OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲库科(kē)技，引发了公(gōng)募REITs扩(kuò)募(mù)风(fēng)波，如今，二级市场的(de)影响仍未(wèi)停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT开盘(pán)继续(xù)延续此前几日的下跌(diē)走势(shì)，午(wǔ)后(hòu)跌幅一(yī)度扩大，尾盘有(yǒu)所拉(lā)升(shēng)，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个(gè)交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大厦(shà)的重(zhòng)要承(chéng)租方(fāng)之(zhī)一，目前未收到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已(yǐ)签租(zū)赁(lìn)协议(yì)的通(tōng)知。同时，在公(gōng)告中，华(huá)安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技(jì)后(hòu)续情况，积(jī)极做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权(quán)益(yì)人相关负责人(rén)也表示，近期已同步启动了(le)应急预(yù)案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库提前(qián)退租的可(kě)能事项。由于(yú)张润大厦(shà)是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度重视，浦东(dōng)新区国资委(wěi)也高度关(guān)注。

　　多位业内(nèi)人士(shì)表示，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT近(jìn)期(qī)市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不(bù)会从根本上影响(xiǎng)其(qí)内外价值，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗下芯片子(zi)公司哲库(kù)科技的事件(jiàn)继续扰(rǎo)动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的价格小(xiǎo)幅低开(kāi)，此后二(èr)级市场价格开始震荡走(zǒu)低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后(hòu)，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT跌幅一(yī)度扩大(dà)到8.30％，随后(hòu)价格有所(suǒ)回升(shēng)，最终报收(shōu)3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT最(zuì)近几(jǐ)个(gè)交易(yì)日(rì)二级市(shì)场价(jià)格表现欠佳，5月11日以来，3个交易(yì)日跌幅(fú)达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年(nián)6月(yuè)21日上市(shì)以来，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日(rì)公募(mù)REITs市场(chǎng)整体表现上看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产业园(yuán)REIT微幅上(shàng)涨，其余7只(zhǐ)均有(yǒu)不同程度(dù)下跌，8只产业园(yuán)区基(jī)础设施REITs5月15日平(píng)均(jūn)跌幅1.38％。今(jīn)年(nián)以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已经(jīng)披露张江光大园(yuán)项目(mù)出租率有所(suǒ)下降，如今拟扩募的(de)项目又遭遇突发事件，因此导致二级市场价格出现波动。”一位(wèi)业内(nèi)人士(shì)分(fēn)析(xī)称。

　　不过，在上述(shù)人(rén)士看来，尽管出(chū)于风险规避的(de)原(yuán)因(yīn)，最近几(jǐ)个交易日场内资金有所(suǒ)流出(chū)，但(dàn)是，不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目短期出(chū)租率下(xià)跌并(bìng)不(bù)会(huì)从根本(běn)上影响(xiǎng)其内外(wài)价值。

　　他(tā)也(yě)同时表(biǎo)示，目前随(suí)着二级(jí)市场价格下(xià)跌，风险也得(dé)到一定释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基(jī)本(běn)面、情绪面等多(duō)重因素影响，不好(hǎo)判断价格是不是(shì)已经完全触底。

　　此外，还(hái)有(yǒu)一位业内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少产(chǎn)品年内二级市场跌幅较(jiào)大，其实有些隐含收益(yì)率高(gāo)的产品具备一(yī)定的投(tóu)资价值，很适合(hé)稳健类投资者。此外(wài)，伴随(suí)着(zhe)经济复苏的步伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产品具备一定(dìng)的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行(xíng)董(dǒng)事高如星对此表示，若张(zhāng)江园(yuán)区最终能顺利解决招(zhāo)商(shāng)，平稳过度(dù)对经营现(xiàn)金流(liú)没有造成大的影(yǐng)响，“事(shì)件性利空下调至得(dé)这么(me)急、这么深(shēn)，加上前期(qī)本身园区类资产(chǎn)就回调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最终还是落到租(zū)金(jīn)收(shōu)入受(shòu)不受影响，影响多大，估计园区会最终(zhōng)解(jiě)决。

　　张江(jiāng)REIT紧急(jí)回应(yīng)

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技。随后5月12日晚，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技(jì)是其(qí)扩募拟新购入基(jī)础设施资产张润大(dà)厦的重要承租方之(zhī)一(yī)，目(mù)前未收到哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停(tíng)止执行(xíng)已签租(zū)赁协议的通知。同时，在(zài)公告(gào)中，华安张江光大园(yuán)REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始(shǐ)权益人将继续密(mì)切关注哲(zhé)库科(kē)技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中披露的张(zhāng)江光大园项目(mù)出租(zū)率下降事(shì)项(xiàng)，一(yī)度二级(jí)市场价格出现回落。在随后召(zhào)开(kāi)的业绩说明会中管理人就相(xiāng)关事中国人在俄罗斯安全吗，中国人在俄罗斯怎么样项进(jìn)行(xíng)了解释说明，市场信心得到了(le)一定提振，二级市场价格(gé)表现也趋于平(píng)稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召(zhào)开的线上和线下的扩募说明会上，运营团队(duì)表示了对张江光大园项目的信心，预计签署(shǔ)意向书和合同谈判中的储备租户(hù)正常转化(huà)后(hòu)，项目(mù)出租(zū)率(lǜ)将得到回(huí)升。没想到仅过了不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了(le)新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起了市场各方(fāng)的(de)广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始(shǐ)权益人相关(guān)负责(zé)人(rén)坦言，事发突然确实(shí)始料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库(kù)科(kē)技消息的第一时间即奔赴现场进行了沟通和核实工(gōng)作，并同步(bù)启动了(le)应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前退租的(de)可能事项。由于张润大厦是(shì)全国首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募(mù)中国人在俄罗斯安全吗，中国人在俄罗斯怎么样项目(mù)，公司(sī)领导高度重视，据(jù)悉(xī)新区国(guó)资委(wěi)也高度关(guān)注。

　　当谈及储备租(zū)户情况，相关(guān)负责(zé)人介绍说，目前(qián)储备租(zū)户还是比较丰(fēng)富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业(yè)、信息技(jì)术等产(chǎn)业客户，租赁(lìn)意向面积超过了2万方。从意向(xiàng)储备(bèi)转化为实际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署租赁意向书来尽快(kuài)锁定(dìng)一些重要租户。虽(suī)然收了三个(gè)月履约(yuē)保证金给了我(wǒ)们一些空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全(quán)力(lì)与(yǔ)时间(jiān)赛跑，把这些面积在短期(qī)内完成去化。”相关负责(zé)人说(shuō)道。

　　张江REIT已持(chí)有的同(tóng)区域的张江(jiāng)光大园项(xiàng)目一季度末也有将近(jìn)30％的空置(zhì)率，原始权益(yì)人有那么多储备租户，之前的空置(zhì)率为何未能(néng)得到解决。

　　对此相关负责(zé)人解释，张江光大园一直以来都(dōu)坚持以市场(chǎng)化(huà)运营为导向，历史运营(yíng)表(biǎo)现稳(wěn)定，租户的调租和换租都属于正常情况，而这(zhè)次项目的大租户退租正好发(fā)生(shēng)在市场活跃度的(de)短期低点，目前市场情况已有所好转。在看到出租率(lǜ)下滑情况(kuàng)没有得(dé)到及时修(xiū)复后，张江(jiāng)这边也(yě)作了一定的资(zī)源调配和倾斜，引(yǐn)入了一些储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江光(guāng)大园项目(mù)在给(gěi)租户的(de)分(fēn)隔空间、交付标(biāo)准、租(zū)金水(shuǐ)平等方面也有一些差异化，张润大厦多是(shì)两(liǎng)千多平的(de)大(dà)平层，楼的(de)成新(xīn)度高一些，单价也贵一些，张江光大园(yuán)单层以一千平(píng)的面积为主(zhǔ)，还(hái)有一些独栋(dòng)形态的物业。租户自身(shēn)也(yě)会有诉求，也会根据(jù)自身需求和预算(suàn)挑选中国人在俄罗斯安全吗，中国人在俄罗斯怎么样区(qū)域内的不同物业(yè)。

　　“如果扩募(mù)完成以后(hòu)，新老资产(chǎn)的管(guǎn)理人都变成(chéng)了(le)一家，后续我们在资源共享和联合营(yíng)销方面能更加充分(fēn)发挥协同效(xiào)应，相信可以做得(dé)更好。”上(shàng)述(shù)负责人(rén)补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的定位和(hé)展望，相关负(fù)责人表示(shì)，张江集团和张(zhāng)江(jiāng)高科目前在(zài)管资产约五百万方，还有一些其他(tā)在开(kāi)发的储(chǔ)备项目，这些都(dōu)将成为张江REIT实现打造张江园(yuán)区产业空间资产上市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非(fēi)常(cháng)重视(shì)张(zhāng)江REIT这(zhè)个(gè)资(zī)本(běn)平台和(hé)它未来的发展。”相关负(fù)责人表示，“这次扩募是(shì)我们实(shí)现基金(jīn)扩容的第一步，也是(shì)至(zhì)关重(zhòng)要的(de)一步，眼(yǎn)下(xià)我(wǒ)们(men)可(kě)能面临了(le)一些突(tū)发情(qíng)况需要(yào)解决，但是(shì)这(zhè)和我们在(zài)张(zhāng)江科学城这(zhè)三十年建设发展过(guò)程中所经历(lì)的相比，只能(néng)算是一(yī)个非常小的(de)插(chā)曲。我们有信(xìn)心排除万难，尽一切可(kě)能化(huà)解当前突发事(shì)件(jiàn)的所有负面影(yǐng)响，维持预期和(hé)市场(chǎng)的信心。”

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