近(jìn)两年火爆的创新(xīn)产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现出(chū)高比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对(duì)此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出该类产品长期投(tóu)资(zī)价(jià)值(zhí)，通过观测经(jīng)营活(huó)动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意(yì)，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到(dào)期后不再(zài)产生现金收(shōu)益，特许经(jīng)营权分红目(mù)前已包含了(le)利润分配和本金(jīn)的归还，在选择投资标(biāo)的时应(yīng)了解资(zī)产类(lèi)型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来除息日，此(cǐ)外(wài)尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况尚未公(gōng)布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金(jīn)额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年分配(pèi)金额占(zhàn)可供分配金额比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人(rén)对此表示，投资公(gōng)募(mù)REITs的主要收益来源为(wèi)持(chí)有期分(fēn)红收益，以及基金份额交易价格的变(biàn)化。基金份额(é)二(èr)级市场价格受到(dào)公(gōng)募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波(bō)动。与(yǔ)此相比，基金分(fēn)红(hóng)预期则更(gèng)有规律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基(jī)础设施(shī)资产的经营现金(jīn)流，投资人通过基金(jīn)募集材料和信息披露文件，结合行(xíng)业(yè)及(jí)市场情况，可以分析(xī)基础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩，作(zuò)为进(jìn)行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变(biàn)化导(dǎo)致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值(zhí)。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募(mù)集基础设施证(zhèng)券投资基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法规(guī)要求(qiú)，基(jī)础设施(shī)基金应当将90％以(yǐ)上合并后基(jī)金(jīn)年度可(kě)分配金额以(yǐ)现金形式分配给投资(zī)者，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基(jī)金(jīn)也认(rèn)为，从投资(zī)角(jiǎo)度来看，基础设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格反映这类(lèi)产品“股性(xìng)”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性(xìng)”特(tè)点。公(gōng)募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要求，分(fēn)红类似于债券派息，但(dàn)不(bù)等(děng)同于(yú)债券的(de)固定利息(xī)回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的(de)投资品类，为资产(chǎn)配置多元化(huà)提(tí)供抓手，具(jù)有较强的配(pèi)置(zhì)价值。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的分(fēn)红能够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资(zī)者(zhě)公募(mù)REITs能(néng)够通过分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效(xiào)控(kòng)制风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格(gé)走势(shì)的关键因素(sù)之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日(rì)，今年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观经(jīng)济的影响，可(kě)分配金额(é)完成率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平(píng)称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受(shòu)多重因素的影(yǐng)响，投资收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主要因(yīn)素之一(yī)，而稳定的分红有利(lì)于吸引投资(zī)者(zhě)参与公募REITs二级市场的(de)投资(zī)。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也表示(shì)，近期经(jīng)济预(yù)期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归(guī)的过(guò)程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩(jì)相对经济活力的改(gǎi)善(shàn)有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对(duì)基(jī)金份额的开盘(pán)指导价做(zuò)调减处理，调减金额根据单位基金(jīn)份额的(de)分(fēn)红金额进行(xíng)计算(suàn)。除(chú)权操(cāo)作(zuò)是对分红前后基金份额净(jìng)值(zhí)变化的修正，使投资人在基(jī)金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的信心，同时(shí)需(xū)结合持有产品的(de)特性，关注二(èr)级市场扰(rǎo)动对整体收(shōu)益的影(yǐng)响程度(dù)。”中(zhōng)航基(jī)金相关(guān)人士也(yě)称。

　　特许经(jīng)营权(quán)分红包括(kuò)利润分配和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通投资者应(yīng)了(le)解(jiě)底(dǐ)层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公募基金(jīn)分红(hóng)前提是(shì)本金之上的增值部(bù)分不(bù)同，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定(dìng)为(wèi)“分派”更为准确，分派的(de)是本金与(yǔ)增值(zhí)两个(gè)部分，两个部分之间(jiān)的比例(lì)是变动的，与现有公(gōng)募基金分红差异很大(dà)，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分(fēn)派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期(qī)后基金价值面临极大不确定(dìng)性(xìng)，这是该(gāi)类(lèi)投资者应(yīng)该(gāi)注(zhù)意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经(jīng)营权(quán)类和产权类两大(dà)资产类型(xíng)，持有产(chǎn)权类产品的收益(yì)主要包括每年的(de)现(xiàn)金(jīn)分红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许(xǔ)经营类产品的收益(yì)主(zhǔ)要来自项(xiàng)目(mù)每年的现金分(fēn)红(hó大家真的都放不进脉动瓶口吗，一般进得去脉动瓶口吗ng)。其中，特(tè)许经营(yíng)权类(lèi)资产的分红包(bāo)括了利润(rùn)分配和本(běn)金的(de)归还，两者的比(bǐ)率也是变(biàn)动的，对特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者在选择(zé)投(tóu)资标的(de)时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中大家真的都放不进脉动瓶口吗，一般进得去脉动瓶口吗航基金也表(biǎo)示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而形成区(qū)别。特(tè)许(xǔ)经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红(hóng)相当(dāng)于包(bāo)含(hán)“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红相对(duì)较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权类的(de)公募(mù)REITs分(fēn)红主要为“收(shōu)益(yì)”，更看重底层(céng)资产的价(jià)值增值，所以(yǐ)相对(duì)股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属性，对(duì)所选择产品的(de)二级市场价格和分(fēn)红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权(quán)类项目(mù)相比，特许经营项目在经营权到期后不再能产生现(xiàn)金(jīn)收益，因此将可(kě)供分配(pèi)金额的分配理解(jiě)为(wèi)“分派”比“分红(hóng)”更(gèng)加(jiā)准确。基于这个(gè)特(tè)点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营项目，通常具备(bèi)更高的(de)分派率水(shuǐ)平(píng)。对于剩余期限较(jiào)长的特许(xǔ)经营权项目，即(jí)使分(fēn)派率相对较(jiào)低，也(yě)有足够(gòu)年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责(zé)人提(tí)醒(xǐng)投资(zī)者注意，特许(xǔ)经营(yíng)权项目的(de)分派金(jīn)额(é)包含了投资(zī)本金，在不进(jìn)行扩(kuò)募(mù)的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，基金份额单价随(suí)着分派进度逐年下(xià)降是正常现象，投资特许经营(yíng)权(quán)REITs的(de)收(shōu)益来自项目剩(shèng)余(yú)期限产(chǎn)生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营(yíng)项目相比，产权(quán)类项目的土地或建筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再加上到期后通过(guò)对建筑(zhù)的更(gèng)新改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投(tóu)资，有机(jī)会进一步延长经营期(qī)限。这种类似永续经营(yíng)的假设反映在基(jī)础资(zī)产(chǎn)的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分(fēn)红的时点(diǎn)，多位业内人(rén)士还(hái)表示，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投资(zī)者可以观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察(chá)和评(píng)估项目底层资产的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是年(nián)报(bào)中(zhōng)披露的经营(yíng)活动现金(jīn)流，二是可供分配(pèi)现金(jīn)，二(èr)者存在本质性区别(bié)。经营活动产生的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资(zī)产(chǎn)生的现金流(liú)，基于企(qǐ)业本身(shēn)经营活动产(chǎn)生；可供分配(pèi)的现金实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进行调整，加期初(chū)现(xiàn)金(jīn)，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资(zī)产(chǎn)配置新选择，投资价值体现在(zài)相对股债(zhài)市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有。建议投资(zī)者对经营权类的资产可(kě)以更(gèng)多关注内(nèi)部收益(yì)率的高低，对(duì)产权类(lèi)的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层(céng)资产的经营净现(xiàn)金流，所以底层资产运营情(qíng)况直接影(yǐng)响投资回报，投资(zī)者可综合(hé)考虑原始权益人综(zōng)合(hé)实力、运(yùn)营管理机构实力、公(gōng)募(mù)基金(jīn)管理人(rén)实力等(děng)多重因素来(lái)选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由于(yú)分红(hóng)交易带来的短期(qī)博弈机(jī)会仍在(zài)，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分红规(guī)模较为可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明(míng)书均(jūn)会载明REITs在(zài)发(fā)行首年(nián)及次年(nián)的可供分配(pèi)金额预测。投资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测(cè)进行比较分析，结合经济及(jí)市场的实际环境，对基(jī)础设(shè)施项目的(de)运营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进(jìn)行判断。”中金基金上述负责人也称。

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