文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会议提(tí)出“有(yǒu)条件(jiàn)的可(kě)以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四(sì)川、广东等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品房(fáng)预售制(zhì)了，用你(nǐ)的钱，建你的房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这是对购(gòu)房者(zhě)的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没(méi)钱(qián)没实力(lì)的(de)别(bié)建了，不(bù)能(néng)把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，这(zhè)是房地产从大开发(fā)时代(dài)步(bù)入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段的(de)必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全(quán)国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)，一手交房(fáng)，天(tiān)经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和(hé)房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中国一定能实(shí)现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳(wěn)健康(kāng)发(fā)展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制(zhì)、改为现房(fáng)销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单(dān)方(fāng)面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层面(miàn)看，预售制对购(gòu)房者非常不公平(píng)，比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办(bàn)理甚至不(bù)能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部(bù)分(fēn)房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂(liè)、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样有助于(yú)落实中央房住(zhù)不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助(zhù)于(yú)房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建(jiàn)议取消预售(shòu)制度？预售制(zhì)度怎么(me)来的？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商品(pǐn)房预售最早源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前(qián)世界不少国家(jiā)存在预售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般有严格的监(jiān)管保障措施，开(kāi)发商在项目获得政(zhèng)府批准后才可以开始(shǐ)销售，买家(jiā)在购(gòu)买期房后并非像中国一样在支付(fù)完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根据开发商工程进度在完全(quán)交房前进行(xíng)分(fēn)期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分(fēn)期支付以及(jí)违约处罚(fá)措施作为保障的，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会触(chù)发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平(píng)，所以不如借机取消预售制度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预售制度(dù)有(yǒu)一(yī)定历(lì)史阶段性(xìng)，现在中国住房(fáng)进入(rù)存量时代，取消预(yù)售(shòu)制度有助(zhù)于(yú)降(jiàng)负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓(xìng)和(hé)社会，当(dāng)然这需要配(pèi)套(tào)房企债务重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市场信心和(hé)房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要坚持市场化(huà)改(gǎi)革，中(zhōng)国一(yī)定能(néng)化解这个难题，让房地(dì)产回归实体经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即(jí)所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心(xīn)，房地产也不(bù)能例(lì)外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好(hǎo)房(fáng)幸福一(yī)家(jiā)人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现(xiàn)房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业(yè)企业(yè)健康发展的(de)重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市(shì)、房(fáng)地产软着(zhe)陆(lù)、打通(tōng)金(jīn)融支持(chí)当(dāng)期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国(guó)务院(yuàn)发展研究中心参与财税改革(gé)方案研究时(shí)，对(duì)预售制、房地产税(shuì)、人地(dì)挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期(qī)系统的专(zhuān)项研究。（参(cān)考(kǎo)后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付(fù)前预售资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世(shì)纪(jì)50年代(dài)，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)还未推(tuī)行公共(gòng)房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过(guò)大多数居(jū)民(mín)的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖(mài)多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购(gòu)买。虽(suī)然楼(lóu)宇出(chū)租是中国香港地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出(chū)租(zū)资(zī)金周(zhōu)转期(qī)长等问题。针(zhēn)对这(zhè)一施为什么读yi什么意思，施怎么读啊(yī)系(xì)列(liè)问题，不(bù)少地(dì)产商开(kāi)始(shǐ)探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切(qiè)开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后将楼(lóu)宇分层(céng)出售。这模式(shì)一经推行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市民数(shù)量有所增加，开发商(shāng)资(zī)金(jīn)周转加快。

　　在分(fēn)层出售的(de)基础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模式引入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底霍英东(dōng)创办立信置(zhì)业(yè)有限公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂(zá)货铺(pù)、海上驳运业务的(de)经验(yàn)，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层(céng)价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似租(zū)金(jīn)的分(fēn)期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就(jiù)拥有了自己的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了(le)民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了(le)制造(zào)商的资金(jīn)问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的(de)销(xiāo)售模式成为当时中国(guó)香港房地(dì)产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效(xiào)率地解决(jué)了核(hé)心的(de)住房供不应(yīng)求的问题，使房市(shì)发(fā)展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花(huā)模(mó)式(shì)推动了中国(guó)香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监管部(bù)门不(bù)断(duàn)完(wán)善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘(pán)因建筑费(fèi)用超(chāo)支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管(guǎn)理部(bù)门提升(shēng)了对于(yú)预售楼花制度的监管，即要(yào)求开发商在预售(shòu)前，确保地价(jià)款已经全部(bù)支(zhī)付，还要证明自身有资金等(děng)能(néng)力把项目(mù)完成(chéng)，资(zī)金需放入律(lǜ)师(shī)所托管，支(zhī)取时需(xū)律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户资(zī)金，中国(guó)香港要求律师行(xíng)在银行开设的信(xìn)托账户(hù)（监管账(zhàng)户）、开发商操作等(děng)采取全透明(míng)化机制，且银(yín)行的责任上升，如出(chū)现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况，银(yín)行将成最大(dà)风险(xiǎn)方，后(hòu)续需(xū)自身(shēn)推动项(xiàng)目完(wán)工(gōng)。随着监管(guǎn)体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面临住房(fáng)需求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重工业(yè)，强调基础建设，这一(yī)导(dǎo)向(xiàng)使前期(qī)发展工业化的进(jìn)程大于城市(shì)化进程，唯(wéi)有(yǒu)解决(jué)住房基(jī)础等城市化(huà)配套问(wèn)题，才能进一步推(tuī)进城市化。但当时推(tuī)行(xíng)的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房(fáng)”的福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增(zēng)速较慢(màn)，福利分房制度也出现了分(fēn)配不公、效率(lǜ)低(dī)、配套(tào)差等(děng)问题(tí)，因此福利分房制(zhì)度不再适用于当时的(de)国情。叠(dié)加房地产市场面临商(shāng)品房的需求量大，而社(shè)会缺少大型(xíng)房(fáng)地产开发商(shāng)，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引入中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑是对内地(dì)房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中(zhōng)国香(xiāng)港预(yù)售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台(tái)《关于进一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住(zhù)房建(jiàn)设的(de)通(tōng)知》文件，决定停止(zhǐ)住房无(wú)偿实(shí)物分配(pèi)，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住房供给商品(pǐn)化(huà)、社会化的(de)住房(fáng)新体制，从计(jì)划经(jīng)济下(xià)的福利分房转向市场经济的商(shāng)品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决(jué)了房企(qǐ)缺少资金和开(kāi)发时(shí)间周期长的两大难题(tí)，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个(gè)项目的开发(fā)，形成滚动(dòng)开(kāi)发模式(shì)，住(zhù)房供应速度(dù)加快(kuài)。自此中国内(nèi)地开始(shǐ)房改货币化，中国人(rén)民银行(xíng)等(děng)多方(fāng)迅速(sù)出台相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极(jí)大作用(yòng)推动了(le)房地产市(shì)场的(de)发(fā)展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中(zhōng)国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房(fáng)企资(zī)金(jīn)压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开(kāi)发企业将正在建设(shè)中的房屋(wū)预先出售给购房(fáng)者，由购(gòu)房(fáng)者支付(fù)定金或房款的(de)行为(wèi)。区(qū)别于中国(guó)香港，在中国内地实践过(guò)程中(zhōng)，商品房预售流程为：房(fáng)地产开(kāi)发商办理预(yù)售许可(kě)证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备案登记和预告登记(jì)-交付房屋。在(zài)购房过程(chéng)中，购房者需要一次(cì)性付清首付款，并采用银行贷(dài)款的形式一次性付(fù)清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可(kě)能已拿(ná)到了全(quán)部购房(fáng)款，这(zhè)点与中国(guó)香港的按照工程(chéng)进度(dù)付款有所不同(tóng)。对施为什么读yi什么意思，施怎么读啊中国内地的开发商而言，预售制商品房(fáng)也开启了(le)高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城(chéng)市(shì)化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房(fáng)销(xiāo)售的(de)最主要方(fāng)式，预售(shòu)制极大缩(suō)短房企(qǐ)现(xiàn)金回笼周(zhōu)期，同时增加(jiā)市(shì)场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年(nián)对(duì)中国内地房(fáng)地产市场的稳步(bù)发(fā)展起到了重要(yào)作用，不(bù)仅解决了房地产市场快速(sù)发(fā)展阶段的资金需(xū)求，也提高(gāo)了居民(mín)居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业(yè)取得巨大进步，数(shù)十(shí)年时间走完(wán)发达(dá)国(guó)家几百年城镇(zhèn)化路(lù)程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的(de)《中国住房(fáng)存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套(tào)数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已(yǐ)成为中国(guó)内(nèi)地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期(qī)房销售面积占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了中国内(nèi)地(dì)房地(dì)产行业的发展。中(zhōng)国内地房地(dì)产历经二(èr)十多(duō)年长(zhǎng)周(zhōu)期(qī)繁(fán)荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带(dài)动的上(shàng)下游(yóu)产(chǎn)业链特别(bié)长，高达(dá)50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其(qí)中房地产对金融(róng)、批发、建(jiàn)材(cái)的(de)带动最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动(dòng)的投(tóu)资占全(quán)社会固定(dìng)资(zī)产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比超过(guò)三(sān)分之一。从(cóng)房(fáng)地产融资存量占(zhàn)社(shè)融存(cún)量(liàng)比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银行不良率大(dà)幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效应(yīng)渠道，根(gēn)据我(wǒ)们(men)的《中国(guó)住(zhù)房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美国(guó)的33.施为什么读yi什么意思，施怎么读啊6万亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美(měi)元(yuán)、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占(zhàn)股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房市值的(de)比(bǐ)例(lì)较高(gāo)，主要是因为住房市值(zhí)高，以(yǐ)及中国资本市场(chǎng)发育(yù)尚(shàng)不(bù)成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民(mín)投资(zī)渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负(fù)面效(xiào)应(yīng)愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手(shǒu)交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了(le)所有商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息(xī)，还要承(chéng)担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房者(zhě)和开(kāi)发商之间(jiān)的购房合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合同是两个独立(lì)的合同关系，如(rú)果开发商发生违(wéi)约，购房者只能(néng)根据(jù)购(gòu)房合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款(kuǎn)合同按(àn)时向(xiàng)银行进行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身(shēn)信用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融(róng)层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链(liàn)断裂等一(yī)系(xì)列问题(tí)，导致“烂尾”等(děng)情(qíng)况(kuàng)，而房企通(tōng)过(guò)与(yǔ)购房者(zhě)签(qiān)订的预售合同和按(àn)揭合(hé)同，已经从银(yín)行获得(dé)房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期不能(néng)还款等，则风险完全由银行承(chéng)担(dān)，银(yín)行将面临较大的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看(kàn)，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房预售管(guǎn)理(lǐ)办法》中(zhōng)明确规定(dìng)了(le)开发(fā)企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监(jiān)管的(de)具体办法(fǎ)，由房地(dì)产管理部门制定(dìng)。但多年以(yǐ)来全国(guó)并没有统一的(de)预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的建安(ān)成本乘以(yǐ)建筑面积或者(zhě)项(xiàng)目工程总额报价计(jì)算重点资金。而事实是，不(bù)少购房款未(wèi)进入监管账户、或进入(rù)监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继(jì)续建(jiàn)设(shè)。收(shōu)楼遥(yáo)遥无(wú)期，月供却被(bèi)迫继续(xù)还款。那(nà)么，监管账户资(zī)金如何被挪走(zǒu)的(de)？实际上，在过去房地产大开发时代的(de)高(gāo)周转背景下，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程总(zǒng)承(chéng)包方，以工程建设名义(yì)，获得监管(guǎn)账户拨(bō)付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所需(xū)。通过(guò)这些方式套(tào)取的(de)资金，在(zài)房企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资(zī)金流动性，房企(qǐ)抽调(diào)资金(jīn)统筹(chóu)拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成(chéng)一种资金(jīn)循环(huán)高周转模式，但一定(dìng)程度上(shàng)把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外(wài)商品房预售制度(dù)呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购(gòu)房(fáng)者预付资金(jīn)，一(yī)般设有定金或预(yù)付款保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重：要(yào)求购房者(zhě)支付的预(yù)付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)相对较低，绝大部分(fēn)房(fáng)款在房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金(jīn)方式支付，或按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一(yī)是按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保(bǎo)护：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的保(bǎo)障有两种方(fāng)式，一是(shì)期房由政(zhèng)府或(huò)第三方验(yàn)收(shōu)合格并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)购房者(zhě)支付的房(fáng)款。二是开(kāi)发商为购房者(zhě)提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限(xiàn)内(nèi)无条(tiáo)件返(fǎn)还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其(qí)余房款交付后按揭还(hái)款，交(jiāo)付(fù)前资金由第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据(jù)，2021年(nián)美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金(jīn)或首付(fù)外，购房者(zhě)在房屋(wū)交付(fù)后通过按揭(jiē)贷(dài)款支(zhī)付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发商(shāng)挪用(yòng)资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方(fāng)公证行或产权保(bǎo)险公(gōng)司的(de)信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与损失(shī)。而开发商在房屋建设过程中的资金全部(bù)来(lái)自银行，银行根据(jù)工(gōng)程进度(dù)向开发商提供(gōng)一定比例的(de)贷款，由于开发(fā)商挪用(yòng)资金直接损害(hài)银行利益，银行有充分动机监管开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋(wū)交付时需取得由(yóu)政府相关部门经(jīng)审查(chá)后发(fā)放的(de)验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证向银行(xíng)得(dé)到购(gòu)房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可(kě)零首付(fù)购房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工期(qī)进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商(shāng)或购房者(zhě)可(kě)购买期房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德(dé)国(guó)开发商在项(xiàng)目(mù)获(huò)批后即可预售房(fáng)屋。签署购房合(hé)同前，购(gòu)房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签订合同(tóng)后定金退还(hái)。如由于任何原因不能购买，定(dìng)金按照德(dé)国法律全(quán)部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购(gòu)房者需支付(fù)公证(zhèng)费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在(zài)购房(fáng)款中，属于购房(fáng)附(fù)加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面，德(dé)国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行支(zhī)付，具(jù)体支付节点、比例(lì)因项(xiàng)目而异(yì)。一般(bān)来说，支付(fù)节点可分(fēn)为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及(jí)墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工(gōng)，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支(zhī)付房款(kuǎn)前(qián)申(shēn)请房(fáng)贷，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利率，银行按(àn)施工节奏分多次(cì)发放贷(dài)款，每(měi)笔贷(dài)款(kuǎn)给予购(gòu)房者一定使用期限，期(qī)限结束(shù)后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德(dé)国保险公司针对(duì)期(qī)房(fáng)设(shè)计了两种保险，保险的(de)功能(néng)是(shì)当房屋出(chū)现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)险公司(sī)保证开发商赔偿或修复(fù)，开发(fā)商(shāng)破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发(fā)商或(huò)购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国(guó)预售制(zhì)设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律(lǜ)师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一(yī)名(míng)律(lǜ)师，负责沟通期房(fáng)交(jiāo)易中的房(fáng)产、资金、合(hé)同等(děng)各个环节(jié)，各环节(jié)内容确认无误后签订(dìng)首付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英国设置了(le)10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当开发商出(chū)现(xiàn)财务、经(jīng)营问(wèn)题时，购房(fáng)者(zhě)10％的(de)定金由(yóu)保(bǎo)险(xiǎn)公司赔(péi)付，而超出10％的部(bù)分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付(fù)需(xū)要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后(hòu)支付(fù)。

　　交付环节，英国(guó)规(guī)定房屋(wū)必须经(jīng)过房(fáng)产公证公司的检(jiǎn)验(yàn)验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国(guó)期房预售资金监管极(jí)为(wèi)严格，资(zī)金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项(xiàng)过(guò)程中，由买房律师将资(zī)金转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律师转给(gěi)开(kāi)发商，即资金在进入开(kāi)发商账户前经过两(liǎng)道关(guān)口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日本期房(fáng)交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预(yù)售房(fáng)定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价(jià)并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房(fáng)后(hòu)按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束(shù)后由于(yú)房屋供(gōng)给严重失(shī)衡，叠加法律空白(bái)，社(shè)会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地(dì)建筑(zhù)物交易法》，经多次修订(dìng)，目(mù)前是唯一一部规范期房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发(fā)商必须完(wán)成(chéng)定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施才可预售(shòu)。什么是定(dìng)金保全措施？即(jí)买(mǎi)卖双方签订购房(fáng)合同时(shí)，开发商向金融机构或指定(dìng)保证机构(gòu)或(huò)保险机(jī)构签订(dìng)定金保证委托合同，设置购房者定(dìng)金的保证或保险，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付(fù)给购房者(zhě)。除(chú)定金(jīn)外(wài)，其他预先(xiān)支付(fù)的购房款(kuǎn)也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明(míng)书向金(jīn)融(róng)机构(gòu)或保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同时，开发商(shāng)需(xū)向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房(fáng)前只(zhǐ)需支付最多不(bù)超20％的定金，签(qiān)订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资金进(jìn)银行专门(mén)项(xiàng)目(mù)资金(jīn)账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商(shāng)有统(tǒng)一的选购权合同(tóng)以(yǐ)及订金返还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同(tóng)时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支(zhī)付上(shàng)，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程(chéng)做(zuò)了统一(yī)详细规定，要求所(suǒ)有(yǒu)开发商(shāng)遵守，支付(fù)节(jié)点一般为合同签(qiān)订后、地(dì)基完工、框架(jià)完工、管(guǎn)道门窗等(děng)完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷(dài)款的增加而增(zēng)加，未放款部分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购房者的订金与付(fù)款(kuǎn)会存入银行专(zhuān)门(mén)的(de)项目资金账户(hù)，账户(hù)资金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房(fáng)者支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产(chǎn)到了政(zhèng)策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加(jiā)大对刚需(xū)和改善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工(gōng)保民生(shēng)，给予强有力(lì)的金融(róng)工具支持。另一方面，从现在起，对(duì)还(hái)在正常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支(zhī)持力度，由优(yōu)质(zhì)房企(qǐ)牵头并购重组整(zhěng)个(gè)行(xíng)业，为每个房企配(pèi)套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估(gū)计形势复杂性(xìng)和(hé)人(rén)性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制(zhì)。长效机(jī)制四(sì)大关键是(shì)推动城市群(qún)战略、人(rén)地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。定金环节，建立开发(fā)商(shāng)违约后定金保护(hù)机制，如将已支付定(dìng)金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺(quē)陷等(děng)情况提供(gōng)充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立(lì)按工(gōng)程进度付(fù)款机制(zhì)或交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监管环节(jié)，引入独立于开(kāi)发商、银行的(de)第三方资金监管机构，或(huò)由政府相关部门直(zhí)接监(jiān)管，以此防(fáng)止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量问题全权负责、免(miǎn)费维(wéi)修(xiū)，购房(fáng)者(zhě)在保修(xiū)期结束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售制是(shì)大势所趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改(gǎi)时(shí)，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预(yù)售(shòu)制(zhì)已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发(fā)商将(jiāng)拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见即所得(dé)的(de)过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 施为什么读yi什么意思，施怎么读啊