导读

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅(zhái)销售(shòu)面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持(chí)续低(dī)景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判(pàn)断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住(zhù)建部(bù)披露全(quán)国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，第(dì)七(qī)次人(rén)口普查调查(chá)数据显(xiǎn)示(shì)城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑(yí)，中国房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上(shàng)住(zhù)建部(bù)披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不(bù)到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非(fēi)住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不是人(rén)均一间房所能满足(zú)，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施(shī)等(děng)因素密切相关。中国的(de)人均住宅间数较发达国家还有很大(dà)差距(jù)。人均住宅间数大于1同样不意味(wèi)着(zhe)中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们(men)测算发现(xiàn)中(zhōng)国(guó)城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持(chí)有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无直(zhí)接公布中国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根(gēn)据(jù)商品住(zhù)宅套数、商品住(zhù)宅(zhái)占比和(hé)城镇家(jiā)庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前(qián)城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺(shùn)利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥有1套(tào)住宅(zhái)，其(qí)中商业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房(fáng)似乎意味着户户(hù)有房，然(rán)而事(shì)实(shí)上中国住宅市场供需并不平(píng)衡(héng)。

　　国际(jì)数据显示(shì)，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平(píng)衡，是因为(wèi)户均一套房无法(fǎ)满足流(liú)动(dòng)人口的租赁(lìn)和(hé)置业(yè)需求。全国总人(rén)口的近(jìn)三(sān)成都(dōu)是(shì)流动(dòng)人口，流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而(ér)产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需(xū)求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模(mó)缩(suō)小，一人(rén)户、两人户占(zhàn)比不断(duàn)增加，导(dǎo)致家庭(tíng)户数增(zēng)多。小家(jiā)庭化趋势(shì)将延续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第(dì)二(èr)，经(jīng)济板(bǎn)块的(de)分化(huà)日益明显，区域经济资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入，人(rén)口净迁入城市的新增(zēng)住宅需求有(yǒu)望(wàng)持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促成(chéng)“老(lǎo)破(pò)小”住宅的改造势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求(qiú)正在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么当下房地产大分(fēn)化时(shí)代已至，大(dà)分化时(shí)代下地产矛盾(dùn)则更(gèng)多(duō)体现在住宅(zhái)质量(liàng)供需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化必将(jiāng)体现在不同能级城(chéng)市(shì)之间，不同区(qū)域(yù)板块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全(quán)国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大(dà)城市(shì)二(èr)手房(fáng)挂牌(pái)量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过(guò)剩，还是供(gōng)需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具(jù)体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们(men)测算出(chū)中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房子是(shì)否真的过剩了(le)？据此判(pàn)断未来房地(dì)产市场会如何(hé)发展。

　　一、如(rú)何(hé)有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直(zhí)观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国(guó)自然灾害综合风险普查工作(zuò)情况为主题(tí)的新闻发(fā)布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行(xíng)业(yè)获取了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑数据(jù)以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，平均每(měi)栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数(shù)计算的城(chéng)镇房(fáng)屋(wū)实际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写(xiě)字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市家庭户(hù)居民人(rén)均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)居民人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大(dà)于1，看似意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间(jiān)数量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设(shè)施等(děng)因素密切相关。单(dān)单从(cóng)人均(jūn)住宅间数不(bù)能完全(quán)反映出(chū)城(chéng)镇居民(mín)的(de)居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购(gòu)买成套住宅(zhái)，一套设(shè)施齐全(quán)的住宅(zhái)才是(shì)城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇(zhèn)居民(mín)住(zhù)宅主要分两大类，一类是(shì)商(shāng)品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计数据，并没(méi)有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据(jù)有两处可以直接公(gōng)布(bù)，一(yī)是(shì)每(měi)年(nián)商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二(èr)是居(jū)民住宅来源(yuán)（人(rén)口普(pǔ)查数(shù)据）。计算中国居(jū)民户均住宅(zhái)数量，我们主要用(yòng)到上述(shù)两组数(shù)据。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住(zhù)宅数量(liàng)极少(shǎo)，可忽略(lüè)不计。估(gū)算城镇居民(mín)户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售套数(shù)相加(jiā)，我们(men)就能(néng)够得到当前商(shāng)品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅和非商(shāng)品住宅比例，推算(suàn)得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就(jiù)能(néng)够得到城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计(jì)算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得(dé)到(dào)中国存量房地产套数，并进(jìn)一步推算中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们(men)计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地产销售以期(qī)房为主，从(cóng)2019年(nián)开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数(shù)里的期房(fáng)销售，得十斋日是哪几天，十斋日是哪几天是农历到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的(de)时(shí)间，取(qǔ)最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商品住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前(qián)中(zhōng)国城十斋日是哪几天，十斋日是哪几天是农历镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要(yào)进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的(de)户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民的(de)住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中(zhōng)自建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和(hé)购买二手房都是(shì)商品住宅，因此将租(zū)赁其(qí)他住(zhù)宅、购(gòu)买商品住宅与购买二(èr)手房加(jiā)总，得到(dào)商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为(wèi)过(guò)去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的(de)实际变化比例(lì)，从而我们估算(suàn)出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年(nián)末，中国平(píng)均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购(gòu)期房会在2-3年(nián)内陆(lù)续交付使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户均一套房(fáng)的(de)三(sān)点含义

　　既然(rán)城镇居民已经(jīng)达(dá)到了户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是否(fǒu)意味着中国城(chéng)镇化(huà)进展(zhǎn)终结(jié)，甚至意味着中(zhōng)国地产存(cún)量供给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房并不(bù)意(yì)味着住宅(zhái)市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住(zhù)宅(zhái)来满足(zú)因(yīn)人口流动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需求(qiú)。因(yīn)此，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日(rì)本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场(chǎng)供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流(liú)动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的中国(guó)城(chéng)乡人口流动调查(chá)数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人(rén)口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际(jì)上(shàng)会(huì)占据两(liǎng)套房，在高房价的大(dà)城市租赁一套房，在房(fáng)价较(jiào)低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无(wú)法满足庞大(dà)流动人口(kǒu)的租(zū)赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住宅品(pǐn)质(zhì)仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中(zhōng)依然(rán)有不少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居(jū)民住宅是(shì)2000年以前(qián)建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在着建筑(zhù)结构(gòu)松散、设施陈旧(jiù)、安全(quán)隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等基(jī)础(chǔ)设(shè)施陈旧，给(gěi)住(zhù)户的生活(huó)带来了很大的不便和(hé)安(ān)全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的老旧住宅面积(jī)小(xiǎo)。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭户数(shù)拥有的(de)住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建(jiàn)的(de)老旧小区很难满足现代生活需(xū)求，在未来大都(dōu)会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当(dāng)然这(zhè)与城(chéng)市土(tǔ)地(dì)资源紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未来地产的(de)需求(qiú)驱动力

　　根据七普数(shù)据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考(kǎo)虑两年间农民(mín)带房(fáng)进(jìn)城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年(nián)商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出(chū)2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人(rén)均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成(chéng)家庭(tíng)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不(bù)及全(quán)国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住(zhù)宅(zhái)面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅(zhái)存在(zài)困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较目(mù)前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达国(guó)家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的(de)人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积后，中国的人(rén)均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人(rén)口(kǒu)，所(suǒ)需要的住(zhù)宅总(zǒng)量(liàng)会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未(wèi)来地产还(hái)会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如(rú)此，中国人口静态结构(gòu)和动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定了中国(guó)未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城镇住宅需(xū)求主(zhǔ)要来(lái)自于(yú)四(sì)个方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均人口缩(suō)小，家庭(tíng)户数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)人口数不断下降(jiàng)，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二(èr)人户的(de)占比明(míng)显上(shàng)升(shēng)，人口小家庭化趋(qū)势将继续延续，导致户数会(huì)因户(hù)均人口规模(mó)的缩(suō)小而增多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移导(dǎo)致经(jīng)济(jì)发(fā)展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显，资源和生产要素逐步(bù)向经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁(qiān)移势(shì)必十斋日是哪几天，十斋日是哪几天是农历涉(shè)及到买房(fáng)租(zū)房，给迁入地住(zhù)宅市(shì)场带来(lái)新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住(zhù)宅(zhái)和(hé)原公(gōng)有住宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁(qiān)改建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造时(shí)间为2000年以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购(gòu)买(mǎi)了(le)商品住宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经济适用房(fáng)和其(qí)他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积还(hái)有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设(shè)施配(pèi)套差(chà)、没有或少有物业管(guǎn)理，居(jū)民追求美好、宜居生活的环境，背后的(de)改善性需求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小户(hù)型。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭(tíng)希(xī)望提高生(shēng)活(huó)品质，以小(xiǎo)换大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作(zuò)会(huì)议明(míng)确指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅因素(sù)，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)较其他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切正向(xiàng)联系。随着经济发(fā)展水平的提高(gāo)，中国(guó)的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过(guò)去二(èr)十(shí)年(nián)是中国(guó)地产黄金(jīn)发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供(gōng)给(gěi)存在(zài)不足，供需出现错(cuò)配(pèi)，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是(shì)住(zhù)宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大分化时(shí)代已至，这种分化不单局限于(yú)城市(shì)能级之间差(chà)异，优质小区和(hé)老旧二手房(fáng)之(zhī)间的差异也将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人(rén)口(kǒu)普查数据(jù)调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏低，其增速(sù)可(kě)能(néng)超预(yù)期。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 十斋日是哪几天，十斋日是哪几天是农历