导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是(shì)中国房地产市场黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文(wén)试图厘清中国城镇存(cún)量住宅(zhái)真实(shí)情况，据此(cǐ)判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国地(dì)产存量极度过剩(shèng)，事实(shí)是(shì)否如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披(pī)露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，第(dì)七次人口(kǒu)普查调查数据显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房(fáng)子(zi)是(shì)否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披(pī)露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占比不到一成(chéng)，其(qí)中还包括大量(liàng)城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示(shì)中国(guó)城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间(jiān)房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较发达(dá)国家还(hái)有很大差距。人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1同(tóng)样不意味着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套(tào)房，其中每户持有商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接(jiē)公布中国家庭(tíng)户均(jūn)住宅的(de)数据(jù)，我们根据商品住(zhù)宅套(tào)数、商品(pǐn)住(zhù)宅占比和城(chéng)镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似乎意(yì)味着户户(hù)有房，然而(ér)事实上中国住宅(zhái)市场供(gōng)需并不平衡。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套(tào)户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户(hù)均一套(tào)房无法满足(zú)流动(dòng)人口(kǒu)的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近(jìn)三成都是流动人口，流动人口会(huì)选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中(zhōng)国未来地(dì)产仍有四大新(xīn)增需(xū)求动力。

　　第一，户均人m6螺丝标准尺寸是多少，m6螺丝规格尺寸(rén)口规模(mó)缩小，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导(dǎo)致家(jiā)庭户(hù)数(shù)增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入(rù)，人口净迁入(rù)城市的新增(zēng)住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代(dài)而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不(bù)足，这是过去二(èr)十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当(dāng)下(xià)房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，大分化时代下(xià)地产矛(máo)盾(dùn)则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不(bù)同能级(jí)城市(shì)之间，不(bù)同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发(fā)热议(yì)。从(cóng)2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二(èr)手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍(réng)然存(cún)在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未公布，我们无法直接(jiē)知(zhī)晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测(cè)算出(chū)中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的(de)房子是否真(zhēn)的过(guò)剩了？据此判断未来(lái)房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效(xiào)观察中国户均(jūn)拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直(zhí)观判断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以(yǐ)全国自(zì)然灾害(hài)综合风险普查(chá)工作情况为主题的新闻发(fā)布会上(shàng)，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设行业(yè)获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑数(shù)据以(yǐ)及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成以上，以栋数(shù)计(jì)算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于(yú)1，看似意(yì)味(wèi)着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋(wū)质量(liàng)、居(jū)住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全反映(yìng)出城镇(zhèn)居民(mín)的居住水平(píng)。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位(wèi)购买(mǎi)成(chéng)套住(zhù)宅，一(yī)套设施齐全的(de)住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　m6螺丝标准尺寸是多少，m6螺丝规格尺寸src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161806065.png">

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民(mín)住(zhù)宅主要分两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保(bǎo)障房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自(zì)建房等非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直(zhí)接(jiē)公布(bù)城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相(xiāng)关数据有两处可以直接(jiē)公布，一是每年(nián)商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民(mín)住宅来源(yuán)（人口普查数据(jù)）。计(jì)算中(zhōng)国居民户(hù)均住宅数(shù)量，我们主(zhǔ)要(yào)用到(dào)上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品(pǐn)住宅数(shù)量极(jí)少，可忽(hū)略不计。估算(suàn)城镇居(jū)民(mín)户均住(zhù)宅套数(shù)分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售(shòu)套数相加，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步(bù)，根(gēn)据城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅(zhái)和非(fēi)商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的(de)商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我(wǒ)们就(jiù)能够得(dé)到(dào)城镇户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户比(bǐ)/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多(duō)少，目前(qián)缺乏(fá)一个准确统计(jì)。我们利用(yòng)既有统(tǒng)计(jì)数(shù)据，大致测算得到中国存m6螺丝标准尺寸是多少，m6螺丝规格尺寸量房地产套数，并(bìng)进(jìn)一(yī)步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民(mín)户(hù)均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销售中期房(fáng)占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销售套(tào)数里的期房销售，得到商品住宅现房套(tào)数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套(tào)数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我(wǒ)们需(xū)要进一(yī)步推算中国城镇居民拥(yōng)有的户均(jūn)住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其他住宅(zhái)和购买(mǎi)二手房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商品(pǐn)住(zhù)宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为(wèi)过(guò)去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商(shāng)品住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利(lì)，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交(jiāo)付(fù)使用，到2024年(nián)，中国平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一(yī)套(tào)房的程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是否意味着中(zhōng)国城(chéng)镇化(huà)进展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存(cún)量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房(fáng)并不意味(wèi)着住宅市(shì)场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人口流动、居(jū)民换房等(děng)因(yīn)素产生的(de)住宅(zhái)需求(qiú)。因(yīn)此，成熟(shú)房(fáng)地产市场的(de)住宅套户(hù)比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日(rì)本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造(zào)成人口净流入地的住宅市场供(gōng)不(bù)应求，造(zào)成房价或房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查数(shù)据显(xiǎn)示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的流动(dòng)人口在(zài)老家(jiā)拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高工资吸引打工人(rén)，但高房价(jià)迫使(shǐ)打工人回(huí)乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际上会占(zhàn)据(jù)两套房，在高房价的大(dà)城市(shì)租赁(lìn)一(yī)套房，在房价较(jiào)低的县城(chéng)购(gòu)买一套房。所(suǒ)以(yǐ)说户均一套房无法(fǎ)满足庞大(dà)流动人(rén)口的租赁与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国(guó)的城(chéng)镇住宅中依然有(yǒu)不少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是(shì)约9000万户城(chéng)镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管道(dào)等基础设施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大的不便和(hé)安全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老(lǎo)旧住宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户(hù)数拥有(yǒu)的住(zhù)宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右(yòu)的家庭(tíng)没(méi)有独立(lì)卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪(jì)修建的老(lǎo)旧小区很(hěn)难满足(zú)现(xiàn)代(dài)生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅(zhái)为一居室(shì)和二(èr)居室，户型偏小。其(qí)中(zhōng)一居室(shì)占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二(èr)居(jū)室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户型(xíng)更小(xiǎo)，当(dāng)然(rán)这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面(miàn)积(jī)扩张是(shì)未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户住宅存量(liàng)总面积(jī)为294.6亿(yì)平(píng)。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅存(cún)量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国人均水平的一半。若去(qù)除20％的(de)公(gōng)摊，可使用的住宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界(jiè)定为(wèi)住宅存(cún)在困(kùn)难，若按(àn)这个(gè)标(biāo)准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家庭户(hù)人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至(zhì)少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国家人均住(zhù)宅(zhái)面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊(tān)面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均1套房，看(kàn)似已经户(hù)户有房(fáng)。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人(rén)口静态结构和动态(tài)趋势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍(réng)有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第(dì)一，户(hù)均人(rén)口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户(hù)数(shù)增多(duō)，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇家庭户均人口数不断(duàn)下降，六普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人(rén)口规(guī)模(mó)为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户(hù)均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致(zhì)经济发展带来的新增住宅需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明显，资源和生产要(yào)素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域经(jīng)济资源分配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入。人口迁移(yí)势(shì)必涉及到(dào)买(mǎi)房(fáng)租房(fáng)，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增长主(zhǔ)要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求(qiú)依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的(de)家(jiā)庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最(zuì)多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了(le)商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城(chéng)中村和(hé)旧城(chéng)改造(zào)，商(shāng)品住宅的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建造的住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低(dī)、基础设(shè)施配套(tào)差(chà)、没有或少有物(wù)业管理，居民追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的(de)改善性(xìng)需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受限于资(zī)金，倾向于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生(shēng)活品质(zhì)，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素(sù)，中国的人均住宅间数较其他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密切正向联系。随着(zhe)经济发展水平的提高(gāo)，中国的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积将随之增(zēng)长。

　　如(rú)果说(shuō)过去(qù)二十年(nián)是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这是过去二(èr)十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么未(wèi)来(lái)将是(shì)住(zhù)宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分(fēn)化时代已至，这(zhè)种分化不(bù)单局限于城市能级(jí)之间差(chà)异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间(jiān)的差(chà)异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能(néng)存在统计偏(piān)差(chà)。商品住宅占(zhàn)比实际(jì)值可能偏(piān)低，其增(zēng)速(sù)可能(néng)超预(yù)期(qī)。

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