5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构(gòu)对于(yú)这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日时所公布的(de)总份额均较4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企(qǐ)央企获得增(zēng)持(chí)，持仓(cāng)数量占流通股(gǔ)比重(zhòng)增(zēng)幅五(wǔ)只个股分(fēn)别为华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房地产或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精(jīng)耕细(xì)作成共(gòng)识

　　从公募基(jī)金对(duì)房地产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业标的市(shì)值约(yuē)1188亿(yì)元，占其所持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但(dàn)公募(mù)所持房地产(chǎn)公司(sī)市(shì)值在(zài)股(gǔ)票资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的首次回升，年(nián)底这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地(dì)产行业(yè)的持股(gǔ)比(bǐ)例(lì)也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季(jì)度得以(yǐ)延续(xù)。数据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房(fáng)地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五(wǔ)个股(gǔ)分别为保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发(fā)股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发(fā)现，公(gōng)募对于(yú)房地产的投资(zī)愈(yù)发有集中于龙头6千克等于多少斤 6千克是多少磅(tóu)的趋(qū)势(shì)。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募(mù)基金一(yī)季(jì)报汇(huì)总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排(pái)名最高(gāo)的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名(míng)第二的是(shì)招商蛇口，排在(zài)第(dì)78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之处首先(xiān)在于几只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产龙(lóng)头股从排位上看均有退步，尤其是万(wàn)科最(zuì)为明(míng)显；其次是金地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到(dào)房地(dì)产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季(jì)并非行业销(xiāo)售旺季，其(qí)传导到二(èr)级(jí)市场乃(nǎi)至机构(gòu)持仓上(shàng)还需要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈(quān)判(pàn)断(duàn)房地产已经进入(rù)大分化时代，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而映射到二级市场投资上，配(pèi)置房地产行业轻(qīng)松(sōng)收获行业贝塔的红(hóng)利期(qī)一(yī)去不返了(le)。“如果按照产业周期来分类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业(yè)，传统认知(zhī)上没有什么(me)投(tóu)资机(jī)会的(de)。但(dàn)在这几年特殊(shū)的行情里包(bāo)括煤(méi)炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现(xiàn)了一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募(mù)人士持谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销(xiāo)售面积很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿(yì)平方米建筑面积(jī)，考虑存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方(fāng)米。需求端还(hái)需(xū)要有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地产研究员(yuán)吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进(jìn)程，还是人(rén)均住(zhù)房(fáng)面积(jī)（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而目前(qián)居民(mín)的杠杆率和(hé)房(fáng)价(jià)收入也不支撑每年18万亿元的(de)销(xiāo)售(shòu)额，以及(jí)过快上行(xíng)的房(fáng)价，因而行业高(gāo)增的时(shí)代已经过去(qù)，未来(lái)行业的需求或将回落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地产的(de)高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信(xìn)用(yòng)风险问题（类似2022年的(de)民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入(rù)到(dào)供(gōng)给侧出清(qīng)的过程(chéng)。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式(shì)，获得市占率(lǜ)的提升(shēng)。当(dāng)行业需(xū)求见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业的贝塔已经过(guò)去了(le)，但不代表没(méi)有投资机会(huì)，机(jī)会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法，而对(duì)应到股票投资(zī)，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识(shí)转变，精耕细(xì)作个股成为公募(mù)乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的务实(shí)之举。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板块(kuài)个股，在(zài)纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的(de)股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅(fú)超过了(le)10％，它(tā)们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量(liàng)明显放大(dà)，4日、5日连(lián)续两个交易日(rì)收(shōu)出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上(shàng)实(shí)发(fā)展(zhǎn)的主营业务为房地(dì)产(chǎn)开发与经营。公司的主要产(chǎn)品(pǐn)及服务为房地产(chǎn)销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来(lái)看(kàn)，2022年，其实(shí)现营业(yè)收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各类机构都(dōu)有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大(dà)流通股股东来看， 具体包括(kuò)公募的上银基(jī)金(jīn)、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的(de)浦(pǔ)东(dōng)金桥也(yě)是上6千克等于多少斤 6千克是多少磅海(hǎi)本地(dì)房企，其第一季度的收入(rù)利(lì)润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面(miàn)是(shì)该公司后疫情时代出(chū)租率复苏至近年(nián)来最高，另一方面则是(shì)公司拿地结(jié6千克等于多少斤 6千克是多少磅)算持续性(xìng)向好，从(cóng)数字上看，一季度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块，总建筑(zhù)面积约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩势头向(xiàng)好背景下，自(zì)然也(yě)吸引了知(zhī)名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一(yī)季度十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依(yī)然在前十中(zhōng)，这也(yě)是连续第三个季度他(tā)有的(de)两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当(dāng)季还(hái)小幅(fú)增加了(le)持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是(shì)主(zhǔ)要布(bù)局在深圳的地(dì)产(chǎn)公司(sī)，一季(jì)报交(jiāo)出(chū)的也是一份(fèn)报(bào)喜(xǐ)的(de)成(chéng)绩单：首(shǒu)季(jì)公司实(shí)现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市公司股(gǔ)东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首季(jì)新杀(shā)入十(shí)大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第(dì)九位，此外(wài)联袂出现的(de)机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时(shí)，兴证(zhèng)全球(qiú)基金相关人士(shì)分(fēn)析：“经历过行业(yè)洗牌和兼(jiān)并重组后(hòu)，龙头的(de)价(jià)值更(gèng)为(wèi)笃(dǔ)定突出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅(fú)降(jiàng)温，优(yōu)质土地供给(gěi)较多（券商测(cè)算对应潜(qián)在毛利率(lǜ)在25％以上，目(mù)前房(fáng)企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信(xìn)用问(wèn)题或者(zhě)资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头(tóu)房企的拿(ná)地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负(fù)债率基本(běn)在70％以下，而(ér)其他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从(cóng)融(róng)资成本看(kàn)，龙头房(fáng)企的融资成本不(bù)断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地(dì)产(chǎn)股或存在发展的(de)大好机会。中信证券(quàn)指出(chū)：“房地(dì)产行业的结构(gòu)性机会(huì)依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶(jiē)段(duàn)表现出较低(dī)的融资成本，优质的开发资源和良好的(de)不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民(mín)营地产公司也是更(gèng)有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资(zī)源债(zhài)权(quán)债务关系等(děng)问题，市(shì)场(chǎng)对民营房开企业的资(zī)产会有更(gèng)多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出(chū)清的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来(lái)说估值的(de)修(xiū)复更明显。中特估(gū)的角度(dù)从中长期(qī)的维度看(kàn)，行业(yè)的逻辑(jí)在(zài)于集中度(dù)提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备较快速发(fā)展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利和(hé)现金流创造能力(lì)，以此(cǐ)带来估值中枢的(de)提升，应该关注(zhù)估(gū)值相对较低，企业(yè)自身资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比较低，行业内部将(jiāng)出(chū)现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首(shǒu)席(xí)研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话(huà)，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察国(guó)企央(yāng)企在三(sān)个方(fāng)面是否可以维持，首先是融资成本保持低(dī)位，其次是销(xiāo)售份(fèn)额持(chí)续提升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据(jù)房(fáng)企一季报梳理发(fā)现，对(duì)于2022年(nián)的业绩出现(xiàn)的(de)整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江(jiāng)集团等房企营(yíng)收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增(zēng)速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示(shì)，业绩出(chū)现明显改(gǎi)善的房(fáng)企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间(jiān)，尤其是在(zài)2021年下(xià)半年民营房(fáng)企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在(zài)持(chí)续性(xìng)地拿地(dì)，且主要(yào)集中在核心城市，投资(zī)力度(dù)较大。投资(zī)的驱动能够推动房企销售业(yè)绩的(de)增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能(néng)够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其(qí)实整(zhěng)个市场从四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭(háng)州、成都(dōu)等极个别城市四月(yuè)环比三月(yuè)相对表现(xiàn)较(jiào)好之外，包括(kuò)北京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大多数城(chéng)市都出现环(huán)比下滑的(de)情况(kuàng)。而现(xiàn)在五(wǔ)月的市场表现(xiàn)也不(bù)太乐观(guān)。按照现在的经济状况、收(shōu)入(rù)情况(kuàng)，以及市(shì)场(chǎng)的去库存压(yā)力、企业的资金面压力(lì)，可能会(huì)出现(xiàn)，到六月(yuè)份房(fáng)企为(wèi)了半年报冲业绩出(chū)现(xiàn)市场的(de)短(duǎn)期反弹外(wài)的一个(gè)市场乏(fá)力现(xiàn)象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增长不确(què)定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个房地产以及其上下游产业链的复苏速度(dù)都比想象的要慢(màn)很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下(xià)游(yóu)就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱(qián)的时候(hòu)，只(zhǐ)能(néng)赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为(wèi)少数(shù)的、做(zuò)得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整(zhěng)个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐(nài)心地去等待它(tā)的基本面不(bù)断地(dì)凸显出来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提(tí)及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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