文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和(hé)城乡建设工作会议提(tí)出“有条件的可以进行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东等(děng)地(dì)明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品(pǐn)房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者的不(bù)公平。以后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱(qián)没实力的别(bié)建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地产从(cóng)大开发时代步入(rù)高(gāo)质量发(fā)展阶段(duàn)的必然趋(qū)势，也(yě)是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)，长效机制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照经(jīng)济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房(fáng)地产(chǎn)软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道(dào)关(guān)，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付(fù)的(de)风险。从个人层面看，预售制对购房者(zhě)非(fēi)常不公平(píng)，比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层(céng)面看，预售(shòu)制(zhì)助推(tuī)部分房(fáng)企过(guò)度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，这样有(yǒu)助于(yú)落(luò)实中(zhōng)央房住不炒精(jīng)神、有助于(yú)保障购房老(lǎo)百姓权益、有(yǒu)助于(yú)房企稳(wěn)健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来(lái)的？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简单科普一下：商(shāng)品房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一种(zhǒng)开发商(shāng)放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品(pǐn)房(fáng)短缺(quē)，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发(fā)商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期(qī)房后并非像中(zhōng)国一样在支付完首付款后从(cóng)银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是(shì)根(gēn)据开发商工程(chéng)进度在完(wán)全交房前进行(xíng)分期支(zhī)付。所(suǒ)以，预(yù)售制度(dù)是需(xū)要(yào)严格的资金监管(guǎn)、分(fēn)期(qī)支付以及(jí)违约处罚措(cuò)施作为保障(zhàng)的，如果没有这(zhè)些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房民众不(bù)公平，所以不如借机(jī)取消预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客(kè)观讲预(yù)售制度(dù)有一(yī)定历史阶段性(xìng)，现在中国住房进(jìn)入存(cún)量时代(dài)，取消预售制度有助(zhù)于降(jiàng)负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然(rán)这(zhè)需要配套房企债(zhài)务(wù)重组、复工保交楼(lóu)、恢复市(shì)场信心和(hé)房地产长效机制(zhì)。这是个技(jì)术活，只要坚(jiān)持(chí)市场化(huà)改(gǎi)革，中(zhōng)国一定能化解这(zhè)个(gè)难题，让(ràng)房地产回归(guī)实体经(jīng)济和(hé)居住属(shǔ)性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭(liáo)乱、不(bù)知道能(néng)不能(néng)兑现(xiàn)的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民众的最根本(běn)最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房子是天大的(de)事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个(gè)角度，取(qǔ)消预售制、实施(shī)现房销(xiāo)售是(shì)实现(xiàn)老百姓安居(jū)乐业、社(shè)会长治久安、行业企业(yè)健康发展的重大措施。在当前(qián)的(de)情况下，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金(jīn)融支持当期三(sān)好生(shēng)、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研究中心参与财(cái)税改革方案研究时(shí)，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行(xíng)过(guò)长期系统(tǒng)的(de)专项研究(jiū)。（参考后来(lái)形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期(qī)房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地产行(xíng)业(yè)盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题，分(fēn)层(céng)销(xiāo)售(shòu)孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推(tuī)行(xíng)公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于(yú)木屋或(huò)者其(qí)他临(lín)时住宅，住(zhù)房的需(xū)求是相当(dāng)高(gāo)，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资(zī)金实力才能(néng)购买。虽(suī)然楼(lóu)宇(yǔ)出租是中国香港地(dì)产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等(děng)问题(tí)。针对(duì)这一系列问(wèn)题，不少地产商开(kāi)始探求(qiú)新的方式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即(jí)“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这(zhè)模式一经推行(xíng)，购买楼(lóu)宇的市民数量有所(suǒ)增加(jiā)，开(kāi)发商资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式(shì)引入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置(zhì)业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货(huò)铺(pù)、海上驳运业(yè)务的(de)经验，对(duì)于商(shāng)品流通、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在(zài)努力寻(xún)求(qiú)方(fāng)法加(jiā)快自身(shēn)资(zī)金周(zhōu)转。当时其在购(gòu)下九龙(lóng)的一块(kuài)地盘(pán)后，除了分层出售、还印发(fā)售楼(lóu)说明(míng)书，上有文字(zì)详尽说(shuō)明楼宇的地势环(huán)境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花(huā)”是另外(wài)一个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用类似(shì)租金的分期付(fù)款形式，等新楼(lóu)落成(chéng)时(shí)，收齐买家的(de)钱，买(mǎi)家就拥有了(le)自己的房(fáng)产。这种方式(shì)减轻了民众购房的资金(jīn)压(yā)力(lì)，加速了房屋的(de)建造和销售，也解决(jué)了制(zhì)造商的资金问题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分(fēn)期付(fù)款(kuǎn)”的(de)销(xiāo)售模式成(chéng)为当时中国(guó)香港房地产市场(chǎng)的一大特色(sè)，纵观中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高效率地解(jiě)决了核心的住房(fáng)供不应(yīng)求的问题，使房市(shì)发(fā)展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完(wán)善(shàn)、规(guī)范(fàn)化，建立健(jiàn)全的监(jiān)管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费(fèi)用超支停15个工作日是多长时间 15个工作日包括周六周日吗工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部(bù)门提(tí)升(shēng)了(le)对于预售楼花(huā)制(zhì)度的监管，即要(yào)求开发商在(zài)预(yù)售(shòu)前，确保地价款已经全(quán)部(bù)支付，还要证明自身有资金等(děng)能力把项目完成，资金需放入律师所(suǒ)托(tuō)管(guǎn)，支(zhī)取时(shí)需律所和建筑师的核准。为了(le)防止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户(hù)资(zī)金(jīn)，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明化(huà)机(jī)制，且银行的责任上(shàng)升(shēng)，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自(zì)身(shēn)推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预(yù)售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪九十(shí)年(nián)代，中国内地面临(lín)住房需(xū)求大和(hé)供(gōng)给量短缺(quē)问(wèn)题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制度(dù)。建国以来，中国(guó)内地(dì)优先发展重工业(yè)，强(qiáng)调基础建设，这一(yī)导(dǎo)向使前期(qī)发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房(fáng)基础等城市化(huà)配套问(wèn)题，才能(néng)进(jìn)一(yī)步推(tuī)进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福利分房(fáng)制度，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起步(bù)较(jiào)晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利(lì)分房制度也出现了分配(pèi)不公、效(xiào)率(lǜ)低、配套(tào)差等问题，因此福利分(fēn)房制度(dù)不再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地(dì)产市场面临商品房的(de)需求量大(dà)，而社会(huì)缺(quē)少大型(xíng)房地产开发商，商品(pǐn)房供(gōng)应量小的困境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进(jìn)中国香港预售商(shāng)品(pǐn)房制(zhì)度，先后(hòu)出台(tái)多项文件，大力支(zhī)持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务(wù)院出台《关(guān)于进一步深化(huà)城镇住(zhù)房(fáng)制度改革(gé)，加快住房建设的通(tōng)知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住房(fáng)分配货(huò)币化、住房供给商品化、社会(huì)化(huà)的住房新体制，从计划经(jīng)济下的(de)福利分房(fáng)转向市(shì)场经济的商品房。房(fáng)地(dì)产市场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难题(tí)，开(kāi)发商以预售(shòu)款撬动下一个项(xiàng)目(mù)的开发，形成(chéng)滚动开发模式(shì)，住房供(gōng)应速度(dù)加快。自此中国内地(dì)开始房(fáng)改货币(bì)化，中国人民银(yín)行等多方迅速(sù)出(chū)台相关(guān)的(de)信贷(dài)政策(cè)，支(zhī)持购房(fáng)者，极(jí)大作(zuò)用推(tuī)动了房(fáng)地产市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契(qì)合中(zhōng)国内(nèi)地的商品房(fáng)预售制(zhì)度。预售制的(de)初衷是(shì)为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企业将(jiāng)正在建设中(zhōng)的房(fáng)屋预先(xiān)出售(shòu)给购房者，由(yóu)购(gòu)房者支付(fù)定金(jīn)或房(fáng)款的(de)行(xíng)为。区别于中国(guó)香港，在中国内地(dì)实(shí)践过程(chéng)中，商品(pǐn)房预售(shòu)流(liú)程为：房地(dì)产开发商办理预售许可证-签订(dìng)商品(pǐn)房买卖合同-进行(xíng)备案登(dēng)记(jì)和预告(gào)登(dēng)记-交付(fù)房屋。在购房过程(chéng)中，购(gòu)房(fáng)者需要一次性(xìng)付清首付款，并(bìng)采用银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与(yǔ)中(zhōng)国香港的按(àn)照工程进(jìn)度付款(kuǎn)有所不(bù)同。对中国(guó)内地的开发(fā)商而言，预售(shòu)制商品房(fáng)也开启了高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地房地产市(shì)场的稳(wěn)步(bù)发展起到了(le)重要作用，不仅解决了房地(dì)产市场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地(dì)城镇居(jū)民(mín)从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到(dào)基本适(shì)居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完发达(dá)国家(jiā)几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入(rù)快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建成(chéng)区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城(chéng)镇(zhèn)住宅存(cún)量从(cóng)不到14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套(tào)数从约3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已(yǐ)成为中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房销售最主要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国内地商(shāng)品住(zhù)宅期(qī)房(fáng)销售(shòu)面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了中(zhōng)国内地(dì)房地产行业的发(fā)展。中(zhōng)国(guó)内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指(zhǐ)标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的快速发展，房(fáng)地产(chǎn)企业从无到(dào)有、从国(guó)企先(xiān)行到民企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长(zhǎng)渠道(dào)，房地(dì)产(chǎn)带动的上(shàng)下游产业链特(tè)别(bié)长，高(gāo)达(dá)50多(duō)个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对(duì)金(jīn)融、批发、建材的带(dài)动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年房(fáng)地(dì)产完全(quán)拉动的(de)投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从(cóng)房(fáng)地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的(de)比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务(wù)，占比超过三(sān)分之(zhī)一。从房(fáng)地产(chǎn)融资存量(liàng)占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面积违(wéi)约(yuē)，将(jiāng)导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于(yú)美国的(de)33.6万亿(yì)美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值(zhí)占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于(yú)美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的(de)64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高(gāo)，以及中国资本市场发(fā)育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的(de)负(fù)面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制(zhì)是对购买者的单方面不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风险。比(bǐ)如(rú)，交(jiāo)房等(děng)待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还要(yào)承担(dān)延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋(wū)质量(liàng)、房(fáng)产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和开发商(shāng)之(zhī)间的购(gòu)房合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷(dài)款合同是两个独立的合(hé)同关(guān)系，如果开发商发(fā)生违约(yuē)，购房者只能根据(jù)购(gòu)房合(hé)同(tóng)向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同(tóng)按时(shí)向银(yín)行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担(dān)的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营不(bù)善，出现(xiàn)资(zī)金链断(duàn)裂等一(yī)系列问题，导致(zhì)“烂尾”等(děng)情况，而房企通(tōng)过与(yǔ)购(gòu)房者(zhě)签订的预售(shòu)合同和按(àn)揭(jiē)合同(tóng)，已经从银行获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期(qī)不(bù)能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监管(guǎn)资(zī)金(jīn)去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结底两(liǎng)个(gè)字(zì)那就是“没钱”，即没钱(qián)付(fù)工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明确规定(dìng)了开(kāi)发企业预售商品房所(suǒ)得款项(xiàng)应当用(yòng)于有关的工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体(tǐ)办法，由房地产管理(lǐ)部门制(zhì)定(dìng)。但(dàn)多年以来(lái)全国并没有统一的预售资金监管规(guī)定，各地(dì)实行(xíng)“一城(chéng)一策(cè)”。例如，太(tài)原、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管(guǎn)资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的(de)建安成本(běn)乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而(ér)事实是，不少(shǎo)购(gòu)房款未进入监(jiān)管账户、或进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大开发时代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程(chéng)进度(dù)所需。通过这(zhè)些方式套(tào)取的资(zī)金，在房企各地项(xiàng)目(mù)间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周转模式，但(dàn)一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国外(wài)商品房预售制度呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对于购房者预付(fù)资(zī)金，一般设有定金或(huò)预付款(kuǎn)保护(hù)机(jī)制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付的预(yù)付(fù)款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付(fù)款一般(bān)以定(dìng)金(jīn)方式支付，或按(àn)工程进度(dù)分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一般采用两种方(fāng)式(shì)发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一是按工程进(jìn)度(dù)付(fù)款，按揭贷款按(àn)照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是(shì)房(fáng)屋交付后发放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保障购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方(fāng)式，一是期房由政府或第三方验收合格(gé)并提(tí)供(gōng)验收(shōu)凭证(zhèng)后(hòu)，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二是(shì)开发商为购房者提供一定的保修(xiū)期(qī)，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得(dé)房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条件返还(hái)，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首付，其余房款(kuǎn)交付后按(àn)揭还(hái)款，交付前(qián)资金由第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平(píng)均(jūn)首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面，除定金或首付(fù)外，购房者在(zài)房屋交(jiāo)付后(hòu)通(tōng)过(guò)按(àn)揭贷款支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方(fāng)面，美国(guó)为防止开发(fā)商(shāng)挪用资金(jīn)，购房者的定金及首付款由第三方(fāng)公证(zhèng)行或(huò)产权保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)的信托账户监管(guǎn)。如(rú)果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲(zhòng)裁取回(huí)，且不(bù)承担任15个工作日是多长时间 15个工作日包括周六周日吗何责任与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过(guò)程(chéng)中(zhōng)的(de)资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程(chéng)进度向(xiàng)开发商提(tí)供(gōng)一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害银行(xíng)利(lì)益，银行有充分(fēn)动机监管开发商施工(gōng)进度。开发(fā)商在房屋交付时需取得由(yóu)政府相关部门经(jīng)审(shěn)查后(hòu)发放的验收凭(píng)证，通过验收凭(píng)证向银行得到购房者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零(líng)首付购(gòu)房，房款(kuǎn)按建造(zào)工期(qī)进度支付(fù)，按揭按(àn)工(gōng)期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或(huò)购房者可(kě)购(gòu)买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德(dé)国(guó)开发商在项目(mù)获批后即可(kě)预(yù)售房屋。签署购房(fáng)合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订(dìng)合同(tóng)后定金(jīn)退还(hái)。如由于任何原(yuán)因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没有(yǒu)规定最低(dī)首付比例，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也采取按工期支付(fù)房(fáng)款的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节(jié)点、比例(lì)因(yīn)项目而异(yì)。一般(bān)来说，支(zhī)付节(jié)点可分为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室(shì)内(nèi)清洁及墙面完工、地板完(wán)工(gōng)、全部(bù)完工(gōng)，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者可(kě)在支付房款(kuǎn)前申请房贷(dài)，房贷(dài)利(lì)率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏分多(duō)次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德(dé)国(guó)保险公司针对(duì)期房设(shè)计了(le)两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能是当房(fáng)屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿或修(xiū)复，开发(fā)商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　英国(guó)预售(shòu)制设有10％定金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双方律(lǜ)师严格监(jiān)管。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖双方(fāng)均有一名律(lǜ)师，负(fù)责沟通(tōng)期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内(nèi)容确认无误后签(qiān)订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，当(dāng)开发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由保险公司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付需(xū)要在合同(tóng)签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工程进度付款的方式，但(dàn)是交房前付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，一般会在合同签订(dìng)6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节(jié)，英国规(guī)定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能交付(fù)，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节，英国(guó)期(qī)房预(yù)售资(zī)金(jīn)监管极为(wèi)严(yán)格，资金(jīn)也由律(lǜ)师监管，在确认工程(chéng)进度、支(zhī)付相关款项过(guò)程(chéng)中，由买房律(lǜ)师将资金(jīn)转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资金在(zài)进入开发商(shāng)账户前经过(guò)两道关(guān)口，有利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施(shī)

　　日(rì)本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预售房定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋(wū)供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍(biàn)，为(wèi)此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多次修订(dìng)，目前是(shì)唯一一部规(guī)范期房交易的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房者支付定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万日元(yuán)的(de)部分(fēn)，法律要求开发商必须完成定金(jīn)保全措施才可预售。什么(me)是定金保全措施？即(jí)买卖双方(fāng)签订购房合同时(shí)，开发商向金融机构或(huò)指定保(bǎo)证机构或保险机构签订定金(jīn)保证(zhèng)委(wěi)托合同，设置购房者定(dìng)金的保证或保险，并(bìng)将相(xiāng)应(yīng)的保(bǎo)证金证(zhèng)明书交付给购(gòu)房(fáng)者(zhě)。除定金外，其他(tā)预(yù)先支付的(de)购房款也受(shòu)该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭(píng)保证(zhèng)金(jīn)证明书向(xiàng)金融(róng)机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即(jí)可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才(cái)开始(shǐ)按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外的剩(shèng)余房款在交房(fáng)后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度(dù)支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房(fáng)后(hòu)满(mǎn)1年(nián)保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新加坡开(kāi)发(fā)商有统一的选(xuǎn)购权合同以及(jí)订金返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买(mǎi)合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签订(dìng)购房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时(shí)购(gòu)房者(zhě)向银行申(shēn)请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上，新加坡(pō)期(qī)房同样采取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期(qī)房付款流程做(zuò)了统一详细规(guī)定，要求所(suǒ)有开发商(shāng)遵(zūn)守，支(zhī)付节点一(yī)般为(wèi)合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗(chuāng)等完工(gōng)等，支(zhī)付(fù)比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也(yě)依照(zhào)工程(chéng)进度(dù)放款(kuǎn)，月供在(zài)此过程(chéng)中(zhōng)随着放出贷(dài)款的(de)增加(jiā)而增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房(fáng)者(zhě)的(de)订金与付(fù)款会存入银行(xíng)专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和(hé)房企(qǐ)重组。一方面(miàn)，加(jiā)大(dà)对(duì)刚需和改善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复(fù)工保民生，给(gěi)予强(qiáng)有力的金融工具支持(chí)。另(lìng)一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运转的(de)房(fáng)企包括民营企业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头(tóu)并购重(zhòng)组整个行业(yè)，为(wèi)每个房企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾(gù)化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机(jī)制四大(dà)关(guān)键是(shì)推动城市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税。定金(jīn)环(huán)节，建立开发商(shāng)违(wéi)约后定金(jīn)保护机(jī)制，如(rú)将已(yǐ)支付定(dìng)金冻结至房屋交付(fù)阶段(duàn)，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余(yú)款(kuǎn)支付环(huán)节(jié)，建(jiàn)立按工程(chéng)进度(dù)付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引(yǐn)入(rù)独立于(yú)开发商(shāng)、银(yín)行(xíng)的(de)第三方资(zī)金(jīn)监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金(jīn)挪用(yòng)现(xiàn)象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修(xiū)期制度。保修期(qī)内，开发商(shāng)应对房屋质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保修期结(jié)束后(hòu)支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)是大势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入(rù)存(cún)量(liàng)时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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