5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于(yú)这(zhè)一板(bǎn)块已经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日(rì)时(shí)所公布的(de)总份(fèn)额(é)均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红(hóng)利时(shí)代(dài)已(yǐ)过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房地(dì)产公司(sī)市(shì)值在股票资产中的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一(yī)数值(zhí)更(gèng)是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出(chū)现了三年来的首(shǒu)次回升(shēng)，年(nián)底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公募对房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的持股比例也(yě)同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似乎在今年一季(jì)度得以延续(xù)。数据统(tǒng)计显示(shì)，公募重仓持有房地产板块一季(jì)度(dù)市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五个股分别为保利错一个题就往阴里装一支笔(lì)发(fā)展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重(zhòng)合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地产(chǎn)的投资(zī)愈发(fā)有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地(dì)产板(bǎn)块排名最(zuì)高的是保利发展，在基(jī)金重仓第(dì)33位。排(pái)名第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口，排(pái)在第78位。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排在(zài)第(dì)96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地(dì)产龙(lóng)头股从(cóng)排位上看均有(yǒu)退步，尤(yóu)其是万(wàn)科最为明显；其次是金地集团退出百大(dà)之列。但考虑(lǜ)到房地(dì)产是复苏(sū)链(liàn)上最后一(yī)环，且首(shǒu)季并(bìng)非行业销售旺季(jì)，其传(chuán)导到(dào)二级市(shì)场(chǎng)乃至机(jī)构持(chí)仓(cāng)上还需要(yào)时间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识(shí)的是，经济圈判断房地(dì)产已经进入(rù)大分化时代，一(yī)二线城市好于(yú)三四线城市(shì)。而映射到二级(jí)市场投资(zī)上，配置房地产行(xíng)业轻松(sōng)收获(huò)行业贝塔的(de)红利期一(yī)去不返(fǎn)了。“如(rú)果(guǒ)按照(zhào)产业周(zhōu)期来分类，包括房地(dì)产等几(jǐ)类(lèi)行(xíng)业(yè)在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退期(qī)的行业，传统认(rèn)知上没有什么投资(zī)机会(huì)的。但在这几年(nián)特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也(yě)出现(xiàn)了一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海(hǎi)公募(mù)基金经理指出(chū)。

　　不过也有公(gōng)募人(rén)士(shì)持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年(nián)销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国(guó)存量有400亿(yì)平方(fāng)米建筑(zhù)面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平(píng)方米。需求端还需要有一(yī)定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日(rì)，无(wú)论(lùn)从城镇化的(de)进(jìn)程，还(hái)是人(rén)均住房(fáng)面积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国(guó)均已告别住(zhù)房短缺时(shí)代，而(ér)目前居(jū)民的(de)杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的(de)销售(shòu)额，以(yǐ)及过快上行的房(fáng)价，因而行业高增的时代(dài)已经(jīng)过去，未来行业的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清的(de)过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公(gōng)司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提(tí)升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了(le)，但不代表没有投资机会(huì)，机会在于(yú)城市、位(wèi)置、产品的阿(ā)尔(ěr)法，而对应(yīng)到(dào)股票投资，就是强竞争力(lì)公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至(zhì)整体机构(gòu)的(de)务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风(fēng)物长(zhǎng)宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信(xìn)房地(dì)产指数(shù)本月涨幅(fú)约(yuē)为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的(de)124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨(zhǎng)的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的(de)公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它们分别(bié)是上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实(shí)发展，五一假期(qī)归来后日成交(jiāo)量明显放大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个交(jiāo)易日收出(chū)涨停(tíng)。从(cóng)该股的基本面来看，上实(shí)发展的主营业务(wù)为房地产开发与(yǔ)经(jīng)营。公(gōng)司的主要产品及服(fú)务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各类(lèi)机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私募的(de)迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻身(shēn)前十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地(dì)房企，其(qí)第一季度的收入(rù)利润规模大幅度复(fù)苏(sū)。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复(fù)苏至近年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地(dì)结(jié)算持续性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩势头(tóu)向好背景下(xià)，自(zì)然也吸引了知(zhī)名机构(gòu)在其中(zhōng)持(chí)续驻足。从第一季度十(shí)大流通股股东来看(kàn)，知(zhī)名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在前十(shí)中，这(zhè)也是(shì)连续第三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同时(shí)榜单中还有(yǒu)一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上海区域性地产公司外，荣(róng)安地(dì)产(chǎn)则(zé)是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一(yī)份报(bào)喜(xǐ)的成绩(jì)单：首季公司(sī)实(shí)现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入(rù)51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司(sī)股东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀入十大(dà)流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富(fù)国中(zhōng)证指数(shù)1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出(chū)现的机构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和(hé)私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价(jià)值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对(duì)应(yīng)潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问(wèn)题或者资金(jīn)紧张没法拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁机(jī)获取低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头房企(qǐ)杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净(jìng)负(fù)债率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙头房企的(de)融(róng)资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企(qǐ)的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估(gū)的浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地(dì)产股或存在(zài)发展的大好(hǎo)机会(huì)。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存在，少部分(fēn)公司(sī)尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要(yào)又体现为库存(cún)的优(yōu)势。央(yāng)企地(dì)产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较(jiào)低(dī)的融(róng)资成(chéng)本，优(yōu)质的开发资源(yuán)和良好(hǎo)的(de)不(bù)动产资产运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国(guó)央企相较于民营(yíng)地产(chǎn)公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债(zhài)权债务关系等(děng)问题，市场对民营(yíng)房开(kāi)企业(yè)的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的(de)过(guò)程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的(de)角度从中长(zhǎng)期(qī)的维度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业(yè)进(jìn)入高(gāo)质量(liàng)发展阶段，具备(bèi)较(jiào)快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期的(de)盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢(shū)的提升，应(yīng)该关注估值相对较低(dī)，企业(yè)自身资产的质量好、运营能力(lì)强、可以创造(zào)持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率(lǜ)比(bǐ)较低，行业内部将出(chū)现(xiàn)分化，要(yào)关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也表(biǎo)示(shì)。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一思路的话，或许(xǔ)还是保利发(fā)展、招商(shāng)蛇(shé)口等(děng)国(guó)资背景龙头前途更(gèng)为错一个题就往阴里装一支笔光明。不过(guò)国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资(zī)成本(běn)保持低(dī)位，其次是销(xiāo)售份额持续(xù)提升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度(dù)缓慢

　　机(jī)构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚(shèn)至是较大增(zēng)速(sù)的增长。而这些公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内(nèi)人士(shì)张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企(qǐ)，主要是因(yīn)为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下(xià)半年民营(yíng)房企(qǐ)不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业仍(réng)在持续性地拿地(dì)，且主要(yào)集中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复(fù)但(dàn)仍处(chù)于调整(zhěng)的过(guò)程中，能够保有一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也(yě)提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极(jí)个别城(chéng)市四月环比三月(yuè)相(xiāng)对表现较好之外，包括北京(jīng)、上海(hǎi)在内的绝(jué)大多数(shù)城(chéng)市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐(lè)观。按照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以(yǐ)及市场(chǎng)的(de)去(qù)库(kù)存压力、企业的(de)资金(jīn)面压力，可能会出(chū)现，到六月份房企为了半年报冲业绩(jì)出现市(shì)场的短期(qī)反(fǎn)弹外的一个市场(chǎng)乏(fá)力现象(xiàng)。也就(jiù)是说，第二(èr)季度、第三季度(dù)增长不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现在整个(gè)房地产以及其(qí)上(shàng)下游(yóu)产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们(men)要多(duō)给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及上下(xià)游就不是赚快(kuài)钱(qián)的时(shí)候，只(zhǐ)能(néng)赚他基本面(miàn)的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少数(shù)的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以(yǐ)只能耐心地(dì)去等待它的基本面不(bù)断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊(kān错一个题就往阴里装一支笔)发于(yú)5月13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅为(wèi)举(jǔ)例分(fēn)析，不(bù)做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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