(dù)在完全交房(fáng)前进行分期支付(fù)。所以(yǐ)，预售制(zhì)度(dù)是需要严格的资金监(jiān)管、分期(qī)支(zhī)付以及违约(yuē)处罚措施作为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这些(xiē)保障措施，一定会触发(fā)风(fēng)险，对购(gòu)房(fáng)民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后(hòu)改(gǎi)为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定(dìng)历(lì)史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中国(guó)住房进(jìn)入存量时代，取消(xiāo)预(yù)售制度有助(zhù)于降(jiàng)负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓(xìng)和社会，当(dāng)然这需要配(pèi)套房企(qǐ)债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机(jī)制。这是个技术(shù)活，只要坚(jiān)持市(shì)场化改(gǎi)革，中国一定能化解这个(gè)难题，让(ràng)房(fáng)地产(chǎn)回归实体经(jīng)济和居住属(shǔ)性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民众的最根本(běn)最(zuì)实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发商的(de)建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客户(hù)为中心，房地产也(yě)不能例(lì)外，老百姓买房(fáng)子(zi)是(shì)天大的事(shì)，烂尾(wěi)毁三代，好房幸(xìng)福一家(jiā)人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售是(shì)实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大(dà)措(cuò)施。在当前的情况下，取消预(yù)售制(zhì)要结合稳楼市、房(fáng)地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通(tōng)金融(róng)支持当期三(sān)好生(shēng)、新模(mó)式等综合(hé)施策。

　　作者十年(nián)前(qián)在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方(fāng)案研究时(shí)，对(duì)预售制(zhì)、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行(xíng)过长期(qī)系统的专项(xiàng)研究(jiū)。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层(céng)销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制(zhì)推动城市化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验(yàn)收凭(píng)证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还(hái)未(wèi)推(tuī)行(xíng)公共房屋制度(dù)，许多(duō)人栖身(shēn)于(yú)木屋或(huò)者其他临(lín)时住宅，住房的需求是相当高，不(bù)过(guò)大多(duō)数居(jū)民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单(dān)位，需(xū)要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽(suī)然楼宇出租是(shì)中国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租(zū)资(zī)金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题。针对这一(yī)系(xì)列问(wèn)题，不(bù)少(shǎo)地产商开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇(yǔ)契约(yuē)切(qiè)开，即(jí)“分契(qì)”，然(rán)后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售。这模式(shì)一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开(kāi)发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商业直觉(jué)和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对(duì)于商品流通(tōng)、资金周(zhōu)转有着独到的见解(jiě)，在努力寻(xún)求方法加快自(zì)身资金周转。当时其在(zài)购下九龙(lóng)的(de)一块地盘后，除(chú)了分层出售(shòu)、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点(diǎn)，即先收(shōu)取买家的订(dìng)金，采用类似租(zū)金的(de)分期付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻了(le)民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和(hé)销售，也解决了(le)制(zhì)造商的(de)资金问题，降低投资风险，在当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为当时(shí)中国香港房地产市场的(de)一(yī)大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)高效(xiào)率(lǜ)地解(jiě)决(jué)了核心的住房供(gōng)不应(yīng)求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花(huā)模(mó)式(shì)推动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断完善、规(guī)范化，建立健全(quán)的监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用(yòng)超支(zhī)停(tíng)工(gōng)，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后(hòu)，中国香港(gǎng)管(guǎn)理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全(quán)部(bù)支付，还要证明自身(shēn)有(yǒu)资金等能(néng)力把项(xiàng)目完成，资金需(xū)放入律师所托管，支取时(shí)需律所和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等(děng)造(zào)假，套取(qǔ)监管账户资金，中国(guó)香港要求律师行在银行开(kāi)设的信(xìn)托账户（监(jiān)管账户(hù)）、开发(fā)商操(cāo)作等采取全透明化机(jī)制，且银(yín)行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随(suí)着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪(jì)九十(shí)年代，中国内地(dì)面临住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖(mài)楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发(fā)展重工业，强调基础建设，这一(yī)导向使前期发(fā)展工业(yè)化的(de)进程大于城市(shì)化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城(chéng)市化配(pèi)套问题，才能进一步推进城市(shì)化。但当时(shí)推行(xíng)的(de)是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市(shì)场发(fā)展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速较(jiào)慢，福利分(fēn)房(fáng)制度也出(chū)现了分配不公(gōng)、效(xiào)率(lǜ)低、配套(tào)差等问题，因此福利分房制度(dù)不再(zài)适(shì)用(yòng)于(yú)当时(shí)的国情。叠(dié)加房地产市场(chǎng)面临(lín)商品(pǐn)房(fáng)的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型(xíng)房(fáng)地产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的(de)一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步(bù)引进中(zhōng)国香(xiāng)港预售商品房制度(dù)，先后出台(tái)多项文件，大力支(zhī)持国内房(fáng)地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院出(chū)台《关于进一步(bù)深化城(chéng)镇住房制(zhì)度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文(wén)件，决定停止住(zhù)房无偿实(shí)物(wù)分配，逐步(bù)实行住房分(fēn)配货币化、住房供给商品化、社会化(huà)的(de)住房(fáng)新体(tǐ)制，从计划经(jīng)济下的(de)福利分房转向市场经济的商品房。房地(dì)产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金(jīn)和开发时间周期长的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个(gè)项目(mù)的开发，形成滚动开发模(mó)式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改(gǎi)货(huò)币(bì)化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政(zhèng)策，支持(chí)购房者，极大作(zuò)用推动了(le)房地产市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式(shì)后，经(jīng)调整形(xíng)成契合中国内地的商品房(fáng)预售制度。预(yù)售(shòu)制的初衷是为(wèi)了缓(huǎn)解房企资金压力(lì)，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业将正在建设中的(de)房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房(fáng)者支付定金或房款的行(xíng)为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地实(shí)践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产开(kāi)发(fā)商办理预售许可(kě)证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备(bèi)案登记和(hé)预告(gào)登记-交付房屋(wū)。在购房(fáng)过程(chéng)中，购(gòu)房者需要一次性付清首付(fù)款，并采用(yòng)银行贷(dài)款的(de)形式一(yī)次(cì)性付清剩余(yú)房款，换言之(zhī)，房屋未(wèi)建成(chéng)，开发(fā)商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国香港的(de)按(àn)照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对(duì)中(zhōng)国内(nèi)地的开发商而言，预(yù)售(shòu)制商品房也开(kāi)启了(le)高周转、高杠(gāng)杆的运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房(fáng)供(gōng)应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过(guò)去20多年对中国内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地(dì)产市场(chǎng)快速发(fā)展阶段的资金需求，也(yě)提高了居民(mín)居住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗(wō)居到基本(běn)适居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十年时(shí)间走完(wán)发达国家几百年城镇化(huà)路程。改革开放以来(lái)，城镇(zhèn)化(huà)进程进入快速发(fā)展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平(píng)方(fāng)公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们(men)发布的《中国住房存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)存量从(cóng)不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房(fáng)套(tào)数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已(yǐ)成为(wèi)中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售最主要方式，2005年(nián)中国内(nèi)地商品住宅期房销售面(miàn)积占(zhàn)总销(xiāo)售(shòu)面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了(le)中国内地房(fáng)地产(chǎn)行业的发展。中国(guó)内(nèi)地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销(xiāo)售金额(é)分(fēn)别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(萝卜丁属于什么档次，世界十大奢华口红品牌yì)平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的(de)快速发(fā)展(zhǎn)，房(fáng)地产企业从(cóng)无(wú)到有、从国企先行到(dào)民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来房地(dì)产也成为拉动中国内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的上下(xià)游产业(yè)链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地(dì)产及其产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中房地产对金融(róng)、批发、建材的(de)带(dài)动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投(tóu)资(zī)占(zhàn)全社会(huì)固(gù)定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开(kāi)发(fā)投资(zī)占固定资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托等通道(dào)业务，占比超(chāo)过三分(fēn)之一(yī)。从房地产(chǎn)融资(zī)存量占社融(róng)存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富效应(yīng)渠道，根(gēn)据我(wǒ)们(men)的《中国住房市(shì)值(zhí)测算报(bào)告》，2020年中国(guó)住房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国(guó)合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债房市值的(de)比例(lì)看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的(de)37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与股债(zhài)房(fáng)市值的(de)比例较高，主要是因(yīn)为住(zhù)房市值(zhí)高，以及中国(guó)资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融(róng)资比例(lì)较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民(mín)投资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存(cún)在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不(bù)能交付(fù)的风险。比如，交房(fáng)等(děng)待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要(yào)承担延(yán)迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证(zhèng)延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之(zhī)间的购房合同(tóng)、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的(de)合同关系，如果开(kāi)发商发生违约(yuē)，购房者只(zhǐ)能根(gēn)据购房(fáng)合(hé)同(tóng)向开发(fā)商主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同(tóng)按(àn)时(shí)向银行进行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此(cǐ)购(gòu)房(fáng)者承担(dān)的(de)风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业(yè)层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自(zì)身信用和购(gòu)房(fáng)者对行(xíng)业的(de)信(xìn)心。

　　从金融(róng)层(céng)面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的(de)发放方，一(yī)旦(dàn)房企因为市场波动(dòng)或经营(yíng)不善，出现资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂等(děng)一系(xì)列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通(tōng)过与购(gòu)房(fáng)者签订(dìng)的(de)预(yù)售合同和按揭合(hé)同，已经从银(yín)行(xíng)获得房(fáng)款，如果购房(fáng)者丧(sàng)失还(hái)款能力或短(duǎn)期不能还(hái)款等，则风险完全由银(yín)行承担，银行(xíng)将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看(kàn)，购房者的(de)预售监管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市(shì)商(shāng)品房预售管理办(bàn)法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售(shòu)商品(pǐn)房所得(dé)款(kuǎn)项应当用于有(yǒu)关(guān)的工程建设，商品房(fáng)预(yù)售款监管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部(bù)门制(zhì)定(dìng)。但(dàn)多年以来全国并没有统一的(de)预售资金监管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资(zī)金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安(ān)成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)或者项目工(gōng)程总额报价(jià)计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监管账户、或(huò)进入监(jiān)管(guǎn)账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地产大(dà)开发(fā)时代的高周(zhōu)转背景下，抽调(diào)预售款监管账(zhàng)户资金，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比如(rú)工程(chéng)总(zǒng)承(chéng)包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由(yóu)工程方将资金转给房企，而(ér)拨付的(de)工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过这些方(fāng)式套取的资金，在房企各地项目(mù)间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样(yàng)做提供了资金(jīn)流(liú)动性(xìng)，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循(xún)环高(gāo)周转模式，但一(yī)定程度(dù)上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付(fù)资(zī)金(jīn)，一般设有定金(jīn)或预(yù)付(fù)款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购(gòu)房者支付的预付款比例相对较低(dī)，绝大部分(fēn)房款在房屋交(jiāo)付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以定金方式(shì)支付(fù)，或按工程进(jìn)度(dù)分期支(zhī)付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用(yòng)两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购萝卜丁属于什么档次，世界十大奢华口红品牌房(fáng)者开始月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预售商品(pǐn)房提供期房(fáng)烂尾(wěi)保(bǎo)险，在(zài)商品房出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋(wū)交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期(qī)房由政府或第三方(fāng)验收合(hé)格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得购房者(zhě)支付的(de)房款。二是开发商(shāng)为(wèi)购房(fáng)者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限(xiàn)内(nèi)无条件(jiàn)返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余(yú)房(fáng)款交付(fù)后按揭还(hái)款，交付(fù)前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一(yī)般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数(shù)据，2021年美国(guó)平均(jūn)首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方(fāng)面，除定金或(huò)首付(fù)外(wài)，购房者在房屋交(jiāo)付(fù)后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面(miàn)，美(měi)国为防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及(jí)首付款由第三(sān)方(fāng)公证行或产权保险公司的(de)信托账户监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过(guò)申请仲裁(cái)取回，且不(bù)承(chéng)担任(rèn)何责任与损失。而开发商(shāng)在(zài)房(fáng)屋建设过(guò)程中的资金(jīn)全(quán)部来自银行，银行根据工程进度向(xiàng)开(kāi)发商提(tí)供一定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪用资(zī)金直接损害银行利益，银(yín)行有(yǒu)充分动机(jī)监管开(kāi)发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交付时(shí)需取(qǔ)得由政府(fǔ)相关部门经审查后(hòu)发放的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国期(qī)房可零(líng)首付购房，房款按建(jiàn)造(zào)工期进度支付，按揭(jiē)按工期放(fàng)款后还(hái)贷，房(fáng)贷利(lì)率采(cǎi)用固定利(lì)率，开发商或购房者可购买期(qī)房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目(mù)获批(pī)后(hòu)即可预(yù)售房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同前，购房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还(hái)。如(rú)由于任何原因不能(néng)购买，定(dìng)金按照德国法律(lǜ)全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者需支付(fù)公证费和土(tǔ)地交易税，分别为房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包(bāo)含在购(gòu)房款中，属(shǔ)于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德(dé)国没有(yǒu)规定(dìng)最低首付比例，可零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进(jìn)行支付(fù)，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比例因项目而异。一(yī)般(bān)来说，支(zhī)付节(jié)点(diǎn)可分(fēn)为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付(fù)比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者(zhě)可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率，银(yín)行(xíng)按(àn)施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一(yī)定使用期限，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房者(zhě)开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对期房(fáng)设计了两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险(xiǎn)的功能(néng)是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开(kāi)发商赔偿(cháng)或修复(fù)，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责相(xiāng)应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保险保护机(jī)制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等(děng)各个环(huán)节，各环节内容确认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，当开发商出现财(cái)务、经营问题(tí)时，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔(péi)付，而(ér)超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采(cǎi)取按工(gōng)程进度(dù)付款的方式，但(dàn)是交房(fáng)前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英国规定房(fáng)屋必(bì)须经过房产公证公司的检验验收(shōu)后才能交付，交付(fù)后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资(zī)金监管极为(wèi)严格，资金也由(yóu)律师监管，在确(què)认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买(mǎi)房律师将资(zī)金转给(gěi)卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商，即资(zī)金(jīn)在进入开(kāi)发商账户前经过(guò)两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于(yú)保障购房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　日本(běn)期房交易立(lì)法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例(lì)不超房(fáng)款的20％，开发商违约(yuē)需(xū)返还定价(jià)并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本二(èr)战结(jié)束后由(yóu)于房屋供(gōng)给严重失衡(héng)，叠加法律(lǜ)空白(bái)，社(shè)会上“一房二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日(rì)本(běn)政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对(duì)购房者支付定金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订(dìng)购房合(hé)同时，开(kāi)发商(shāng)向金融机构或指定(dìng)保证机构或保险机构(gòu)签订定金(jīn)保(bǎo)证委托合同，设置购房者定(dìng)金的保(bǎo)证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付给(gěi)购房者。除定金(jīn)外，其(qí)他预先支(zhī)付(fù)的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保(bǎo)证金证明(míng)书(shū)向(xiàng)金融机(jī)构或(huò)保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发(fā)商需(xū)向购房者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定(dìng)金，签(qiān)订(dìng)购房合(hé)同后，购房(fáng)者即可(kě)向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定金外的(de)剩余房(fáng)款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付(fù)比例(lì)20％，余款按工程进(jìn)度(dù)支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目(mù)资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新(xīn)加坡(pō)开发商有统一的选购权合(hé)同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同(tóng)时购房(fáng)者向(xiàng)银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按(àn)工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程(chéng)做了统一详细(xì)规定，要求所有开发(fā)商(shāng)遵守，支付(fù)节点一般为合同签(qiān)订后、地(dì)基完工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等完工等，支付(fù)比(bǐ)例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度(dù)放款(kuǎn)，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款(kuǎn)的增加而增(zēng)加，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与(yǔ)付(fù)款会存入银行专门的项目(mù)资金账户，账户资金提取须(xū)与房(fáng)屋建设(shè)有关。房屋(wū)交付(fù)后(hòu)，购(gòu)房者享受1年的(de)房屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地(dì)产到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方(fāng)面，加大对刚(gāng)需和改善型需(xū)求的支(zhī)持(chí)力(lì)度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼(lóu)保复(fù)工(gōng)保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持。另一(yī)方面，从现在起，对还(hái)在正常运转的房企包括民(mín)营(yíng)企业，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头并购重组整个(gè)行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充分估计形(xíng)势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长效机制四(sì)大关(guān)键是推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产税(shuì)。定金(jīn)环节，建立开(kāi)发商违约后定金保护机(jī)制，如将已支付(fù)定金冻结至(zhì)房(fáng)屋交付阶(jiē)段(duàn)，保障购(gòu)房者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公(gōng)司介入(rù)，为房屋(wū)重大延期(qī)以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度付款机制(zhì)或交房后(hòu)按(àn)揭贷款机制(zhì)，充分(fēn)保护购房者的权益。资金监(jiān)管环(huán)节，引入独立于开发商(shāng)、银(yín)行(xíng)的第三方(fāng)资金(jīn)监管机构，或由政府相关(guān)部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付(fù)环节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保(bǎo)修期(qī)内，开发商(shāng)应对房屋质量问题全(quán)权负(fù)责、免(miǎn)费(fèi)维修，购房者在保修期结束后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年(nián)房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民(mín)众不(bù)公平的预售(shòu)制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。另一方(fāng)面，取消预售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是(shì)所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极(jí)大的提(tí)升(shēng)开发商(shāng)的(de)建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。

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