近(jìn)两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比(bǐ)例稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内(nèi)人(rén)士(shì)对此(cǐ)表(biǎo)示，强制分(fēn)红(hóng)机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体现出(chū)该类产品(pǐn)长期(qī)投资价值(zhí)，通过(guò)观测经营活动(dòng)现金(jīn)流(liú)、可供分配(pèi)现金等指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒普(pǔ)通投资者注意(yì)，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后(hòu)不再产(chǎn)生(shēng)现金收益，特许经营权分红目前已包含了利(lì)润分配和本金的归(guī)还，在选择投资标的时应了解资产类型和(hé)分红(hóng)的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022悲守穷庐将复何及啥意思，悲守穷庐将复何及表达了什么愿望年全年分配金(jīn)额占(zhàn)可供分配金额比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的(de)主要收益来源为持有期(qī)分红收(shōu)益，以及基金(jīn)份额(é)交易价格(gé)的变化(huà)。基金(jīn)份额二级市场价(jià)格受(悲守穷庐将复何及啥意思，悲守穷庐将复何及表达了什么愿望shòu)到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起(qǐ)波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金分(fēn)红预期则(zé)更(gèng)有规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设施资(zī)产的经营现金流，投资(zī)人通过(guò)基金募集材料和(hé)信息(xī)披露文(wén)件，结合(hé)行业及(jí)市场情况，可以分析基(jī)础设施(shī)项目的(de)经营业(yè)绩，作为进(jìn)行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份(fèn)额二级市(shì)场价格变化(huà)导致的浮盈(yíng)或(huò)浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基(jī)金(jīn)份额持有(yǒu)人实际(jì)获得的现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，对于长期(qī)投资(zī)者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中心(xīn)运营高(gāo)级副总监李华平也表(biǎo)示(shì)，根据《公开(kāi)募集基(jī)础设施(shī)证券投(tóu)资(zī)基金指引（试(shì)行(xíng)）》及(jí)相关法规要求，基础设施(shī)基金应当(dāng)将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金额以(yǐ)现金形式(shì)分配给(gěi)投资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基础(chǔ)设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二级市场价格(gé)反(fǎn)映(yìng)这(zhè)类产品“股性”的(de)一面，分红(hóng)体现了(le)这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类(lèi)似于(yú)债(zhài)券派息，但不等同于债券的固定利息回(huí)报，而是(shì)由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度(dù)来看，一(yī)方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰富(fù)了机构投资者(zhě)的投资品(pǐn)类，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具(jù)有较强的配置(zhì)价值。另一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红(hóng)获取相对于投资(zī)债券相对高(gāo)的(de)收益性，在有(yǒu)效控制风险(xiǎn)的前提下，增(zēng)厚资产包收益(yì)，起到投资“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未(wèi)来分红(hóng)水平的预期，也(yě)是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的(de)二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债(zhài)券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的(de)影响，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格。”李(lǐ)华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市(shì)场价(jià)格的主要因素之一(yī)，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资者参(cān)与(yǔ)公募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负责人也表示(shì)，近期经济(jì)预期恢复(fù)，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和债券回归的过(guò)程；另一方面，基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力的(de)改善有(yǒu)一定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将对基金份额(é)的开盘(pán)指导价做(zuò)调减处(chù)理(lǐ)，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操(cāo)作是对分红前后基金份(fèn)额(é)净值变(biàn)化的修正，使投资人在基金分红(hóng)前后(hòu)均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投(tóu)资者长(zhǎng)期投资(zī)的信(xìn)心，同时(shí)需结合持有产品的特(tè)性(xìng)，关注二级市(shì)场扰动对(duì)整体收益的影响程度(dù)。”中(zhōng)航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位(wèi)业内人(rén)士还(hái)提醒，与现有(yǒu)公募(mù)基金分(fēn)红前提是本(běn)金之(zhī)上(shàng)的(de)增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为(wèi)准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有(yǒu)公募基金分红(hóng)差(chà)异很(hěn)大，大多数普通(tōng)投(tóu)资(zī)者可能把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价(jià)值(zhí)面临极大不确定性，这(zhè)是(shì)该(gāi)类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类(lèi)和产权类两大资(zī)产(chǎn)类型，持有(yǒu)产权类产品的收(shōu)益主要包括每年的现(xiàn)金分(fēn)红(hóng)及资产(chǎn)增(zēng)值的收益(yì)，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益(yì)主(zhǔ)要来自(zì)项目每年(nián)的现金(jīn)分红。其中，特(tè)许经(jīng)营权类资(zī)产的分红包括了利润分配(pèi)和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的(de)公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益(yì)。普通投(tóu)资(zī)者在选择投(tóu)资标的时，应了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层(céng)资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来(lái)看，各(gè)类公募REITs分红因底层(céng)资产属(shǔ)性不同而形成区别。特(tè)许经(jīng)营权(quán)类的公募(mù)REITs产品(pǐn)因(yīn)其(qí)分(fēn)红(hóng)相(xiāng)当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产的(de)价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强(qiáng)。普通投资者(zhě)在(zài)选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对(duì)所选择产品的二级市场价格和分红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后不再能产生(shēng)现金收益(yì)，因此(cǐ)将可(kě)供分配金额的(de)分配(pèi)理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点(diǎn)，剩余经(jīng)营(yíng)期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具(jù)备更高的分(fēn)派(pài)率水(shuǐ)平(píng)。对于(yú)剩余期限(xiàn)较长的特(tè)许经营权项目，即使分(fēn)派率相对较低，也有(yǒu)足(zú)够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者注意(yì)，特(tè)许经营权项目的(de)分派金额包含了(le)投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益来自项目悲守穷庐将复何及啥意思，悲守穷庐将复何及表达了什么愿望剩余期(qī)限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营项目(mù)相比，产权类项(xiàng)目的(de)土(tǔ)地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用(yòng)年(nián)限一般较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或(huò)补缴(jiǎo)土(tǔ)地出(chū)让金等(děng)追加(jiā)投资，有机会(huì)进一(yī)步延长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种类似永续(xù)经营的(de)假设(shè)反(fǎn)映在基础资产的(de)估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投(tóu)资属(shǔ)性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目(mù)底层资(zī)产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红的时点(diǎn)，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分(fēn)红期(qī)，投资者(zhě)可以观测经营(yíng)活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是(shì)年报中披露(lù)的经营活动现金流(liú)，二是(shì)可供(gōng)分(fēn)配现金，二者存在本(běn)质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金(jīn)净流量是(shì)指企(qǐ)业经营、筹资(zī)、投资(zī)产(chǎn)生的现金流，基于(yú)企业本身经(jīng)营活动产生；可供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表(biǎo)的项(xiàng)目进(jìn)行调整，加(jiā)期(qī)初现金，最终得到的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产配置(zhì)新(xīn)选(xuǎn)择(zé)，投资价值体(tǐ)现在相对股(gǔ)债市场独(dú)立的资产配置功能，比较适合(hé)长期持有。建议(yì)投(tóu)资(zī)者对经(jīng)营权类的资产可以更多关注(zhù)内部收益(yì)率的(de)高低，对产权类(lèi)的资产更(gèng)多关注(zhù)分(fēn)派(pài)率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要(yào)来自底层(céng)资(zī)产的(de)经营净现(xiàn)金流(liú)，所以底层资产(chǎn)运营情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资回报，投资者(zhě)可综合考(kǎo)虑原始权益人综合(hé)实力(lì)、运营管理机构实力(lì)、公募基金管理人(rén)实力等多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报(bào)也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由(yóu)于(yú)分红交易带来的短(duǎn)期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建议投资者关注有基本(běn)面(miàn)支撑、填权效应相对(duì)明显、同时分红规模较为(wèi)可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会(huì)载明REITs在发行(xíng)首年及次(cì)年的(de)可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额(é)预测。投(tóu)资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实(shí)际(jì)分红金额与(yǔ)募集材(cái)料(liào)中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合经济及(jí)市场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目(mù)的(de)运营业(yè)绩及REITs的(de)管(guǎn)理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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