饱受争议的二手房交(jiāo)易中介费问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布(bù)了关于规范房地产经纪(jì)服务的意见。意见提及(jí)，近年来(lái)，部分(fēn)房地(dì)产经(jīng)纪机构存(cún)在(zài)利(lì)用房(fáng)源客(kè)源优势收取过(guò)高费用、未明码(mǎ)标(biāo)价、捆(kǔn)绑(bǎng)收费、滥用(yòng)客户个(gè)人信息等问(wèn)题，加重交(jiāo)易当(dāng)事人负担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于上(shàng)述背(bèi)景，两部门(mén)从加强从业主体管理(lǐ)、明确(què)经纪(jì)服(fú)务内容、合理确定经纪服务收费(fèi)、严(yán)格实行明码标价等(děng)十方面，提出了意(yì)见。

　　中原地产首席(xí)分析师(shī)张(zhāng)大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一(yī)二线城(chéng)市二手房(fáng)交易占比逐(zhú)渐增(zēng)加。以(yǐ)北(běi)京、上海为例，二手房占(zhàn)市场成(chéng)交比例(lì)超(chāo)过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中介居间(jiān)成交(jiāo)，房地产调控重心(xīn)逐渐从开发商过渡到(dào)中介公司(sī)。

　　广东省城规院住房政(zhèng)策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对(duì)居民来说(shuō)属于金额不低的(de)大宗交易，由于二手房交易成本(běn)较高、交(jiāo)易周期较长，具有非(fēi)常强的专业性，居民往往通过中介来完成。但(dàn)很多中介利用信息不对称等问(wèn)题，将非必要的收费夹(jiā)带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费(fèi)等，对居(jū)民造成额外(wài)的负(fù)担，而且(qiě)这些(xiē)服务事项并未明码标价。

　　对于(yú)二手房市(shì)场交易(yì)过程中(zhōng)存在(zài)的“乱象”，李宇(yǔ)嘉(jiā)指出，对包括经纪服务(wù)在内的相关市(shì)场交易行为及其(qí)主体进行规(guī)范(fàn)和秩序整顿，是房地产市场管理和调控的主题(tí)。“当下，推进这(zhè)项(xiàng)工作的意义(yì)更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题(tí)成(chéng)监管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来(lái)对房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务行(xíng)业关注最多的一个(gè)话题，便是房地产经纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未(wèi)来相关部门主要(yào)监管的重点，将是对房地产经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)及中介交(jiāo)易进行规范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋交(jiāo)易过程(chéng)中，部分价值不(b三氧化硫是酸性氧化物吗，二氧化碳和二氧化硫是酸性氧化物吗ù)菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不(bù)低(dī)的中介费(fèi)。以北京某房地产(chǎn)经纪服(fú)务机构2.7％的服务费(fèi)率(lǜ)计算，一套1000万元的(de)房屋，中介(jiè)费约为27万(wàn)。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收费(fèi)上(shàng)，两(liǎng)部门在此次意见(jiàn)中提(tí)及，房地产经纪机(jī)构(gòu)要合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服(fú)务(wù)费用(yòng)。鼓励按(àn)照成交价格越高、服(fú)务(wù)费率越低的原则实行分(f三氧化硫是酸性氧化物吗，二氧化碳和二氧化硫是酸性氧化物吗ēn)档定(dìng)价。引导由交易双方共同承担(dān)经纪服务费用(yòng)。

　　据张(zhāng)大伟介(jiè)绍，目前房地(dì)产经(jīng)纪服务收费标(biāo)准(zhǔn)的最早(zǎo)依(yī)据是1995年国家计委建设部(bù)下(xià)发的《关于房地(dì)产中(zhōng)介服务(wù)收费的通知》（971号文），其(qí)中第六条(tiáo)规定：房屋(wū)买卖代理收(shōu)费，按成交(jiāo)价格(gé)总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北京市执行的2014年更新后的收费标准，即根据(jù)这样的规定：“少数(shù)特别复(fù)杂的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交(jiāo)易各方协商同(tóng)意，可(kě)在规定(dìng)的收费标准(zhǔn)基础上适当上浮，上浮幅度(dù)最(zuì)高不得超过10％。”这意味着，当前(qián)北(běi)京二手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的精神，北(běi)京2015年(nián)取消了房(fáng)地产中(zhōng)介(jiè)服务等57个(gè)政府定价，房(fáng)地产经纪服务收费(fèi)多少由各中(zhōng)介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在实际收(shōu)取费(fèi)用(yòng)过(guò)程(chéng)中，相关监管部门当前并未明确具体的中(zhōng)介费率，中介机构仅(jǐn)需(xū)在服务过(guò)程中对收(shōu)费标准进行明码标价即可。而房地产经纪(jì)服务(wù)机(jī)构在具(jù)体收(shōu)取(qǔ)过程中，会结合房屋价值(zhí)及工资(zī)标准(zhǔn)，综合计(jì)算出合适的中介费率。”张大伟(wěi)补充(chōng)道。

　　对(duì)于明码(mǎ)标价问题，两部门(mén)在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场所(suǒ)或渠道，公示服务(wù)项(xiàng)目、服务内容和收(shōu)费标准，不(bù)得混合(hé)标价和捆绑收(shōu)费。房地产经纪机构提供(gōng)的基本(běn)服务和延伸服务(wù)，应当分别明确(què)服务(wù)项(xiàng)目和收费标准。房地产经纪机(jī)构收费前应当(dāng)向(xiàng)交(jiāo)易(yì)当事人出具收费清单，列明收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)、收费(fèi)金(jīn)额，由当事人签字(zì)确认。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市场(chǎng)平(píng)均水平的(de)房(fáng)地产经纪机构(gòu)，住房和城乡建设部门将会同市场(chǎng)监管等(děng)部门采(cǎi)取约谈等综合措施进(jìn)行重点监管。市场监管部(bù)门会同有关部门依法(fǎ)查(chá)处不按规定明码标价(jià)、操纵经纪服务(wù)收费等违反价格和反垄断法律法规的行为。对(duì)房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构相关违法(fǎ)违规信息，市(shì)场监管部门要依法依规纳(nà)入国家企业信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的(de)原(yuán)则实行分档定价，是否意味(wèi)着，未来豪宅的中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔(shū)伦称(chēng)，住(zhù)建部(bù)发文鼓励按照成(chéng)交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分(fēn)档(dàng)定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费(fèi)用，主要还是规范行业(yè)，打(dǎ)击收费(fèi)过高的经纪(jì)机构，但对(duì)市场(chǎng)影响有限(xiàn)，“以深圳三氧化硫是酸性氧化物吗，二氧化碳和二氧化硫是酸性氧化物吗为例，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来(lái)收费就不同，各(gè)家收费普(pǔ)遍在合理范围内，加上经纪(jì)服务费用对(duì)市场(chǎng)的(de)影响不(bù)大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两(liǎng)部门提出(chū)的意见仅为鼓励(lì)性质，即只是纲(gāng)领性文件而(ér)非规定(dìng)，未来(lái)如何具(jù)体(tǐ)认(rèn)定其(qí)中的细(xì)则，还需要(yào)看各城(chéng)市落(luò)地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟(wěi)表(biǎo)示，“从目前市场(chǎng)看(kàn)，经纪服(fú)务领域的(de)调整(zhěng)改善(shàn)、规(guī)范化(huà)，有利于行业健康发(fā)展(zhǎn)。同(tóng)时，由于二手房(fáng)很多房(fáng)源(yuán)在产权方面有瑕(xiá)疵，如产权(quán)抵押(yā)、不(bù)同(tóng)税费等都可能(néng)对(duì)交易产生影(yǐng)响，这对房地产经纪(jì)服(fú)务行业的专业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监陆骑麟指出(chū)，在二手房买卖过(guò)程中，原本应(yīng)该(gāi)由上下(xià)家各(gè)支付(fù)一半(bàn)的(de)中介(jiè)费，但在一些热点城市的二手房交易过程中，往(wǎng)往会(huì)有这样的情(qíng)形，因部(bù)分购房者处于弱势地(dì)位，从而会出现中介(jiè)费及税费均由购(gòu)房(fáng)者来承担。即使(shǐ)一些房东愿意(yì)承担(dān)中介(jiè)费(fèi)，这(zhè)部分费用也可(kě)能通过转嫁(jià)的方式，在房(fáng)价中(zhōng)有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一(yī)些房产中介公司将(jiāng)其视为向购房者单边收费的行为。部(bù)分中介公司可能会利(lì)用其(qí)支配地位(wèi)，在原先(xiān)经纪服务收费的基础上(shàng)，再次向房东收(shōu)取费用，而这部分费用，房东往往会将其转再次转嫁(jià)给购房者，这实际(jì)上相当(dāng)于变相推高了房价。两(liǎng)部门提出严禁操纵经纪服务收费(fèi)，不仅有利于提高交易中操作的透明度，也有利(lì)于(yú)房价的稳(wěn)定。”陆骑(qí)麟称。

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