文(wén)：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国(guó)住(zhù)房和(hé)城(chéng)乡建设(shè)工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有(yǒu)山(shān)东(dōng)、安徽、河(hé)南(nán)、四(sì)川、广东等地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用你的钱(qián)，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱(fú)甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会(huì)，这(zhè)是房地产从(cóng)大开发(fā)时代步入(rù)高质量发展阶(jiē)段的(de)必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年(nián)房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代(dài)，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不公平的预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了(le)，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经(jīng)地(dì)义。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制，长效机(jī)制四大关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一定能(néng)实现(xiàn)房地产软着陆和长(zhǎng)期平(píng)稳健康发展，跨(kuà)过这(zhè)道关，解(jiě)好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制(zhì)、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是(shì)一手交(jiāo)钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风险。从个(gè)人层面看(kàn)，预售制(zhì)对(duì)购房者非常不公平，比如(rú)，交房等(děng)待期(qī)一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房的风险(xiǎn)。从(cóng)行(xíng)业层(céng)面看(kàn)，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这(zhè)样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有助于(yú)保障(zhàng)购(gòu)房老百姓权(quán)益、有助于(yú)房(fáng)企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度？预(yù)售制度怎么(me)来的？国外(wài)什么(me)情况？简单科普一下(xià)：商品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗(sú)称(chēng)卖楼(lóu)花，卖(mài)期房(fáng)，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年(nián)房改，由(yóu)于(yú)商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)度。其实(shí)，当前世界不少国家(jiā)存(cún)在预(yù)售制。但是，重点来了！发(fā)达(dá)国家(jiā)一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商在项目获(huò)得政府批准(zhǔn)后才可(kě)以开始销售，买(mǎi)家在(zài)购买期房后并非像中国一样在支付完(wán)首付款后从(cóng)银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发商工(gōng)程进度在完全交房(fáng)前(qián)进行(xíng)分期支付。所以，预售制度(dù)是(shì)需要严格的资(zī)金(jīn)监管(guǎn)、分期支付以(yǐ)及(jí)违约处(chù)罚(fá)措(cuò)施(shī)作为(wèi)保障的，如果没有这(zhè)些保障措施，一定(dìng)会触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不(bù)如(rú)借机(jī)取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度，以后改为现房销售(shòu)。客(kè)观讲预售制度有(yǒu)一定(dìng)历(lì)史阶段性，现在中国住(zhù)房(fáng)进入(rù)存量时代，取(qǔ)消预售制(zhì)度有(yǒu)助于(yú)降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给(gěi)老百(bǎi)姓和(hé)社会，当然这需要配套房企债务(wù)重(zhòng)组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效机(jī)制(zhì)。这(zhè)是个技(jì)术活，只要坚(jiān)持市(shì)场化改革，中国一定能(néng)化解(jiě)这(zhè)个难题，让房地(dì)产回归实体经济和居住(zhù)属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是(shì)对购(gòu)房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是(shì)向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买(mǎi)房子(zi)是天大的(de)事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福(fú)一家人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消预售制、实(shí)施现房销售(shòu)是实现老百姓安居乐业(yè)、社(shè)会长治久安、行业企业(yè)健(jiàn)康发展的(de)重(zhòng)大(dà)措(cuò)施。在当前的(de)情况下，取消预售(shòu)制要结合(hé)稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持(chí)当期三(sān)好生(shēng)、新(xīn)模(mó)式等综(zōng)合施策。

　　作者十年(nián)前在国务(wù)院发展研究(jiū)中心参与财税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售(shòu)制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代(dài)在中国(guó)香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期(qī)长等问(wèn)题，分(fēn)层(céng)销(xiāo)售孕育而生。20世纪(jì)50年代(dài)，中(zhōng)国(guó)香港还(hái)未推行公(gōng)共房屋(wū)制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临时住(zhù)宅，住房(fáng)的需求是相当高(gāo)，不过大多数居(jū)民(mín)的(de)储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼宇(yǔ)买卖(mài)多(duō)数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位，需要(yào)雄厚的资金实(shí)力(lì)才能(néng)购买。虽然楼宇出(chū)租是(shì)中国香港地产行(xíng)业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让难(nán)、出租资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)期(qī)长(zhǎng)等问题。针对这一系列(liè)问题，不少地产商(shāng)开(kāi)始探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民(mín)数量(liàng)有所(suǒ)增加，开发(fā)商(shāng)资(zī)金周转加快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式引入(rù)房地(dì)产销售，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东(dōng)创办立信置业(yè)有限公司(sī)，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和多年经(jīng)营杂货铺(pù)、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独(dú)到的见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金(jīn)周转。当时其在购(gòu)下九龙(lóng)的一块地盘后，除(chú)了分层(céng)出售、还印(yìn)发售楼说明书(shū)，上有文(wén)字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料(liào)、分(fēn)层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采(cǎi)用类似租金(jīn)的(de)分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家(jiā)的(de)钱，买家(jiā)就(jiù)拥(yōng)有了(le)自己的房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减轻了民(mín)众(zhòng)购房的资金压力，加速了(le)房屋的建造(zào)和销售，也解决了制(zhì)造商的资金(jīn)问题(tí)，降低(dī)投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当(dāng)时(shí)中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)房地产市场的一(yī)大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核(hé)心的住房供不应求的问题，使房市发(fā)展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的(de)情(qíng)况，但监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监(jiān)管机制，促进市(shì)场健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的(de)一(yī)个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香港管理(lǐ)部门提(tí)升了对于预(yù)售楼(lóu)花制度的监管，即要求开(kāi)发(fā)商在预售前，确保地价(jià)款已经全(quán)部支付，还(hái)要证明自身(shēn)有(yǒu)资金(jīn)等能力把(bǎ)项目完成(chéng)，资金(jīn)需放入律师所托管(guǎn)，支取时需(xū)律所和建(jiàn)筑师的核准。为(wèi)了防(fáng)止开发(fā)商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户资金，中国香(xiāng)港要求律师行(xíng)在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账户(hù)）、开发(fā)商操作等(děng)采取全透明化机制，且银行的责(zé)任上升，如(rú)出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大(dà)风险方，后续需自身推(tuī)动(dòng)项目(mù)完工。随(suí)着(zhe)监管体(tǐ)系(xì)逐步(bù)完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年(nián)代，中国(guó)内(nèi)地面(miàn)临(lín)住房需求大和(hé)供(gōng)给量短缺(quē)问题，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建国(guó)以来(lái)，中国内地(dì)优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前(qián)期发展工业化的(de)进程大(dà)于城市(shì)化(huà)进程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配(pèi)套问题(tí)，才能(néng)进一步推进城市化(huà)。但当时(shí)推(tuī)行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租(zū)养(yǎng)房”的(de)福(fú)利分房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福(fú)利分房制度不再适用于当时的国(guó)情。叠加房(fáng)地产市场面(miàn)临商品(pǐn)房的需求量大，而(ér)社会缺(quē)少大型房地(dì)产开发商，商品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房(fáng)地产市场的(de)一针(zhēn)强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地逐(zhú)步引进(jìn)中国香港预(yù)售商品房(fáng)制(zhì)度，先后(hòu)出台多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步实行(xíng)住房分配货币化(huà)、住(zhù)房供给商(shāng)品化、社会化的住房新体(tǐ)制(zhì)，从计划(huà)经济下的福(fú)利分房转向市场经(jīng)济(jì)的商品(pǐn)房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决(jué)了(le)房企缺少资(zī)金(jīn)和开发时间周期(qī)长的两大(dà)难题(tí)，开(kāi)发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应(yīng)速度(dù)加快(kuài)。自此中国(guó)内地开始房改(gǎi)货(huò)币(bì)化，中国(guó)人(rén)民银行等(děng)多方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持(chí)购房者(zhě)，极大作用推动了(le)房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合(hé)中国(guó)内地的商品房预(yù)售制(zhì)度。预售(shòu)制的初衷是为(wèi)了缓解房(fáng)企资金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发(fā)企业将正在建设中的(de)房屋预先(xiān)出售给购房者，由(yóu)购(gòu)房(fáng)者支付定金或房款的(de)行为。区别于(yú)中国香港，在中国内地实(shí)践过程(chéng)中，商品房预售流(liú)程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品(pǐn)房买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备(bèi)案登记(jì)和预告登记-交付(fù)房屋雪燕只泡了三四个小时可以煮吗，泡发好的雪燕一般煮多长时间。在购房过程(chéng)中(zhōng)，购房者需要一次性(xìng)付(fù)清首付款，并采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩(shèng)余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿(ná)到了全部购(gòu)房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进度(dù)付款有所不(bù)同。对中国内(nèi)地的开发(fā)商而(ér)言，预售制商品房也(yě)开启了(le)高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确(què)实(shí)存(cún)在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的(de)最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制(zhì)极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市(shì)场商(shāng)品房供应，推(tuī)动了城镇化(huà)发展进程。预售制在(zài)过去20多年对中(zhōng)国(guó)内地房地产市场(chǎng)的稳步发(fā)展起到了(le)重要作用，不仅(jǐn)解决了房(fáng)地(dì)产市(shì)场快速发展阶(jiē)段(duàn)的(de)资金(jīn)需求，也提高了居民居住水平，中国内地(dì)城镇居民(mín)从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民(mín)蜗居(jū)到基本适(shì)居(jū)，住房事(shì)业取得巨(jù)大进步，数十年时间走完发达(dá)国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城(chéng)市建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平方公(gōng)里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中(zhōng)国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城(chéng)镇住宅存(cún)量从不到14亿平雪燕只泡了三四个小时可以煮吗，泡发好的雪燕一般煮多长时间增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房(fáng)建筑面积(jī)从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房套数从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿(yì)套(tào)，套(tào)户(hù)比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当前(qián)已成(chéng)为中国内地(dì)商品(pǐn)房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期(qī)房累(lèi)计(jì)销售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比(bǐ)重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动(dòng)了(le)中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产(chǎn)业的快速发(fā)展(zhǎn)，房(fáng)地(dì)产企业(yè)从无到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉(lā)动中国内地经(jīng)济高增长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地(dì)产带动(dòng)的上下游产(chǎn)业链特(tè)别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地(dì)产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金(jīn)融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投(tóu)资占(zhàn)全社会(huì)固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银(yín)行(xíng)各(gè)项贷(dài)款余额的(de)比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社(shè)融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大(dà)面积违(wéi)约，将导致银(yín)行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效(xiào)应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合(hé)计的(de)31.5万亿美元。从住(zhù)房市值(zhí)占股债房(fáng)市值的(de)比例(lì)看(kàn)，2020年中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值(zhí)与股债房市值的比例较(jiào)高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发(fā)育尚(shàng)不成熟(shú)，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售(shòu)制背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看(kàn)，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单(dān)方面(miàn)不公(gōng)平制度(dù)，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不(bù)能交付的(de)风险。比如，交房等(děng)待期一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不(bù)能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购房合(hé)同、购房者和银行的按揭贷款合同是(shì)两个(gè)独立的合同关(guān)系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依(yī)旧(jiù)需要根(gēn)据按(àn)揭贷款合(hé)同按(àn)时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业(yè)层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身信(xìn)用和(hé)购房者对行业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按(àn)揭贷(dài)款的发放(fàng)方，一旦房企因为市(shì)场波动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等(děng)一系列问(wèn)题(tí)，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房企(qǐ)通(tōng)过(guò)与购房(fáng)者签订的(de)预(yù)售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还(hái)款(kuǎn)等，则(zé)风险完全由银行承担(dān)，银行(xíng)将面(miàn)临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房(fáng)者的预售监(jiān)管资(zī)金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结(jié)底两个字那(nà)就是(shì)“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法》中明(míng)确规(guī)定了(le)开发企业(yè)预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)所得款项应当(dāng)用于有关(guān)的工程建设，商品房预售款监管的具体办(bàn)法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多(duō)年以来全国并没有统一的预售资(zī)金(jīn)监管规(guī)定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等城市重(zhòng)点监管(guǎn)资金比例为总预(yù)售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的建安(ān)成本乘(chéng)以建筑(zhù)面积或者(zhě)项目工(gōng)程总额报价计(jì)算重(zhòng)点资金。而事实是(shì)，不(bù)少(shǎo)购(gòu)房(fáng)款未进(jìn)入监管(guǎn)账(zhàng)户、或进(jìn)入监管账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没有资(zī)金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发(fā)时代的高周转背景下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包(bāo)方，以工程建设名义，获得(dé)监管(guǎn)账户拨(bō)付资金(jīn)，再由(yóu)工(gōng)程方将资金转给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度所需(xū)。通过这(zhè)些(xiē)方式(shì)套取的资金，在房企各地项(xiàng)目(mù)间流动，变(biàn)相加杠杆，这(zhè)样做提供了(le)资金流动性，房企(qǐ)抽(chōu)调资(zī)金统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建设(shè)，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付(fù)资金(jīn)，一般设有(yǒu)定金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大(dà)部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一(yī)般以定金方式支付(fù)，或按(àn)工程进度(dù)分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般采(cǎi)用两(liǎng)种(zhǒng)方式发放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按(àn)工程进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度(dù)逐渐发放，购房(fáng)者开始月(yuè)供；二(èr)是房屋交付(fù)后发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋(wū)交付质量(liàng)的保障有(yǒu)两种方式，一是期(qī)房由政(zhèng)府或第三(sān)方验收合格并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得(dé)购(gòu)房(fáng)者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购(gòu)房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内(nèi)无条件返还，最低(dī)首付(fù)比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其(qí)余(yú)房款交付(fù)后(hòu)按揭还(hái)款，交付(fù)前(qián)资金由(yóu)第三(sān)方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环(huán)节(jié)，定金比例一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除(chú)定金(jīn)或首(shǒu)付外(wài)，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷(dài)款支付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发商(shāng)挪用资(zī)金，购(gòu)房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产(chǎn)权保(bǎo)险公司(sī)的信托账(zhàng)户(hù)监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购房者(zhě)资(zī)金可(kě)通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任(rèn)何责任与(yǔ)损失(shī)。而开发商在房屋建设(shè)过程中的资(zī)金(jīn)全(quán)部来(lái)自银行，银行根据工程进度向(xiàng)开(kāi)发商提供一(yī)定比例的(de)贷款，由(yóu)于(yú)开发商(shāng)挪用资金(jīn)直接损害银行利益，银行有充(chōng)分(fēn)动机监管开发(fā)商(shāng)施工进度(dù)。开发商在房(fáng)屋交付(fù)时(shí)需取(qǔ)得由政(zhèng)府相关部门经(jīng)审查(chá)后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利率，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛方(fāng)面，德国(guó)开发(fā)商在项目(mù)获批后(hòu)即可预售房屋(wū)。签署购房(fáng)合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任(rèn)何(hé)原因不(bù)能购(gòu)买，定(dìng)金按(àn)照(zhào)德国法(fǎ)律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地交易(yì)税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包(bāo)含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没有规定(dìng)最低(dī)首付比例，可(kě)零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也(yě)采(cǎi)取按工期支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付(fù)，具体支(zhī)付(fù)节点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分(fēn)为公(gōng)证(zhèng)后、主体完(wán)工、内部水暖电(diàn)路(lù)完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部(bù)完工(gōng)，支付(fù)比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者(zhě)可(kě)在支付房款(kuǎn)前申(shēn)请房贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利(lì)率，银行按(àn)施工节奏分多(duō)次发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予购房者一定使用期限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购房者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计了两种保险，保险的功(gōng)能是当(dāng)房屋出现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保险公司(sī)保(bǎo)证开(kāi)发商(shāng)赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格(gé)监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均(jūn)有(yǒu)一名律师，负责沟通期房(fáng)交(jiāo)易中(zhōng)的(de)房(fáng)产、资金、合(hé)同等各个环节，各环(huán)节内容(róng)确认(rèn)无误后(hòu)签订首(shǒu)付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国(guó)设置了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，当(dāng)开(kāi)发(fā)商出现财务(wù)、经营(yíng)问题时，购(gòu)房者(zhě)10％的定(dìng)金(jīn)由保险公(gōng)司(sī)赔(péi)付(fù)，而超出(chū)10％的部分较(jiào)难追回(huí)。

　　首付方面，首(shǒu)付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同(tóng)签订(dìng)21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程进度付款的方式，但(dàn)是交房前(qián)付款比例相对较低(dī)，一(yī)般会在合同签订6-24个(gè)月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房(fáng)前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房后支(zhī)付。

　　交付环(huán)节，英国规定房(fáng)屋必须经过房(fáng)产公证公司的检验验收(shōu)后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预(yù)售资(zī)金监管极为严格，资金也由律师监(jiān)管(guǎn)，在确认工(gōng)程进度、支付相关(guān)款项过(guò)程中，由买房律(lǜ)师(shī)将资金转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖(mài)方律师转给开(kāi)发商，即资(zī)金(jīn)在进入开发商(shāng)账(zhàng)户前(qián)经过两道关口(kǒu)，有利(lì)于保障购(gòu)房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时(shí)，开发商(shāng)必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二战结束后(hòu)由(yóu)于房屋供给严重失衡(héng)，叠加(jiā)法律空白(bái)，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次(cì)修订，目(mù)前是(shì)唯一一部(bù)规(guī)范期房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日(rì)本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或(huò)超(chāo)1000万日元的部分(fēn)，法(fǎ)律要求(qiú)开发商(shāng)必须完成定(dìng)金保全措(cuò)施(shī)才可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同(tóng)时(shí)，开发商向金融机构(gòu)或(huò)指定保证机(jī)构或(huò)保险(xiǎn)机构签订(dìng)定金(jīn)保(bǎo)证委托合同，设置购房者定(dìng)金的(de)保证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明(míng)书交付给购房(fáng)者。除定金外，其(qí)他预先支付的购房(fáng)款也受该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金(jīn)证明书向金融机构或保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同(tóng)时(shí)，开发商(shāng)需向(xiàng)购房者赔(péi)付违约金，一般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环(huán)节(jié)，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者(zhě)即(jí)可向银行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交(jiāo)房后才开始按(àn)揭贷(dài)款，除定金外(wài)的剩余房款在交房(fáng)后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款雪燕只泡了三四个小时可以煮吗，泡发好的雪燕一般煮多长时间p>

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购(gòu)房者违(wéi)约(yuē)可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资(zī)金进银行专门(mén)项(xiàng)目(mù)资(zī)金账户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开(kāi)发商有统一(yī)的选购(gòu)权合(hé)同以及订金返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付(fù)5％房(fáng)款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一步(bù)签订购买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房者需支(zhī)付(fù)15％的(de)首付及印花(huā)税，同时购房者(zhě)向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按(àn)工(gōng)程进度付款(kuǎn)的(de)方式(shì)，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做了统一详细(xì)规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点一般为合(hé)同签订(dìng)后、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程(chéng)进度(dù)放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程中(zhōng)随着(zhe)放出贷款的(de)增加(jiā)而增加，未放款部(bù)分(fēn)无(wú)需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，购(gòu)房者(zhě)的订(dìng)金与(yǔ)付款会存入银行(xíng)专门的项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房(fáng)者享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修期，此后(hòu)购房者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当前房地(dì)产到(dào)了政策(cè)出手临界(jiè)点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加(jiā)大(dà)对刚需和改善型需求(qiú)的(de)支持(chí)力度，长短兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金(jīn)融工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对(duì)还(hái)在(zài)正(zhèng)常运转的房(fáng)企包括(kuò)民营企业，加大支(zhī)持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环(huán)节，建立开发商违约后定金(jīn)保护机制，如将已支付定金(jīn)冻(dòng)结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合同(tóng)环节，鼓励保(bǎo)险公司(sī)介(jiè)入，为房屋重大延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余(yú)款支付环节，建立按工程进(jìn)度付(fù)款机制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者(zhě)的权益。资金监管环(huán)节，引入独(dú)立于(yú)开发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部(bù)门直接监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建立商品房(fáng)保修期制度。保修(xiū)期内，开(kāi)发商应对房屋质量(liàng)问题(tí)全权负责、免费维修，购房者在(zài)保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商品房预售(shòu)制是大势(shì)所趋。一(yī)方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进(jìn)入(rù)存量时(shí)代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。另一方面(miàn)，取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的(de)过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最(zuì)实质的(de)保障，这样(yàng)将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。

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