饱受(shòu)争议的(de)二(èr)手房(fáng)交易中介费问(wèn)题(tí)，正逐渐得到监管部(bù)门的(de)重视。

　　5月8日(rì)，住建部(bù)、市场监管总局联(lián)合发(fā)布了关(guān)于(yú)规范房地(dì)产经纪服(fú)务(wù)的(de)意见。意见提及，近年来，部分房地产(chǎn)经纪机构存在利用房(fáng)源客(kè)源优势收取过(guò)高费用、未明码标(biāo)价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户(hù)个人(rén)信息等(děng)问题，加重交易当事(shì)人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从(cóng)加(jiā)强从业主体管(guǎn)理、明确经纪服(fú)务内容、合理确定经纪服务收费、严格实(shí)行明码标(biāo)价等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地产首席分(fēn)析(xī)师张(zhāng)大伟(wěi)称，随着城市发展，一二线(xiàn)城市(shì)二手房交(jiāo)易占比逐渐增加(jiā)。以北京、上海(hǎi)为例，二手房(fáng)占市场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房地产调控重心逐渐从开发(fā)商过渡到中介公司。

　　广东省城(chéng)规院住房政(zhèng)策(cè)研究中心首席(xí)研究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民(mín)来说属(shǔ)于(yú)金额不(bù)低的(de)大宗交易，由于二(èr)手(shǒu)房(fáng)交易(yì)成本较高、交易周期较长(zhǎng)，具有非常(cháng)强的专业性，居民往(wǎng)往通过(guò)中介来完成。但很多中介利用(yòng)信息不对(duì)称等问题，将非必要的收费夹带其中(zhōng)，如(rú)收取(qǔ)过桥(qiáo)融(róng)资(zī)、按揭费、担(dān)保费(fèi)等，对居民造成额(é)外的负担，而且这些服务(wù)事项并未明码标价(jià)。

　　对(duì)于二(èr)手(shǒu)房市场交(jiāo)易过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服(fú)务在内的(de)相关市场交易行为及其主体(tǐ)进行(xíng)规范(fàn)和秩序整顿，是房地产市场管理(lǐ)和(hé)调控的主题。“当下(xià)，推进(jìn)这项(xiàng)工(gōng)作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历(lì)来(lái)对(duì)房地产经(jīng)纪(jì)服务行业关注最(zuì)多的(de)一个话题，便是房(fáng)地产经纪服务(wù)费(fèi)的问(wèn)题。

　　张(zhāng)大(dà)伟(wěi)认(rèn)为，未来相关部门(mén)主要监管的重点，将是对房地(dì)产经纪服务(wù)收(shōu)费及中介(jiè)交易进行(xíng)规(guī)范。

　　在(zài)热点城市(shì)，二手房屋交(jiāo)易过程中，部分价值不菲的房(fáng)屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额不低(dī)的中介费。以北京(jīng)某房地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)机(jī)构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收费(fèi)上，两部门在此次意(yì)见中(zhōng)提及(jí)，房(fáng)地产经纪机(jī)构要(yào)合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照成交价(jià)格越高、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分档(dàng)定(dìng)价(jià)。引(yǐn)导由交(jiāo)易双方共同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟(wěi)介绍，目(mù)前(qián)房地产经(jīng)纪服务收费标准的最早依据是1995年国家(jiā)计委建设部下发的《关(guān)于房地产中介服务收费的通知》（971号(hào)文），其(qí)中第六条规定：房屋买卖代理收费(fèi)，按(àn)成(chéng)交价(jià)格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北京市执行的2014年更新后的收(shōu)费标准，即根据这样的规(guī)定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪(jì)服(fú)务(wù)，经交(jiāo)易各方协商同意，可在规定的收费标(biāo)准基(jī)础上(shàng)适当(dāng)上浮，上浮(fú)幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前(qián)北京二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政放(fàng)权”的精神，北(běi)京2015年(nián)取消了房(fáng)地产中介服务等(děng)57个(gè)政府定价，房(fáng)地产经纪服务收费(fèi)多少由各中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介(jiè)机构在实际收取费用过程中，相(xiāng)关监管(guǎn)部门当前并(bìng)未(wèi)明确(què)具体的中介费率(lǜ)，中介机构仅需在服务过程(chéng)中对收费标(biāo)准(zhǔn)进行明码(mǎ)标(biāo)价即(jí)可。而房地产经纪服务机构在具体(tǐ)收(shōu)取过程中，会结合房屋价值(zhí)及工资标准，综合计(jì)算出合适的中(zhōng)介费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部门在此次意(yì)见中(zhōng)提及，房地(dì)产经纪(jì)机构应当在(zài)经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务(wù)项目、服务(wù)内容和(hé)收费标(biāo)准，不(bù)得混合标价(jià)和捆绑收费(fèi)。房地(dì)产经纪机构提(tí)供(gōng)的(de)基本(běn)服务和延伸服务(wù)，应当(dāng)分别明确服务项目和收费标准(zhǔn)。房地产经纪机构收费前应当(dāng)向交(jiāo)易(yì)当事(shì)人出(chū)具收费清单，丁二醇和丙二醇是不是酒精列明收(shōu)费标准、收费金(jīn)额，由当事人签(qiān)字确(què)认。

　　另外(wài)，对(duì)收费明(míng)显高于市场平均水平的房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机(jī)构，住房和(hé)城乡建设部(bù)门(mén)将会同市场监管等部门(mén)采取约谈等综合(hé)措施进(jìn)行重点监管(guǎn)。市场监管部门会(huì)同有关(guān)部门依法查处(chù)不按规定明码标价、操纵经纪服务收费等(děng)违反价(jià)格和反(fǎn)垄断法律法规的行(xíng)为。对(duì)房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构相关违法(fǎ)违规信息，市(shì)场监管部(bù)门要依(yī)法依规(guī)纳(nà)入(rù)国(guó)家企业信用信息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低的(de)原则(zé)实行分档定(dìng)价，是否意(yì)味(wèi)着，未(wèi)来(lái)豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华(huá)南区(qū)总(zǒng)裁(cái)兼深(shēn)圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称(chēng)，住建部(bù)发文鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分(fēn)档定价，合理降低住房买(mǎi)卖(mài)和租赁经纪(jì)服务费用，主要(yào)还是(shì)规范行业，打击(jī)收费(fèi)过(guò)高(gāo)的经纪机构，但对市场影响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市(shì)场豪宅和(hé)普宅本来收费就不同，各家收费普遍在(zài)合(hé)理(lǐ)范围(wéi)内，加上经纪(jì)服务(wù)费用对市(shì)场的影响不大。”<丁二醇和丙二醇是不是酒精/p>

　　张大伟指(zhǐ)出，由(yóu)于当前两部门提出的(de)意见仅为鼓励性(xìng)质(zhì)，即(jí)只是纲领性(xìng)文件(jiàn)而非规定，未来(lái)如何具体认(rèn)定其(qí)中(zhōng)的细(xì)则，还需要看(kàn)各(gè)城市落(luò)地(dì)执行情(qíng)况。

　　不(bù)过，张大伟(wěi)表(biǎo)示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改善、规范化，有(yǒu)利于行业(yè)健康发展。同时(shí)，由于(yú)二手房很多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税费等都可能对交易产生(shēng)影(yǐng)响(xiǎng)，这(zhè)对(duì)房地产经纪服务行业的专(zhuān)业性提出更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究(jiū)院研究总监陆(lù)骑麟指出(chū)，在(zài)二手(shǒu)房买卖(mài)过程(chéng)中，原本应该由上下(xià)家各支付一半的(de)中介费，但在一些(xiē)热点城市(shì)的二手房交易过程(chéng)中，往往会(huì)有这样的情形，因部(bù)分(fēn)购房者处于弱势地位，从(cóng)而会出现中介(jiè)费及税(shuì)费(fèi)均由(yóu)购房者来承担。即使一些(xiē)房(fáng)东愿意承(chéng)担中介费，这部(bù)分费用也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁(jià)给下家，市场(chǎng)这种所谓‘约定(dìng)俗(sú)成’的情况，一些房产中介公司将(jiāng)其视为(wèi)向购房者单(dān)边收费的行为(wèi)。部分中(zhōng)介公司可能会利用其支配(pèi)地位，在(zài)原先经纪服务收费(fèi)的基础上，再次向房东收取费用，而这部(bù)分费用(yòng)，房东往往会将(jiāng)其(qí)转再次转嫁给购房者，这(zhè)实际上相当于变(biàn)相推高了(le)房价。两部门提出严禁(jìn)操纵(zòng)经纪服务(wù)收费(fèi)，不仅(jǐn)有(yǒu)利于提高交易中操作(zuò)的透明度(dù)，也有利于房价(jià)的(de)稳定。”陆骑麟称。

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