导读

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房(fáng)地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面积(jī)超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年(nián)地(dì)产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是(shì)否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实(shí)情况(kuàng)，据此判断中国(guó)未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量(liàng)极度(dù)过剩(shèng)，事(shì)实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占比不到(dào)一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民(mín)人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋(wū)质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相关。中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较(jiào)发达国家(jiā)还有很大差距。人均住宅(zhái)间数大于(yú)1同样不意味(wèi)着中国住宅(zhái)市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居(jū)民(mín)户均1套(tào)房，其(qí)中(zhōng)每户持有(yǒu)商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接(jiē)公(gōng)布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房(fáng)顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)才拥有1套住宅，其(qí)中(zkj完是吞了还是吐了知乎，kj是不是很恶心hōng)商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房似乎意味(wèi)着户(hù)户有房，然而事实上中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因(yīn)为(wèi)户(hù)均一套房无法满足流动人(rén)口的租赁和(hé)置业需求。全国总人(rén)口(kǒu)的近三成(chéng)都是流动人口，流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家买房，从而(ér)产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两人(rén)户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数(shù)增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带(dài)来新户购房需(xū)求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明显，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人(rén)口流入(rù)，人口(kǒu)净(jìng)迁入(rù)城市(shì)的新增住宅(zhái)需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的(de)住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方(fāng)米的(de)住(zhù)宅建筑(zhù)面积。促成(chéng)“老破(pò)小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不(bù)小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求正在(zài)不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步(bù)入(rù)大(dà)分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年(nián)是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，大分化时代下地产矛(máo)盾则(zé)更多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不(bù)同能级(jí)城(chéng)市之间，不(bù)同(tóng)区域板(bǎn)块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国(guó)已有近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来(lái)，各(gè)大(dà)城市(shì)二(èr)手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一(yī)阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担(dān)心，中国(guó)的(de)房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅到底(dǐ)是(shì)供给过剩，还(hái)是(shì)供需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由(yóu)于住宅存量数据(jù)并未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算(suàn)出中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了(le)？据此判断(duàn)未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效(xiào)观察(chá)中(zhōng)国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数(shù)量过(guò)剩的直观判(pàn)断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综(zōng)合风险(xiǎn)普(pǔ)查工(gōng)作情(qíng)况为(wèi)主题的新闻发布会上(shàng)，负责人(rén)对外披露：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行(xíng)业获(huò)取了全国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数(shù)据(jù)以及80多万处市政(zhèng)设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到(dào)3人，住宅(zhái)市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的(de)城(chéng)镇房屋实(shí)际(jì)仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅(zhái)。总的算(suàn)下(xià)来，住宅占比并(bìng)不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数大(dà)于(yú)1，看(kàn)似意味着(zhe)人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相关。单单从人均住宅间数(shù)不能完全(quán)反映出城镇居民的(de)居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要(yào)是(shì)以(yǐ)家庭(tíng)为单(dān)位购(gòu)买(mǎi)成(chéng)套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅(zhái)才是(shì)城镇居(jū)民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计(jì)数(shù)据，并没有直接公(gōng)布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数据有两处可以直(zhí)接公(gōng)布，一是每年商品住(zhù)宅销售套数（统(tǒng)计(jì)局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计算中国居民户(hù)均住宅数量，我们(men)主要用(yòng)到上述两组(zǔ)数(shù)据(jù)。

　　中国(guó)住(zhù)宅(zhái)改革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少(shǎo)，可忽略(lüè)不(bù)计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套(tào)数(shù)分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商品住宅销售套数相加，我们就(jiù)能(néng)够(gòu)得到当(dāng)前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以(yǐ)家庭户数(shù)，我们就(jiù)能(néng)够得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式(shì)如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国(guó)住(zhù)宅存量(liàng)到底有多(duō)少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致测算(suàn)得到(dào)中国(guó)存(cún)量房地产套(tào)数(shù)，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含(hán)现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房(fáng)占比(bǐ)近9成(chéng)。本文去除(chú)商品住宅累计销(xiāo)售套数里(lǐ)的期(qī)房销售(shòu)，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣(jùn)工周期(qī)在(zài)2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房(fáng)后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城(chéng)镇居民拥(yōng)有的户均住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七(qī)普数据显示(shì)中国城镇居民的住(zhù)宅结构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房(fáng)与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定(dìng)租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅与购买(mǎi)二手房加(jiā)总，得到商品(pǐn)住宅占居民所(suǒ)有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住宅增幅(fú)为过去十年变(biàn)化幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变(biàn)化比(bǐ)例(lì)，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但(dàn)考虑已购期房，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利(lì)，已购(gòu)期房会在2-3年(nián)内陆续(xù)交付使用，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经(jīng)达到了户均(jūn)一套房(fáng)的程度，“户(hù)户有(yǒu)房”是(shì)否(fǒu)意味着(zhe)中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国(guó)地(dì)产存量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户(hù)均一套房并不意(yì)味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足(zú)因人口流动、居民换(huàn)房等因素产生的住(zhù)宅(zhái)需(xū)求(qiú)。因此，成熟(shú)房地(dì)产市(shì)场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英(yīng)国(guó)和日本的住宅套户比均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造(zào)成人口净流入地的住宅市场供不应(yīng)求(qiú)，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动人(rén)口和(hé)省际流动人(rén)口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中国城乡人口流动(dòng)调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高(gāo)工资吸引打工人(rén)，但高房价(jià)迫使打工人(rén)回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两(liǎng)套房(fáng)，在高房(fáng)价的大(dà)城市租(zū)赁(lìn)一套房，在房价较(jiào)低的县(xiàn)城购买一套房。所以(yǐ)说户(hù)均(jūn)一套房无法(fǎ)满足(zú)庞大(dà)流动人(rén)口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全(quán)隐患(huàn)大等问题，如电线老(lǎo)化、管(guǎn)道(dào)等基础设施陈旧，给住(zhù)户(hù)的生活带来了很大(dà)的不便(biàn)和(hé)安(ān)全隐患，并(bìng)且(qiě)居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修(xiū)建的老旧(jiù)小区很难满足(zú)现代生活需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭住宅(zhái)为一居室和二居(jū)室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居(jū)室占比为14.9％，二(èr)居(jū)室占(zhàn)比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住(zhù)宅户(hù)型更(gèng)小(xiǎo)，当然(rán)这与(yǔ)城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面(miàn)积扩张是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量(liàng)总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半的家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积小于均(jūn)值，近4成(chéng)家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全(quán)国(guó)人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的(de)住宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海(hǎi)市将(jiāng)人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)低于15平(píng)方米的家庭(tíng)界定(dìng)为住(zhù)宅(zhái)存在困难，若按(àn)这个(gè)标(biāo)准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住(zhù)宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要(yào)住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发(fā)达国(guó)家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去除公摊面积(jī)后(hòu)，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住(zhù)宅总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算(suàn)得到中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房，看似(shì)已(yǐ)经户户有房。即(jí)便如此，中国人口静态结(jié)构和动(dòng)态趋(qū)势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现实(shí)之下(xià)，中国未来城镇(zhèn)住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年(niánkj完是吞了还是吐了知乎，kj是不是很恶心)我(wǒ)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户(hù)均(jūn)人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二(èr)人户的占比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续，导致(zhì)户数会因户(hù)均人口(kǒu)规模(mó)的缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致(zhì)经济(jì)发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日(rì)益明显，资源和生产要(yào)素逐步(bù)向经济带(dài)、都市圈中(zhōng)心城市流入(rù)，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入。人(rén)口(kǒu)迁移势(shì)必(bì)涉及到买房租房，给迁(qiān)入(rù)地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年(nián)常(cháng)住人(rén)口增量为(wèi)72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万人，自然增加(jiā)人(rén)口仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口(kǒu)增长主要受益于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善性需求(qiú)依然庞(páng)大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁(qiān)改建最多。自(zì)建房(fáng)家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二(èr)手(shǒu)房。在(zài)新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和(hé)其他分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配套(tào)差、没有(yǒu)或少(shǎo)有物业管理(lǐ)，居民追求(qiú)美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求(qiú)有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子(zi)”的(de)改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于(yú)资金(jīn)，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅(zhái)家(jiā)庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的(de)中(zhōng)央经济工作会议明(míng)确指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)较其他国家依旧(jiù)存(cún)在(zài)不(bù)小差距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与经(jīng)济水平有着密切正向(xiàng)联(lián)系。随(suí)着经济发(fā)展水平的提高(gāo)，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)将(jiāng)随之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去(qù)二十年是(shì)中国(guó)地(dì)产黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需(xū)出现(xiàn)错配，这(zhè)是过去二(èr)十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将(jiāng)是住(zhù)宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大(dà)分(fēn)化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限(xiàn)于城(chéng)市能级之间差异，优质小区和(hé)老(lǎo)旧二手房之间的差异(yì)也将(jiāng)越发(fā)扩大(dà)。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调(diào)查的是(shì)人(rén)，并不(bù)是针对住宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商(shāng)品住(zhù)宅占比实际(jì)值可能偏低，其增速(sù)可(kě)能超预(yù)期。

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