5月以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。而(ér)以公募基金(jīn)为代表的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄(qiāo)然布局。数(shù)据显(xiǎn)示，以南方和(hé)华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金为例(lì)，5月(y再续前缘的意思是什么，再续前缘的意思可以形容好朋友吗uè)9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅(fú)增(zēng)长。根据基金一(yī)季报统计，龙头与地(dì)方国企央(yāng)企获得(dé)增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分(fēn)别为华(huá)发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公(gōng)募(mù)基(jī)金对房地产的配置看，2019年(nián)末(mò)，公(gōng)募(mù)所持(chí)有的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其(qí)所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出(chū)色(sè)，但公募所持房地产公司市值(zhí)在股票资产中的占比却(què)断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年(nián)终于(yú)出现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这一(yī)数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业(yè)的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年(nián)一季(jì)度得以延(yán)续。数据统计显(xiǎn)示，公募(mù)重仓(cāng)持有房(fáng)地产板块(kuài)一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季(jì)度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市(shì)值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对(duì)于房(fáng)地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇(huì)总(zǒng)的(de)重仓(cāng)股中，房地产板块排名最(zuì)高的是保利发(fā)展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排(pái)在第96位(wèi)。对比去年(nián)四季报，变化(huà)之(zhī)处首先在于几只房地(dì)产龙头股(gǔ)从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是(shì)万科最为(wèi)明显(xiǎn)；其次是金地集团退出(chū)百大之列。但考虑到房(fáng)地(dì)产(chǎn)是复苏链上最后(hòu)一环(huán)，且首季并非行业(yè)销(xiāo)售(shòu)旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机(jī)构持仓上(shàng)还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房(fáng)地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二线城市(shì)好于三四(sì)线城市。而(ér)映射到二级市场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的(de)红利(lì)期一(yī)去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖(gài)特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统认知上没有什(shén)么投资机会的。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类(lèi)似的(de)行业(yè)也出(chū)现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是(shì)居(jū)民存款数(shù)量增(zēng)加了15万亿(yì)元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地(dì)产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住(zhù)房(fáng)面(miàn)积（接近30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已告别住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠(gāng)杆率(lǜ)和房价(jià)收入也不支(zhī)撑每(měi)年18万亿(yì)元的销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因(yīn)而行(xíng)业(yè)高增的时代已经过去，未来行(xíng)业的(de)需求或将(jiāng)回落，在此(cǐ)过程中，伴随(suí)着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出(chū)现(xiàn)信用风险问题（类似2022年再续前缘的意思是什么，再续前缘的意思可以形容好朋友吗的(de)民营地产爆雷(léi)），行业进(jìn)入到(dào)供给侧出清(qīng)的过程。这(zhè)个过程中，综合(hé)竞争力强的公司就能够(gòu)通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼(yú)的方式，获得(dé)市占率的提(tí)升。当行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城(chéng)市、位(wèi)置(zhì)、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票(piào)投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于这(zhè)样的认(rèn)识(shí)转变，精(jīng)耕(gēng)细作个(gè)股成为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的(de)成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入统计的(de)124只房(fáng)地产(chǎn)类标的股中，本(běn)月(yuè)以来实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五的(de)公司月内(nèi)涨幅超过了(le)10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东(dōng)金桥(q再续前缘的意思是什么，再续前缘的意思可以形容好朋友吗iáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第(dì)一的上实发展，五一假期归(guī)来后日成交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股(gǔ)的基本(běn)面来看，上实发展的主营业务为房(fáng)地产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为(wèi)房地产销(xiāo)售、房(fáng)地产租赁、物(wù)业管理服务、工程(chéng)项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母(mǔ)净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看(kàn)，各类机构(gòu)都有对其布局(jú)的(de)例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东来(lái)看， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资(zī)产管(guǎn)理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥也是(shì)上海本地房(fáng)企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一(yī)方面是该公(gōng)司后疫情时代出(chū)租率(lǜ)复苏至近年来最(zuì)高，另一(yī)方面则是(shì)公司拿地结算(suàn)持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业(yè)绩势头(tóu)向好背景下，自然(rán)也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第(dì)一季度(dù)十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然(rán)在(zài)前十中，这(zhè)也是(shì)连续(xù)第(dì)三(sān)个季度他(tā)有的(de)两只产品杀入前十。同(tóng)时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地产公司(sī)外(wài)，荣(róng)安(ān)地(dì)产则是(shì)主要(yào)布局在深圳的(de)地产公(gōng)司，一季报交出的也是(shì)一份报(bào)喜的(de)成绩单(dān)：首季公司(sī)实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注意到(dào)两只公募指基首季新(xīn)杀入十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东行列(liè)。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经(jīng)历(lì)过(guò)行业洗(xǐ)牌(pái)和(hé)兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给较多（券(quàn)商(shāng)测算对应(yīng)潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房企受限于信用(yòng)问题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低(dī)成本(běn)土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本(běn)在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆(gān)率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房(fáng)企(qǐ)的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间(jiān)有(yǒu)限(xiàn)，从(cóng)融资(zī)成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年的(de)销售，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销(xiāo)售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是，在当(dāng)前(qián)中特(tè)估的浪潮(cháo)下(xià)，央(yāng)国企(qǐ)地产股或存在发展的大(dà)好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产(chǎn)行业(yè)的结构性机(jī)会(huì)依然存(cún)在(zài)，少部(bù)分公(gōng)司尤其是央企占据显著优势(shì)，其主要又体现为(wèi)库存(cún)的(de)优势。央企地(dì)产公司，现阶段表(biǎo)现出(chū)较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动(dòng)产资产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央(yāng)企相较于民(mín)营地产公司也是更有优势(shì)的(de)。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民(mín)营房开(kāi)企业的资(zī)产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业(yè)出清的(de)过程中，央国企相较于民企来说估(gū)值(zhí)的(de)修复(fù)更明(míng)显。中特估的角度从(cóng)中长期的维度(dù)看(kàn)，行业(yè)的逻辑(jí)在于集中度提(tí)升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶(jiē)段更稳定且可(kě)预期的盈利(lì)和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应该关注(zhù)估值相对较低，企(qǐ)业自身资产的(de)质(zhì)量好(hǎo)、运营能力强、可(kě)以创造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的概率比较(jiào)低，行业内部(bù)将出现(xiàn)分化，要关注(zhù)将受益于(yú)行(xíng)业集中度提升的头部公(gōng)司(sī)。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙(lóng)头前途更为光明。不(bù)过(guò)国投瑞银(yín)基(jī)金(jīn)投(tóu)资部(bù)副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客(kè)观地去持(chí)续观察国企央企在三(sān)个方(fāng)面是(shì)否可以维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次(cì)是销售份额持续提(tí)升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一(yī)季(jì)度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均(jūn)实现了(le)业绩的(de)回正，甚至是较大(dà)增(zēng)速的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司也(yě)是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下半年民营房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有(yǒu)企业(yè)仍(réng)在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心(xīn)城市，投(tóu)资(zī)力(lì)度较(jiào)大(dà)。投资的(de)驱动能(néng)够推动(dòng)房企销售(shòu)业绩的增(zēng)长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于调(diào)整的过程中(zhōng)，能够保有(yǒu)一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时也(yě)提醒表示(shì)，在房地产的(de)复苏过程中，还面临着一(yī)些不确定性(xìng)。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从(cóng)四月份(fèn)开始又在往下掉(diào)。除了杭(háng)州、成都等极个(gè)别城市四月(yuè)环比三(sān)月相对表现较(jiào)好之外(wài)，包括北京、上海在内的(de)绝大多数城市都出现(xiàn)环比下(xià)滑的(de)情况。而现在五(wǔ)月的市场(chǎng)表(biǎo)现也不太乐观(guān)。按照现在的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以及(jí)市场的去库存压力、企业(yè)的资(zī)金面压力，可能会出现，到六(liù)月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市(shì)场的短期(qī)反弹(dàn)外的(de)一个市场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度(dù)增长不确定性的(de)压力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈(chén)昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及(jí)其(qí)上(shàng)下(xià)游产(chǎn)业链(liàn)的复苏速度(dù)都比(bǐ)想象的要慢很多，我们(men)要多给一(yī)些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能(néng)赚他基本面(miàn)的钱。但这也意(yì)味着，只有极为少(shǎo)数的、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基本(běn)面(miàn)不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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