文(wén)：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作(zuò)会议(yì)提出“有(yǒu)条件的可以进(jìn)行(xíng)现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地(dì)明确(què)表态(tài)，试点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩给老百姓(xìng)和(hé)社(shè)会，这(zhè)是房地产从大开发(fā)时代步入高质量发(fā)展阶段的必然趋势(shì)，也(yě)是对购房(fáng)老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发进入存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不(bù)公(gōng)平的预售制(zhì)已经过(guò)时了(le)，该取消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房改(gǎi)是(shì)个技术活，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四(sì)大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和(hé)房地(dì)产税。如果按照经济规律办事，中国一定能(néng)实现房地产软着(zhe)陆和长期平(píng)稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消(xiāo)预售制、改为(wèi)现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对(duì)购买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购(gòu)房者非常不公平，比如，交房等待期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息，还(hái)要承担延迟交房、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房(fáng)的(de)风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下行周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为现房销售(shòu)，这(zhè)样有助于落实(shí)中央房住不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于(yú)保障(zhàng)购(gòu)房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发(fā)展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议(yì)取消预售(shòu)制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什(shén)么情况？简单科普一下(xià)：商品(pǐn)房预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年(nián)房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品房预售(shòu)制度。其实(shí)，当前世(shì)界不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的监(jiān)管保障(zhàng)措施(shī)，开发商在项目获得政府批准后才可(kě)以开始(shǐ)销售，买家在购买(mǎi)期房(fáng)后并非像中国(guó)一样在支(zhī)付完首付款后从银行(xíng)一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部房款，而是根据开发商工(gōng)程进度在(zài)完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期(qī)支付以及(jí)违(wéi)约处罚措施作为保障(zhàng)的(de)，如(rú)果(guǒ)没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不(bù)公(gōng)平，所(suǒ)以不(bù)如借机取消(xiāo)预售制(zhì)度，以(yǐ)后改为(wèi)现房销售。客(kè)观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量(liàng)时(shí)代(dài)，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助于(yú)降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社(shè)会，当然(rán)这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复(fù)市(shì)场信心和房地产长效(xiào)机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持(chí)市场化改(gǎi)革(gé)，中国一定能(néng)化解这个难题，让房(fáng)地(dì)产回(huí)归实(shí)体经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所得的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。所有商(shāng)业的(de)本质(zhì)是向善，是(shì)以(yǐ)客户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好(hǎo)房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实(shí)施现房销售是(shì)实(shí)现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业(yè)企业健康(kāng)发(fā)展的重大措施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通(tōng)金(jīn)融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研究中心参与财税改革方案研究时(shí)，对(duì)预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房(fáng)企杠杆率等(děng)进(jìn)行(xíng)过长期(qī)系统的专项研(yán)究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地产行业(yè)盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题，分层(céng)销售(shòu)孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港还未(wèi)推行公共房屋制(zhì)度，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相(xiāng)当高，不过(guò)大多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单(dān)位，需要雄(xióng)厚的资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中(zhōng)国香港(gǎng)地产行业盛行的(de)方(fāng)式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这一系(xì)列问(wèn)题，不少地产商开始探求新的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的市民(mín)数量有所增加，开(kāi)发商资(zī)金(jīn)周转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍英东创办立信置(zhì)业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商业(yè)直觉和(hé)多年经(jīng)营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通(tōng)、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着独(dú)到的见(jiàn)解(jiě)，在努力寻(xún)求方法(fǎ)加(jiā)快自身资金(jīn)周转。当(dāng)时其在购(gòu)下九龙的一(yī)块地盘后，除(chú)了分层出(chū)售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建筑材(cái)料、分层价(jià)格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式减(jiǎn)轻了(le)民众购(gòu)房的资金压力(lì)，加速了房(fáng)屋的建造和销售(shòu)，也解决(jué)了制造商的(de)资金问题，降(jiàng)低投资风(fēng)险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付(fù)款(kuǎn)”的销售模式成为当时(shí)中国香港房地产(chǎn)市(shì)场的(de)一大特色，纵观中国香港房地产市场的(de)改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了核心的住房供不(bù)应求的问(wèn)题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市(shì)几十年繁(fán)荣，但(dàn)期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情况，但监(jiān)管部门不(bù)断(duàn)完(wán)善、规范化，建立健全(quán)的监管机制，促进(jìn)市场健(jiàn)康发(fā)展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的(de)一个楼盘因建筑(zhù)费(fèi)用超支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门(mén)提升(shēng)了对于预售楼花制度(dù)的(de)监管(guǎn)，即要(yào)求(qiú)开发商在预售前(qián)，确保(bǎo)地价款已经全(quán)部(bù)支付(fù)，还要(yào)证明自身(shēn)有资金等能(néng)力把(bǎ)项目完成，资金需放入(rù)律师所(suǒ)托(tuō)管，支(zhī)取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等(děng)造假，套取监管账户资金，中国(guó)香港要求律师行(xíng)在银行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发(fā)商操作等采取(qǔ)全透明(míng)化机(jī)制(zhì)，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情(qíng)况，银行(xíng)将成最大风险方(fāng)，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着监管体(tǐ)系(xì)逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年(nián)代，中(zhōng)国内(nèi)地面临住房需求大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先(xiān)发展重(zhòng)工业，强调基础(chǔ)建设，这一(yī)导(dǎo)向使(shǐ)前(qián)期(qī)发展(zhǎn)工业化(huà)的进程大于城市(shì)化进(jìn)程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化(huà)配套(tào)问题，才能进一步(bù)推进城市化(huà)。但当时推(tuī)行的是“统一管理(lǐ)，统一(yī)分配，以租养(yǎng)房”的(de)福利分(fēn)房制度，住房市场(chǎng)发(fā)展起步(bù)较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配不公、效率(lǜ)低、配套(tào)差(chà)等问题(tí)，因此福(fú)利分房制度(dù)不再(zài)适用于当时(shí)的国情(qíng)。叠加(jiā)房地产市(shì)场(chǎng)面临商品房的需求(qiú)量大，而(ér)社会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商(shāng)品房(fáng)供应(yīng)量小的困境，此时引入(rù)中国(guó)香港的“卖楼(lóu)花”模式(shì)无(wú)疑是对(duì)内地房地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国(guó)内地逐步(bù)引进中(zhōng)国(guó)香港预售商品(pǐn)房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持国内(nèi)房地(dì)产(chǎn)市(shì)场改革。例如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台《关于进一步深化城(chéng)镇住房制度(dù)改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决(jué)定(dìng)停止(zhǐ)住房(fáng)无偿(cháng)实物分配，逐(zhú)步实行住(zhù)房分配货币化、住房供(gōng)给商品化(huà)、社会化的住房新体制(zhì)，从计划(huà)经济下(xià)的福(fú)利分房(fáng)转向市场经济的(de)商品房(fáng)。房(fáng)地(dì)产市场采用预售制(zhì)，允许开发(fā)商卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和(hé)开发时间(jiān)周期长的两大难题(tí)，开(kāi)发商以预(yù)售款(kuǎn)撬(qiào)动(dòng)下一个(gè)项目(mù)的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房(fáng)供应速度加快(kuài)。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国(guó)人民银行(xíng)等(děng)多方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式后(hòu)，经调(diào)整(zhěng)形成契合(hé)中国内(nèi)地的(de)商品房预(yù)售制度。预售(shòu)制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资(zī)金压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业(yè)将正在(zài)建设中的房屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者支(zhī)付定(dìng)金或房款的行(xíng)为。区别于中国香(xiāng)港，在(zài)中(zhōng)国内地实(shí)践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许(xǔ)可(kě)证-签订(dìng)商品房买卖合(hé)同(tón顺丰有冷链运输吗现在 顺丰有冷链保鲜运输吗g)-进行备案登(dēng)记(jì)和预(yù)告登记-交付房屋(wū)。在购(gòu)房过(guò)程(chéng)中，购房者需要一(yī)次性付清首付款，并(bìng)采用(yòng)银(yín)行贷款的形式一(yī)次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点(diǎn)与中国香港(gǎng)的按(àn)照工程进(jìn)度付款(kuǎn)有所不同。对中国(guó)内地的开(kāi)发(fā)商(shāng)而言，预(yù)售制商(shāng)品房(fáng)也开启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售的最主要方式，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加(jiā)市(shì)场商品房供应，推(tuī)动(dòng)了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多(duō)年对中国内(nèi)地(dì)房地产市场的稳步(bù)发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决(jué)了房地产市场快速发展阶(jiē)段的(de)资金(jīn)需求，也提高了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年(nián)时间走完发达国家几百年(nián)城镇化路程。改(gǎi)革(gé)开放以来，城镇化进程(chéng)进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国(guó)内地(dì)商(shāng)品房销(xiāo)售(shòu)最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期(qī)房累计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面积(jī)和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地产企业(yè)从无到有、从国企先(xiān)行到(dào)民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动(dòng)的上下(xià)游产业链特(tè)别长，高达50多(duō)个行业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带(dài)动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批(pī)发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投资占全社(shè)会(huì)固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开(kāi)发投(tóu)资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产(chǎn)贷款占银(yín)行各项贷款(kuǎn)余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务(wù)，占(zhàn)比超过三(sān)分之一。从房(fáng)地产融资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约(yuē)，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富效应渠道(dào)，根据我们(men)的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿(yì)美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合(hé)计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房市值占股债房(fáng)市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的(de)37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市(shì)值与股债(zhài)房市值的(de)比例(lì)较高(gāo)，主要是(shì)因(yīn)为住(zhù)房(fáng)市(shì)值高，以及(jí)中国(guó)资本(běn)市场发育尚不(bù)成熟，直接(jiē)融(róng)资比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面(miàn)不(bù)公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了(le)所有商(shāng)品(pǐn)不能(néng)交付的风险。比如，交房等(děng)待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要承(chéng)担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产(chǎn)证延期(qī)办理甚(shèn)至不(bù)能交房等风险。另外，购房者(zhě)和(hé)开(kāi)发商之间的购房合同、购(gòu)房者和银(yín)行的(de)按揭贷(dài)款合同是两(liǎng)个独立的合同关(guān)系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只能根据购房(fáng)合(hé)同向开发商(shāng)主张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和(hé)购(gòu)房(fáng)者(zhě)对行业的信心。

　　从(cóng)金融(róng)层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断(duàn)裂等一系列问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签订的(de)预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如(rú)果购房(fáng)者(zhě)丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款等(děng)，则风险完(wán)全由银(yín)行承担，银(yín)行将面临较大的坏账(zhàng)压(yā)力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房预售管理办法》中明(míng)确(què)规定(dìng)了(le)开发企(qǐ)业预(yù)售(shòu)商品房所得款项应当用(yòng)于有关的工程建(jiàn)设，商品房(fáng)预售款监管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部(bù)门(mén)制定。但多年以来全国并没有统一的预售资金监管规定(dìng)，各地(dì)实行“一城(chéng)一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城市则按照(zhào)项(xiàng)目的(de)建安成本(běn)乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监(jiān)管(guǎn)账户、或(huò)进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期(qī)，月供却(què)被迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户资金如何被挪走的(de)？实际上，在过去(qù)房地(dì)产大开(kāi)发(fā)时(shí)代(dài)的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户(hù)资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承(chéng)包方，以工程建(jiàn)设(shè)名义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给房企(qǐ)，而拨付(fù)的工(gōng)程款，远超工程(chéng)进度所需(xū)。通过这(zhè)些方式套取的资金(jīn)，在房(fáng)企(qǐ)各地项目间流动(dòng)，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资(zī)金流动性，房企抽(chōu)调资金统(tǒng)筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘建设(shè)，形成一(yī)种资金(jīn)循环高周转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外商(shāng)品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)护(hù)：对于购房者预付资(zī)金，一般设(shè)有定(dìng)金或预(yù)付款保护机制，如英国(guó)、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支(zhī)付的预付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较(jiào)低(dī)，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支(zhī)付，或按工(gōng)程(chéng)进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式(shì)：一般(bān)采用两种方(fāng)式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预售商品房提(tí)供期房烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是(shì)期房由政府或第三方(fāng)验收合格(gé)并提供验收(shōu)凭证(zhèng)后，开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得购房(fáng)者(zhě)支付的(de)房款(kuǎn)。二(èr)是开发商为购房者(zhě)提供一定的保修期(qī)，通常1-5年(nián)，保修期(qī)满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售(shòu)资金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款(kuǎn)，交付前(qián)资金由第(dì)三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节，定金比例(lì)一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国(guó)平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付(fù)外，购(gòu)房(fáng)者在房(fáng)屋交(jiāo)付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，美国为(wèi)防(fáng)止开发商挪用资(zī)金(jīn)，购房者的定(dìng)金及首付款(kuǎn)由第三方公(gōng)证行或产权(quán)保险(xiǎn)公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发(fā)商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且(qiě)不承担任何(hé)责任与损失。而(ér)开发商(shāng)在房屋建设过程中的资金全部(bù)来(lái)自银(yín)行，银(yín)行根据工程进度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害银(yín)行利益(yì)，银行(xíng)有充分动(dòng)机(jī)监管开发商施工进度。开(kāi)发(fā)商在房屋交(jiāo)付时需取得由政(zhèng)府相关部门(mén)经审(shěn)查后发(fā)放的验收凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭(píng)证向(xiàng)银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可(kě)零(líng)首付购房，房(fáng)款按建造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期(qī)房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项目获批后(hòu)即可(kě)预售(shòu)房屋。签(qiān)署购(gòu)房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的(de)定金并进行(xíng)预约公(gōng)证，签订合同后定金退还(hái)。如由于任何原因不(bù)能购(gòu)买，定金按照德国法律全(quán)部(bù)退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者需支付公(gōng)证费和土地交(jiāo)易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包含在购房(fáng)款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面，德国(guó)没(méi)有(yǒu)规(guī)定最低首付比例(lì)，可零(líng)首付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国也采(cǎi)取按工期(qī)支付(fù)房款的制度，一般分7笔进(jìn)行(xíng)支付，具(jù)体支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一(yī)般来说，支(zhī)付节(jié)点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室内(nèi)清洁及墙(qiáng)面完工、地板完(wán)工(gōng)、全(quán)部(bù)完(wán)工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在(zài)支付房款前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利(lì)率(lǜ)采用固定(dìng)利(lì)率，银行按施工节奏分多(duō)次发(fā)放贷款，每笔贷(dài)款给(gěi)予购房者(zhě)一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德国保(bǎo)险公(gōng)司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功能是(shì)当房(fáng)屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司(sī)保证开发商赔(péi)偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开(kāi)发(fā)商或(huò)购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　英国预售(shòu)制设(shè)有10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，交房(fáng)前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师(shī)严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房交(jiāo)易中的房(fáng)产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内(nèi)容(róng)确认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国(guó)设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问题(tí)时，购(gòu)房者(zhě)10％的定金(jīn)由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付需要在(zài)合同(tóng)签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的(de)方(fāng)式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分(fēn)别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国(guó)规(guī)定房屋必须经过房(fáng)产(chǎn)公证公(gōng)司(sī)的检验验收(shōu)后才(cái)能交付(fù)，交付后方(fāng)可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资金(jīn)监管(guǎn)极为严(yán)格，资金也由律师监管(guǎn)，在确(què)认工程进度、支付(fù)相关款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由买(mǎi)房(fáng)律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资(zī)金在(zài)进入开发商账户前经过(guò)两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易(yì)立法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开(kāi)发商必须完成“预售房定(dìng)金保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还(hái)定价并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑物交易法(fǎ)》，经(jīng)多(duō)次修(xiū)订，目前是唯一一部(bù)规范(fàn)期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或(huò)超1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商必须完(wán)成定金保全措施(shī)才可预售。什么(me)是(shì)定金保全措施？即(jí)买(mǎi)卖双方签订购房合同时(shí)，开(kāi)发商向金融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构(gòu)签订定金保证委托(tuō)合同，设置购房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的(de)保证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明(míng)书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也(yě)受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同时，开发商(shāng)需向购房者(zhě)赔(péi)付违约(yuē)金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节，交房前只需支(zhī)付最多不(bù)超20％的定金，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购(gòu)房者即可向银行申(shēn)请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才(cái)开(kāi)始按(àn)揭贷款，除定(dìng)金外(wài)的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监(jiān)管，享(xiǎng)1年(nián)保修(xiū)期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房购房(fáng)者违(wéi)约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工(gōng)程进度支付，所有资金进(jìn)银行专门项(xiàng)目资金账户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年(nián)保修(xiū)期后支(zhī)付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新加坡(pō)开发商(shāng)有统一的选购(gòu)权合同以(yǐ)及(jí)订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方(fāng)面，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房(fáng)者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付(fù)上(shàng)，新加坡(pō)期房同样采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款流程做(zuò)了统(tǒng)一(yī)详(xiáng)细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点一般为合同(tóng)签(qiān)订后、地基(jī)完工、框架完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度(dù)放款(kuǎn)，月(yuè)供在(zài)此(cǐ)过程中(zhōng)随着放出(chū)贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订(dìng)金与付(fù)款会(huì)存入(rù)银行专门的项目资金账户，账顺丰有冷链运输吗现在 顺丰有冷链保鲜运输吗户资金提取须与房屋建设(shè)有(yǒu)关(guān)。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的房屋(wū)保(bǎo)修期，此后(hòu)购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界(jiè)点，重点(diǎn)是(shì)保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对(duì)刚需和(hé)改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善(shàn)应对局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是(shì)保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金(jīn)融工具支持。另一方面(miàn)，从现(xiàn)在起，对还在正常运(yùn)转的房企包括民营企业，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵(qiān)头并(bìng)购(gòu)重组整个行业，为每个房(fáng)企配套(tào)AMC和财(cái)团(tuán)，给(gěi)予金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势(shì)复杂性和(hé)人性复杂(zá)性(xìng)，兼顾(gù)化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务(wù)、恢(huī)复市(shì)场信心以及(jí)长效(xiào)机制。长(zhǎng)效(xiào)机制四大(dà)关(guān)键是(shì)推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约后定(dìng)金保护机制，如将已支(zhī)付定(dìng)金冻结(jié)至房屋交付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房者定(dìng)金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房(fáng)屋(wū)重大延期以(yǐ)及重大(dà)缺陷等情(qíng)况(kuàng)提供(gōng)充分的保障。余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节(jié)，建立按工程进(jìn)度付款机(jī)制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房(fáng)者的权益(yì)。资金(jīn)监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三方资金监(jiān)管机构，或(huò)由政府相关部门直(zhí)接监(jiān)管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用(yòng)现象。交付环节，建立(lì)商品(pǐn)房保修期制度。保修(xiū)期内，开(kāi)发(fā)商应对(duì)房(fáng)屋质(zhì)量问(wèn)题全权负责、免费维(wéi)修，购(gòu)房者在保修期结束后支(zhī)付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期来看(kàn)，取消(xiāo)商品房预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平(píng)的预(yù)售制已(yǐ)经过(guò)时了(le)，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。另一方面，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得(dé)的(de)过硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民(mín)众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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