“现在的房地产很难再出现像过去十(shí)年的系统(tǒng)性行情(qíng)。”思睿集团合伙(huǒ)人、首席经济学家(jiā)洪(hóng)灏向《红周(zhōu)刊(kān)》表示，房地产行业(yè)分化的愈加明显(xiǎn)，让机构(gòu)和投资者的关注度从板(bǎn)块向单个标(biāo)的转移。上海利(lì)檀投资董事长陈(chén)昊扬向《红(hóng)周(zhōu)刊》指(zhǐ)出(chū)，从行(xíng)业来看，无论是业绩，还是估值(zhí)，房地(dì)产都(dōu)已经(jīng)双杀(shā)到了最底部(bù)，而且是反复地杀(shā)到了底部，再(zài)往下的空间已(yǐ)经(jīng)不(bù)大了。

　　三道红线等指标

　　成(chéng)挖掘个股阿尔法(fǎ)重要参考

　　那(nà)么(me)如何寻找房地产个(gè)股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒(xǐng)，在房地(dì)产(chǎn)赛道中进(jìn)行选(xuǎn)择，需要(yào)非常小心，避免选(xuǎn)了半天，标(biāo)的公(gōng)司(sī)出现爆(bào)雷的情(qíng)况。除此之外，洪灏指出，需要满足以下三个(gè)基准：有大的(de)国资背(bèi)景(jǐng)的(de)、杠(gāng)杆率较(jiào)低的、此前没有(yǒu)踩过红线的(de)。

　　他还(hái)表(biǎo)示，如果(guǒ)关注一下今(jīn)年房地(dì)产的开发资金来源，可以(yǐ)发(fā)现(xiàn)，其(qí)实银(yín)行的信(xìn)贷(dài)倾向是不太(tài)愿意(yì)给房企贷款的，房企的主要资限制高消费坐飞机技巧 限制高消费真的坐不了飞机吗金来源来自新盘(pán)的(de)销售。但今(jīn)年新房的(de)销售情(qíng)况相较(jiào)一般。再(zài)关(guān)注一下，哪些房企能从银行拿到钱，其实主要还是那些有国(guó)企背景的房企，民(mín)营房企(qǐ)相对比(bǐ)较困难，所以整个行业出现了一个(gè)很(hěn)明显的分化，无论是在销(xiāo)售，还(hái)是融资(zī)等各个(gè)方面都非常(cháng)明显。现在有国资背景的(de)房(fáng)企在资本市场(chǎng)表现相对(duì)较好，但没有(yǒu)国(guó)资背(bèi)景的(de)民(mín)营房企股价大多(duō)表现很(hěn)一般。

　　陈昊扬则向(xiàng)《红(hóng)周刊》表示，在房地产行业内，我(wǒ)们的逻(luó)辑是(shì)，“寻(xún)找最(zuì)后(hòu)的(de)赢家”。而(ér)具体到(dào)如(rú)何挖掘，我们(men)会(huì)特别重(zhòng)视企(qǐ)业的(de)成本(běn)优势(shì)，更具(jù)体(tǐ)一点，就是它的(de)净借贷水平(píng)（净(jìng)负债率）是(shì)不是行业(yè)内(nèi)的(de)最低水(shuǐ)平；利润率是不是(shì)行业内最高的；融(róng)资成本是否是(shì)行业内最(zuì)低的；建安成本是否也是业内最低(dī)的(de)；这些都是我们看重的一家(jiā)房企的(de)综合(hé)成(chéng)本(běn)。

　　需(xū)要注意的是，能(néng)够同时(shí)满足(zú)上述(shù)条件的房(fáng)企(qǐ)并不(bù)多。即便是在(zài)国(guó)央企中，仍有(yǒu)部分房企出现了“三道红线”的(de)“踩线”情(qíng)况，且有逐渐(jiàn)恶(è)化的趋势。以A股为例，《红(hóng)周刊》根据(jù)Wind数(shù)据整(zhěng)理发现，截至2022年末，天房发展、陆家嘴、格力地产(chǎn)、西藏(cáng)城投(tóu)、中交地产、中(zhōng)国武夷等国央企“三道红线”全踩。

　　除此之外，城建(jiàn)发展、京(jīng)投(tóu)发展、光明地产、云南城投、首开股份、珠江(jiāng)股份、城投控(kòng)股等国央企房企也(yě)踩(cǎi)了“三道红线”中的两条。

　　2022年激进扩张(zhāng)房企限制高消费坐飞机技巧 限制高消费真的坐不了飞机吗

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不难看出(chū)，即便是有(yǒu)着较稳健特色的国(guó)央(yāng)企房企，其财务指标称得上完(wán)全健康的(de)仍是少(shǎo)数。而更加值得注意的是，在(zài)2022年，不少国企(qǐ)，甚至地方(fāng)国企开始大举扩张。而这(zhè)无(wú)疑(yí)又进一步考验着(zhe)国央企的(de)资(zī)金链情况。

　　对(duì)房(fáng)企而言，扩张速度的张弛有度尤为(wèi)重要(yào)，节奏把握(wò)准确，有助于房企储(chǔ)备优质“弹药”；但过(guò)于(yú)乐观(guān)的预(yù)判(pàn)未来市场，以及过于激进的(de)扩张拿地节奏(zòu)也有可能让(ràng)房企重蹈此前的高杠杆覆辙(zhé)。

　　陈昊扬以其配(pèi)置的一家房企进行举例，它(tā)从2018年开始到2021年，连(lián)续4年的(de)净借贷比例都维持在33％左(zuǒ)右，完全(quán)没有增(zēng)加杠杆比例(lì)。而(ér)到2022年，这家(jiā)房企(qǐ)明显(xiǎn)感觉到机会来(lái)了，其开始(shǐ)在一线城市进行大举拿地，净负债率也由此前的33％左(zuǒ)右水准提(tí)高到(dào)45％左右，涨了接近三分之一。与此同时，该(gāi)房企新购入地块也实(shí)现了快速(sù)的开盘(pán)利用(yòng)率(lǜ)，预计今年(nián)会(huì)有更多(duō)的楼盘入市。像这类企(qǐ)业就符(fú)合“最后的赢家”的(de)特点。一方面(miàn)，在于它本身储备了(le)很(hěn)多弹药，去(qù)年拿地超1000亿(yì)元，且其中一半(bàn)在一线城市(shì)，另(lìng)外一半也(yě)主要集(jí)中在强二线(xiàn)和二(èr)线城(chéng)市；另一(yī)方面(miàn)，它的扩(kuò)张是有节制地扩张。

　　陈昊(hào)扬(yáng)同(tóng)样提醒道，与之相反，有些房企的(de)扩(kuò)张(zhāng)速度让(ràng)人感(gǎn)觉又回(huí)到了2016年、2017年，或者(zhě)说(shuō)看到了2016年～2020年(nián)期间(jiān)扩(kuò)张的民营企业的影子(zi)。虽(suī)然说，见(jiàn)到机会时要出(chū)手，但出手(shǒu)的章法(fǎ)仍(réng)要小心，如果负债率扩张得太快，但未来的(de)两年市场没有想象得那么好(hǎo)，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何来衡量一家房企的(de)扩(kuò)张(zhāng)速(sù)度是否激(jī)进？陈(chén)昊扬向《红周刊(kān)》表示，主(zhǔ)要还是看房(fáng)企的净负债率水(shuǐ)平，在(zài)我看来(lái)，这个比例(lì)如果超过(guò)60％，就是扩张得过于快(kuài)速(sù)了。

　　不难看出，这(zhè)一(yī)标准(zhǔn)要(yào)比“三道红线”对房企的(de)净负债率(lǜ)要求不得高于(yú)100％要更加严格。陈昊扬解释，当前房地产行业的(de)复苏速度并(bìng)没(méi)有那么快，所以要(yào)规避公司净负债(zhài)率提(tí)高到一个(gè)比较危险的水平(píng)。

　　《红(hóng)周刊》对在2022年拿地较积极的房(fáng)企梳理发现，中(zhōng)交(jiāo)地(dì)产、中国金茂(mào)、华发股份(fèn)、越秀(xiù)地产、绿(lǜ)城中(zhōng)国、保利发展(zhǎn)等房企2022年净负债(zhài)率都在(zài)60％之上。其中，中(zhōng)交地产(chǎn)净负债率持续(xù)居高不(bù)下，在2020年至2022年期(qī)间，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜明对比的是，华润置地、中国(guó)海外发展、万科A、滨江(jiāng)集(jí)团、招(zhāo)商蛇口、龙湖(hú)集团等房(fáng)企在(zài)践行较积极的拿(ná)地(dì)策(cè)略的(de)同时，也较好地(dì)控制(zhì)了(le)公司的(de)扩张(zhāng)速度(dù)与(yǔ)净负(fù)债率水平（见附表(biǎo)）。

　　滨(bīn)江集团(tuán)等个别(bié)民营房(fáng)企

　　或(huò)具备“最(zuì)后赢(yíng)家”的(de)黑马(mǎ)特质

　　陈昊扬(yáng)指出，实(shí)际(jì)上，他们是以(yǐ)同一筛选标准来看国央企与民营房(fáng)企(qǐ)，但(dàn)在各维度的(de)实际(jì)表现上(shàng)，国央企(qǐ)确实(shí)会更胜一筹(chóu)。如国央企的融(róng)资成(chéng)本更低(dī)，融资渠道也更(gèng)顺畅，能(néng)够做到想(xiǎng)融(róng)就(jiù)融，这样(yàng)，国央企自然(rán)而然就具(jù)有天然优势。

　　虽然对比民(mín)营房企，机构更(gèng)加看好(hǎo)国央(yāng)企，但这也并不意味(wèi)着(zhe)，民营企业中就没(méi)有(yǒu)“黑马”的存(cún)在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有少数民营房企(qǐ)同样(yàng)受(shòu)到机构的青睐。比如，根据2023年一季报，滨江(jiāng)集团的十大(dà)流通股东中新进了“中国工商银行股份有限公(gōng)司－景顺长(zhǎng)城中(zhōng)国回报灵活配置混(hùn)合型证券投资基金”“全国(guó)社保基金一一六组合”等。

　　除此(cǐ)之外，自2021年开始，百亿(yì)私募珠海阿巴马资产管理有(yǒu)限公司就长(zhǎng)期(qī)持有滨江集(jí)团。根据一(yī)季报，该资产(chǎn)公司的几只(zhǐ)产品合计持有滨江集团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团(tuán)的受青睐，和其(qí)自身(shēn)的基本面(miàn)表现存在(zài)一定(dìng)关系。2020年以(yǐ)来的近三年(nián)时间(jiān)，房地产市场整体在走“下坡(pō)路”，但作为杭州本土房企的滨江集团仍(réng)是表(biǎo)现出(chū)较强的韧劲，2020年以来，滨江(jiāng)集团(tuán)在业绩表现、销售规(guī)模(mó)、新(xīn)增(zēng)土(tǔ)储、股价表现等多维度(dù)都表现(xiàn)了较强(qiáng)的增长势头(tóu)。

　　业(yè)绩方面(miàn)，2020年～2022年期间，滨(bīn)江集团扣非归母净利润(rùn)依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的(de)2023年一(yī)季报(bào)，今年(nián)一季度，滨江(jiāng)集(jí)团更是实现了扣非归母(mǔ)净利(lì)润(rùn)5.41亿元(yuán)，同比增(zēng)长134.07％。

　　在房(fáng)地产“青铜时代(dài)”仍能保持(chí)自(zì)身业(yè)绩的(de)持(chí)续增长，和滨江集团扎根(gēn)杭州的战(zhàn)略布局关(guān)系密切(qiè)。根据2022年年报，滨江集团限制高消费坐飞机技巧 限制高消费真的坐不了飞机吗有近七成营(yíng)收来(lái)自(zì)杭州地区，而在(zài)2021年，杭(háng)州地区的(de)营收比重只(zhǐ)占到近(jìn)六成。近(jìn)三年持(chí)续(xù)稳居杭州房企销售排名第一(yī)。

　　与此同时，滨江(jiāng)集团(tuán)在杭州的(de)土(tǔ)储补充同样(yàng)较(jiào)为积极，根据(jù)诸葛找房、住在杭州网数据显示(shì)，2020年(nián)、2021年(nián)、2022年(nián)在杭拿地(dì)金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同(tóng)样持续(xù)稳居杭(háng)州(zhōu)的本土第一。

　　而滨江集团在(zài)杭州的(de)较突(tū)出表现，也让滨江集团(tuán)的(de)房企(qǐ)排名(míng)迅速提升(shēng)。到2023年，滨(bīn)江集团(tuán)的房(fáng)企排名(míng)已冲(chōng)进前(qián)十，根据(jù)中指数(shù)据，2023年前4月，滨江集(jí)团(tuán)实现销售(shòu)额607.3亿元，位列房企(qǐ)第九(jiǔ)位(wèi)。

　　值得注意的是，2020年(nián)至今(jīn)，滨江集团股价翻了超(chāo)一倍以上(shàng)，而近期，滨江集团更是迎(yíng)来多家机构的集中调研。滨江集团发布公告表示，公司于5月10日接受了(le)信达(dá)证券、金鹰基金、建信养老、新华养(yǎng)老等18家机构调研。

　　产(chǎn)业链布局(jú)重(zhòng)点(diǎn)移至存量赛(sài)道

　　机构(gòu)在下游(yóu)家纺、家(jiā)居(jū)、物业觅α

　　实(shí)际上(shàng)房地产开发只是房地(dì)产产业链上的中(zhōng)游环节，其(qí)上游主(zhǔ)要为钢(gāng)铁(tiě)、水泥、建材、玻纤等材料供应商，而(ér)下游(yóu)应用行业主(zhǔ)要包(bāo)括中介(jiè)服务(wù)、家用电器、物业(yè)管理、家(jiā)居用品(pǐn)。综合《红周(zhōu)刊》的采访，房地(dì)产开发环节与上游材料端息息相关，新盘开工不足导致上游不被看好(hǎo)，机构寻觅(mì)个股阿尔法(fǎ)的思路渐渐移至下游。“中国房地产行业在进入存量房时代，所(suǒ)以对地产(chǎn)产业(yè)链，尤其是偏消(xiāo)费属性的(de)家装家居领域，我们相对看好(hǎo)，因为居民保有的(de)住(zhù)房规模越来(lái)越(yuè)大，随着(zhe)时间的(de)增(zēng)加(jiā)，内(nèi)装更新(xīn)的(de)需求也(yě)会越来越多。美国过(guò)去的数据充分说(shuō)明了这一(yī)点(diǎn)，在新(xīn)房销售见顶之后，家具(jù)消费的增(zēng)长却一直都很好。对(duì)于地产产业(yè)链，我们相对看好(hǎo)和(hé)内装相关的行业，例(lì)如(rú)消(xiāo)费(fèi)建材、家居装饰等。”万家(jiā)基金人士(shì)表示。

　　而(ér)根据《红周刊(kān)》对下游(yóu)细分中相关赛(sài)道(dào)龙(lóng)头(tóu)年内表现的统(tǒng)计，目(mù)前(qián)暂居(jū)前两(liǎng)位的都是来自(zì)家纺赛道的公(gōng)司，它们(men)分别是富安娜和水星家(jiā)纺(fǎng)，特别是(shì)前者(zhě)在(zài)月(yuè)线连收七根阳线的基础上，年内迄今(jīn)涨(zhǎng)幅已经逼近30％。

　　以(yǐ)前者(zhě)为(wèi)例，富安娜主要(yào)从事(shì)纺织(zhī)家(jiā)居、睡(shuì)眠(mián)家居(jū)、生活(huó)类(lèi)产品的研发、设计、生产及销售(shòu)，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而乐”和“酷奇智”自有品牌。第一季度报告(gào)显示，报告期(qī)内，富安(ān)娜(nà)实(shí)现营业收入约6.2亿(yì)元(yuán)，同比减少7.57％；不过实现归属于上市公司(sī)股东的净利润约1.11亿元，同比增长(zhǎng)5.28％。

　　而从(cóng)上市公司一季报的十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，能够发现该(gāi)股(gǔ)早已(yǐ)成为基金重仓(cāng)股的天下(xià)，彼(bǐ)时(shí)包(bāo)括公募的中(zhōng)欧价值发现(xiàn)、中欧(ōu)潜力价值(zhí)、工银(yín)瑞信灵(líng)动价值、宝(bǎo)盈新价值和私募的明河2016，都(dōu)在其中出现(xiàn)，占(zhàn)据了半壁江山。需要强调的是，中欧的两只基金都是价值派基金经理(lǐ)曹名长在管的(de)产(chǎn)品，首季其同时重仓的房(fáng)地产(chǎn)产(chǎn)业链(liàn)股(gǔ)票还(hái)有金(jīn)地集团和大亚圣象。

　　对比而言(yán)，前几年曾经风(fēng)光一时的家居板(bǎn)块也(yě)因疫情(qíng)、消费复苏进程缓慢等多因素(sù)一度沉寂，不过(guò)好在(zài)困境反(fǎn)转露出曙光，家居(jū)板(bǎn)块中年内表(biǎo)现最好的是志邦家居。同一时间段，该股(gǔ)年内上涨已(yǐ)经超过23％，从业绩(jì)来看，无论是营收还是(shì)归母净利润，公司都实现(xiàn)了同(tóng)比双升。

　　从公司(sī)的十大流(liú)通股股东(dōng)来看，《红周刊》发现广(guǎng)发基金经理罗(luó)洋慧(huì)眼(yǎn)独具，一季(jì)报中他管理的广发策(cè)略优选(xuǎn)和(hé)广发安宏回报均增加(jiā)了持股，而(ér)这(zhè)两只产品也成为志邦家居十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东中仅有(yǒu)的两只公募(mù)。有(yǒu)意思(sī)的是，他(tā)似乎(hū)对于定制家居(jū)类标的(de)情(qíng)有独钟，在另一家赛道公司金牌橱柜(guì)中，他(tā)管(guǎn)理的全(quán)部三只产(chǎn)品(pǐn)均登榜十大(dà)流(liú)通(tōng)股股东(dōng)，其也成为他的独门重仓股。

　　除去家居家纺外，下(xià)游的物业股(gǔ)也越来越被机构所(suǒ)青(qīng)睐，不过这类标的(de)大多在香港(gǎng)上市(shì)，如何选(xuǎn)择(zé)成为难题。对(duì)此，前述上海公募基金经理举例分析：“物(wù)业服务不是一个(gè)高毛利的行业，挣钱很辛苦，我(wǒ)选公司还是(shì)希望挣的(de)是市场(chǎng)化应该挣的(de)钱，以我曾经买的绿(lǜ)城服(fú)务为(wèi)例，它在中高端(duān)楼盘占(zhàn)比是比(bǐ)较高的，每年(nián)到期的合(hé)同里提(tí)价成功率在30％～40％。它(tā)能做到滚动的大部(bù)分项(xiàng)目(mù)到期之后，经过(guò)两三轮合同周期还能做到(dào)产(chǎn)品(pǐn)提价。”

　　“行(xíng)业里真(zhēn)正能做到产品(pǐn)提价的公(gōng)司很少，因为(wèi)物业公司(sī)很容(róng)易一(yī)开(kāi)始是挣钱的，后面因为保安这些固定(dìng)人员成本的年度增长，不过(guò)服(fú)务没有特别好，客户没有(yǒu)那么满意(yì)，能做到提价(jià)难度是非(fēi)常大的。但是该(gāi)公司能在业内做到到期之后(hòu)提价(jià)率比较高，这跟它(tā)的定位和比较(jiào)好的(de)服务是有关系的。”他进一(yī)步强调。

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