万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷(yé)”的意外走红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背(bèi)后(hòu)曾(céng)宣称要做(zuò)地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商(shāng)——中(zhōng)赫集团(tuán)，也(yě)被(bèi)拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再(zài)次受到(dào)舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中(zhōng)国(guó)信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早已售出，业主并非(fēi)中赫(hè)集团，那些真正斥巨(jù)资购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇(qí)妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他(tā)们的姿(zī)势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单(dān)。

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　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁都没想到，这(zhè)个位于(yú)海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发(fā)现，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司不良债权转让(ràng)项(xiàng)目”，债权(quán)总额(é)高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良债权转让项目(mù)的处(chù)置主体(tǐ)是中国信达资(zī)产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司北京市分公司（下称中国(guó)信达北分(fēn)），处(chù)置(zhì)的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司（下称(chēng)赫华(huá)恒瑞）的不(bù)良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金(jīn)额(é)约为46.95亿(yì)元人民(mín)币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司(sī)是共同债务人(rén)。目前，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国信(xìn)达北分讨债的(de)故事，但(dàn)实际上，75套(tào)豪(háo)宅的背后暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且(qiě)早(zǎo)已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说明(míng)这些房(fáng)子(zi)实际上(shàng)都(dōu)是卖出去(qù)了的(de)，是有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子是(shì)“未出售”的状(zhuàng)态呢(ne)？只(zhǐ)能说明(míng)这些房子根本没有(yǒu)网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财(cái)经(jīng)的报道(dào)证实了(le)上(shàng)述内容。有豪宅(zhái)中(zhōng)介透露，中赫(hè)集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没(méi)资金(jīn)解抵押，所以不(bù)能网签、没(méi)办房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书(shū)院的业主基本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬(lǎo)也(yě)是(shì)万柳(liǔ)书院的业主。另据地产(chǎn)自(zì)媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中(zhōng)，还有不(bù)少中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友感叹，“富(fù)人也被精准收割了(le)！”

　　不过(guò)，如果这(zhè)些业主确实已经支(zhī)付(fù)价款并实际占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤(tāng)。这次拍(pāi)卖(mài)损失最大(dà)的，没准还(hái)是债主(zhǔ)中(zhōng)国信达(dá)。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执行(xíng)中，业主已经支付价(jià)款并实际占有，但未(wèi)办(bàn)理过户大学所在年级怎么填写才正确，大学所在年级一栏填什么手续的，如果业主没有过错，人(rén)民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以(yǐ)向法院提出执行(xíng)异议申请，请(qǐng)求(qiú)法(fǎ)院解除查(chá)封，同(tóng)时可以联合起诉开发(fā)商，要求退还购房款或办理房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人(rén)民法院(yuàn)报公布《最高人民法院关于商品房消费(fèi)者权利保护(hù)问题的批复(fù)》，以司法解(jiě)释的方式(shì)明确了购房人的优(yōu)先权(quán)：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全(quán)部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房屋交(jiāo)付(fù)请求权优先于建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以(yǐ)及其(qí)他债权的，人(rén)民法(fǎ)院应(yīng)当予以支持。只支付了部分价款的商(shāng)品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结(jié)前已实际支付剩(shèng)余价(jià)款(kuǎn)的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果这75套房(fáng)子均为“已(yǐ)售未网(wǎng)签(qiān)”，那么这(zhè)笔不良债权(quán)，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能(néng)不仅不(bù)能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房(fáng)子(zi)，还会被(bèi)业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已经(jīng)成(chéng)为赫华(huá)恒(héng)瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华(huá)恒(héng)瑞为(wèi)中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日(rì)，中赫(hè)集(jí)团、中赫置地等选择退出了(le)赫华恒瑞(ruì)的(de)股东行列，中国金谷国际(jì)信托有(yǒu)限(xiàn)责任公司(sī)成为了(le)唯(wéi)一股(gǔ)东，后者由中(zhōng)国(guó)信达资产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集(jí)团(tuán)既没有很(hěn)大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈留(liú)下(xià)一(yī)个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七(qī)号院，作(zuò)为中赫集团进入(rù)北京(jīng)的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓(diào)鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵(guì)的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳(liǔ)书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万科等(děng)大(dà)型知名房(fáng)企手中，抢(qiǎng)下了北京万(wàn)柳地(dì)块，成为北(běi)京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神(shén)秘(mì)高(gāo)端的姿态杀入市场(chǎng)，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成(chéng)本超6万(wàn)的成(chéng)年银(yín)杏树，还(hái)是每平米20万元(yuán)的(de)价格(gé)，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这(zhè)句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的(de)地位。2014年(nián)末(mò)上市的它，对手是(shì)当时(shí)有名(míng)的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经推出了8年(nián)之久，但其依旧在北京(jīng)豪(háo)宅圈(quān)备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引(yǐn)了(le)不少知名人士，如知名(míng)演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院(yuàn)。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了(le)中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北(běi)京城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅开发商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务(wù)，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京(jīng)国安坑了？大学所在年级怎么填写才正确，大学所在年级一栏填什么>

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地步，其实是有迹(jì)可(kě)循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年(nián)年初“万柳书(shū)院少爷”走红(hóng)之(zhī)时，深蓝财经(jīng)就(jiù)曾深挖出(chū)背后的中(zhōng)赫(hè)集团，发现(xiàn)其深陷财务危(wēi)机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转直下(xià)。而(ér)追根溯源，这个(gè)转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于收购北(běi)京国安(ān)。

　　近十年来(lái)，房企(qǐ)纷纷(fēn)开(kāi)始了(le)多(duō)元化转型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能源市(shì)场(chǎng)、团购网站，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的(de)目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿(yì)元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱(jù)乐部全部股权(quán)。如果北(běi)京国安的估值一直(zhí)没变(biàn)，那么中赫集团拿下(xià)北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是(shì)这(zhè)样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份质押(yā)陆续质押，据企查(chá)查显(xiǎn)示(shì)，目前中赫(hè)集(jí)团共(gòng)有11条股权出(chū)质记录。质(zhì)权人包括海金商业(yè)保理、北(běi)京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时(shí)间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅国安的(de)经营状(zhuàng)况(kuàng)没(méi)有得到改善(shàn)，中赫集团也(yě)被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交(jiāo)易所官(guān)网(wǎng)信息显示(shì)，2020年(nián)，北京国安足(zú)球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资金压(yā)力，中赫(hè)集团(tuán)和周金(jīn)辉(huī)夫妇还(hái)在持续质押手中的(de)中赫集(jí)团股份，但国(guó)安和(hé)中赫的(de)经营状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月(yuè)，因为履行能力而(ér)拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务(wù)，上述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于难。不过在(zài)实控人都成为老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿(yì)的(de)北京国(guó)安，又如何能(néng)独善(shàn)其(qí)身(shēn)？