饱受争议的二手房交易中介费(fèi)问题，正(zhèng)逐渐得(dé)到监管部(bù)门的重视。

　　5月(yuè)8日(rì)，住建部(bù)、市场监管(guǎn)总(zǒng)局联(lián)合发布了关于规范房(fáng)地(dì)产经纪服务(wù)的意(yì)见(jiàn)。意(yì)见提及，近(jìn)年来，部分房地产经纪机(jī)构(gòu)存在(zài)利用房源客源优势收(shōu)取一立方分米等于多少升 一立方分米等于多少斤过(guò)高费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥(làn)用(yòng)客户个人(rén)信息(xī)等问题(tí)，加重交易当(dāng)事(shì)人(rén)负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门从加(jiā)强从业主体管理、明确经纪服务(wù)内容、合理确(què)定经纪服务收费(fèi)、严格实行明码标(biāo)价(jià)等十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中(zhōng)原地产首席分析(xī)师(shī)张大伟称，随着城市发展，一二线城市二手(shǒu)房交(jiāo)易(yì)占比(bǐ)逐(zhú)渐(jiàn)增(zēng)加。以北京、上海为例，二(èr)手房占市(shì)场成交(jiāo)比例(lì)超(chāo)过80％，大量二(èr)手房(fáng)成交依赖(lài)中介(jiè)居间成交，房(fáng)地产(chǎn)调控(kòng)重心逐渐从开发商过渡到(dào)中介公司。

　　广东省(shěng)城规院(yuàn)住房政策(cè)研究中心首席研究员李宇嘉(jiā)表示，买房对居民来(lái)说属于金额不低(dī)的大宗交易，由于二手房交易成本较高、交易(yì)周期较长(zhǎng)，具有非常(cháng)强(qiáng)的专业性，居民往往通(tōng)过中介(jiè)来(lái)完成(chéng)。但很多中介利用(yòng)信(xìn)息(xī)不对(duì)称(chēng)等(děng)问题，将非(fēi)必要(yào)的收费夹带其中，如收取过桥融(róng)资、按揭费、担保费等，对(duì)居民造成额外的负担(dān)，而且这些服务(wù)事项并未明码标价。

　　对(duì)于二手房市场交易过程(chéng)中(zhōng)存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务在内的相(xiāng)关市场交易行为(wèi)及其(qí)主(zhǔ)体(tǐ)进行规范和(hé)秩序整(zhěng)顿，是(shì)房地产(chǎn)市场管理和调控(kòng)的(de)主题。“当下(xià)，推进这项(xiàng)工作(zuò)的意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二(èr)手房市(shì)场中，历来(lái)对房地产(chǎn)经纪服(fú)务行(xíng)业关注最多(duō)的一(yī)个话题，便是房地产经(jīng)纪服务费(fèi)的问(w一立方分米等于多少升 一立方分米等于多少斤èn)题。

　　张大伟(wěi)认(rèn)为(wèi)，未来相(xiāng)关(guān)部门主要(yào)监管的重(zhòng)点(diǎn)，将(jiāng)是对房地产经纪服务收费(fèi)及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部(bù)分价值(zhí)不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介费。以(yǐ)北京某房地(dì)产经纪服务机(jī)构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万(wàn)元的(de)房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合理确定经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费上(shàng)，两部门(mén)在此次意见中提及(jí)，房地(dì)产经纪机构要合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪(jì)服务费用(yòng)。鼓(gǔ)励(lì)按(àn)照成交价格越高、服(fú)务费率越(yuè)低的原则实行分档定价。引(yǐn)导由交(jiāo)易双(shuāng)方共同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服(fú)务收(shōu)费标准的(de)最(zuì)早(zǎo)依据是1995年(nián)国家计委建设部下发的《关于房地产(chǎn)中介服务收费的(de)通(tōng)知》（971号(hào)文），其中第六条(tiáo)规定：房屋买卖(mài)代理收费，按成交价格总额(é)的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前(qián)北(běi)京市执行的2014年更新后的收费标准，即根据这样的规定(dìng)：“少数特(tè)别复杂的住(zhù)宅买卖经纪服务(wù)，经交易各方(fāng)协(xié)商同意，可在(zài)规定的收费(fèi)标准基础(chǔ)上(shàng)适当(dāng)上(shàng)浮(fú)，上浮幅(fú)度最高不得超过10％。”这意味(wèi)着(zhe)，当前(qián)北(běi)京二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年取消(xiāo)了(le)房地产中(zhōng)介服务等(děng)57个政府(fǔ)定(dìng)价(jià)，房地产经纪(jì)服务收(shōu)费多少由各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取(qǔ)费用(yòng)过(guò)程中，相关监管部(bù)门当前并(bìng)未(wèi)明确(què)具体的中介费(fèi)率，中介机构(gòu)仅需在(zài)服务过程中对收费标准(zhǔn)进行(xíng)明码(mǎ)标价即可。而房地产(chǎn)经纪服务机(jī)构在具(jù)体收取过程中，会结(jié)合房(fáng)屋价值及工(gōng)资(zī)标准(zhǔn)，综合计(jì)算(suàn)出(chū)合适的中介费(fèi)率(lǜ)。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部门在(zài)此(cǐ)次意见中提及，房地(dì)产经纪机构应当在经营门店、网(wǎng)站、客(kè)户(hù)端等场(chǎng)所或渠道，公示服务(wù)项目、服务(wù)内(nèi)容和收费标准(zhǔn)，不得混合标价和捆(kǔn)绑收费。房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机(jī)构提供的基本(běn)服务和延伸(shēn)服务，应当(dāng)分(fēn)别明(míng)确服务项目和收费标准。房(fáng)地产经纪(jì)机构(gòu)收费前(qián)应当向交易当事人(rén)出具收费清(qīng)单(dān)，列明(míng)收费标准、收费金额，由当事人签字确认。一立方分米等于多少升 一立方分米等于多少斤

　　另外，对(duì)收费明显高于市场平均(jūn)水平的房地产经纪机构(gòu)，住房和城乡建设部门将会(huì)同(tóng)市场监管等(děng)部(bù)门采取约谈等综(zōng)合措施进行(xíng)重点监管。市场(chǎng)监管部门会同有关(guān)部门依(yī)法查处(chù)不按(àn)规定明码标价(jià)、操(cāo)纵经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)等违反价(jià)格(gé)和反(fǎn)垄(lǒng)断(duàn)法律法规(guī)的行为。对房(fáng)地产经纪机构相关违法违(wéi)规(guī)信息，市场监管(guǎn)部门要(yào)依法(fǎ)依(yī)规纳入国(guó)家企业(yè)信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励(lì)按(àn)照成交价格越高、服务(wù)费率越低的(de)原则实行分档定价，是否(fǒu)意味着，未来(lái)豪宅的中介费有望大(dà)幅降低(dī)？

　　中原地产(chǎn)华南区(qū)总裁兼(jiān)深圳中原总(zǒng)经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文(wén)鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行(xíng)分(fēn)档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪(jì)服务(wù)费用，主要还是(shì)规范行业，打击收费(fèi)过高的(de)经纪(jì)机构，但对市场影响有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本来收(shōu)费就不同，各家收费普遍在合(hé)理(lǐ)范(fàn)围内，加上经纪服务费用对市(shì)场的影响不大(dà)。”

　　张大伟(wěi)指(zhǐ)出，由于当前两(liǎng)部(bù)门提出的意见仅为(wèi)鼓励性质，即只是纲领性文(wén)件(jiàn)而(ér)非规定，未(wèi)来如何具体(tǐ)认定其中(zhōng)的(de)细则(zé)，还需(xū)要看各(gè)城市落地执行情况。

　　不过，张大(dà)伟表示(shì)，“从目(mù)前(qián)市场(chǎng)看(kàn)，经(jīng)纪服务领域(yù)的调整改善、规范化，有利于(yú)行业健康发(fā)展(zhǎn)。同时(shí)，由于二手房(fáng)很多(duō)房源(yuán)在产权方面有瑕(xiá)疵(cī)，如产权抵(dǐ)押、不同税(shuì)费等(děng)都(dōu)可能对交易产生影(yǐng)响，这对房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务行业(yè)的专(zhuān)业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安(ān)居客研究院研(yán)究(jiū)总监(jiān)陆骑(qí)麟指出，在二(èr)手(shǒu)房买卖过程(chéng)中，原本应该由上下(xià)家各支付一(yī)半的中介费，但在一些热点城市的二(èr)手房交易过程中，往(wǎng)往会有这样(yàng)的情形(xíng)，因部分(fēn)购(gòu)房者处于弱势地(dì)位(wèi)，从而会出(chū)现中介费及税费均(jūn)由购房者来承担。即使一些房东愿意承担中介费(fèi)，这(zhè)部(bù)分费用(yòng)也可(kě)能通过转(zhuǎn)嫁的方(fāng)式(shì)，在(zài)房(fáng)价中有所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家把中介(jiè)费转(zhuǎn)嫁(jià)给下家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗(sú)成’的情(qíng)况，一些房(fáng)产(chǎn)中介公司将其视为向(xiàng)购房者单边收费的行为。部分中介公司可能会利用其支(zhī)配地(dì)位(wèi)，在原(yuán)先经纪服(fú)务收费(fèi)的基础(chǔ)上，再次(cì)向(xiàng)房东收取费用(yòng)，而(ér)这部分费用，房东(dōng)往往会(huì)将其转再次转嫁(jià)给购(gòu)房者，这(zhè)实际上相(xiāng)当于变相推高了(le)房价。两部门提出严禁操(cāo)纵经(jīng)纪服务收费(fèi)，不仅有利(lì)于提高交易中(zhōng)操作的透明度，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑(qí)麟(lín)称。

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