5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募(mù)基金为代表(biǎo)的机构对于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和(hé)华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的总(zǒng)份额(é)均较(jiào)4月28日时(shí)有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地(dì)方国企央企(qǐ)获得增(zēng)持，持仓数(shù)量占流(liú)通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为(wèi)华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房(fáng)地产(chǎn)或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基(jī)金(jīn)对房地产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的(de)房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持房地(dì)产公司市值(zhí)在股票资产(chǎn)中的占比却断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一(yī)步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了(le)三年来的首次回升，年底这一(yī)数(shù)值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业(yè)的持股比例(lì)也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在(zài)今年一(yī)季度得以延续(xù)。数据(jù)统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募重仓持(chí)有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个(gè)股分别为保利发(fā)展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万(wàn)科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市(shì)值(zhí)占(zhàn)板(bǎn)块(kuài)比重合计(jì)达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地产(chǎn)的投资(zī)愈(yù)发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地(dì)产板块(kuài)排名最高(gāo)的是(shì)保利发展，在(zài)基金(jīn)重仓第33位。排(pái)名(míng)第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万(wàn)科A排在第96位(wèi)。对比(bǐ)去年四季报(bào)，变化之处首先在于几只房地产龙头股从(cóng)排位上看(kàn)均有退步(bù)，尤其(qí)是万科最为明显；其(qí)次是金地集团退出(chū)百大之(zhī)列(liè)。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传导到二(èr)级(jí)市场乃至机构持(chí)仓上还需要(yào)时间(jiān)周期(qī)。

　　形成共识(shí)的是(shì)，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入大分化时代，一二线城市好于三四(sì)线城市(shì)。而(ér)映射到二(èr)级市(shì)场(chǎng)投资上，配置房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)轻松收获行(xíng)业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照(zhào)产业周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行(xíng)业在盖特(tè)纳曲(qū)线里(lǐ)属于成(chéng)熟(shú)期或(huò)者衰退期的行业，传(chuán)统认知(zhī)上没有什么投资机会的。但(dàn)在(zài)这几年(nián)特殊的(de)行情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些机会，背后的(de)逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的(de)变(biàn)化(huà)。”一(yī)不(bù)愿具名(míng)的(de)上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募(mù)人士持谨慎(shèn)乐观态(tài)度(dù)：“行业(yè)前(qián)几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售(shòu)面积很难(nán)再出现(xiàn)了，2022年(nián)光是居民(mín)存款数量增加(jiā)了15万亿元。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论(lùn)从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率(lǜ)和房价(jià)收入也不(bù)支(zhī)撑(chēng)每年(nián)18万亿元的(de)销售额，以及过快上行的房价，因(yīn)而行(xíng)业(yè)高增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将回(huí)落(luò)，在此过(guò)程中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风险问题(tí)（类(lèi)似2022年的民(mín)营地产爆雷）毛豆几月份成熟上市 毛豆是药材吗，行业进入到供(gōng)给(gěi)侧出清的过程。这个过(guò)程(chéng)中(zhōng)，综合竞争力强的公司(sī)就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得(dé)市(shì)占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落(luò)时(shí)，行(xíng)业的贝塔已经过去(qù)了，但(dàn)不代表没有投资(zī)机会，机会在(zài)于城(chéng)市、位(wèi)置、产品的(de)阿(ā)尔(ěr)法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个股成(chéng)为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区(qū)域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多(duō)出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计申万房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)，在纳入(rù)统计(jì)的124只房地产类标的股中，本月以来实(shí)现股价上涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段恰好(hǎo)排(pái)名前五的公司月内(nèi)涨幅超(chāo)过了10％，它们分别(bié)是上(shàng)实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发展，五一(yī)假期归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停。从该股(gǔ)的基本(běn)面来看，上实发展(zhǎn)的主营(yíng)业务为房地产开(kāi)发与经营。公司的主要(yào)产品及(jí)服(fú)务为房地产销售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业管理(lǐ)服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其(qí)实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股(gǔ)东来(lái)看，各类机构(gòu)都有对(duì)其布局的例子。以3月31日(rì)时(shí)的首季(jì)十大流通(tōng)股股东(dōng)来看， 具体包括公募(mù)的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻(jī)身前十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅(fú)暂时(shí)排名第(dì)二的浦东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第(dì)一季度的收(shōu)入利润(rùn)规模(mó)大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司(sī)后疫情(qíng)时(shí)代出租率复(fù)苏至近年(nián)来(lái)最高，另(lìng)一方面则是公司(sī)拿地结算持续(xù)性(xìng)向好，从数(shù)字上看(kàn)，一季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在(zài)这样(yàng)的业(yè)绩势头向好(hǎo)背(bèi)景下，自然也(yě)吸(xī)引了知名机(jī)构在其中(zhōng)持续驻(zhù)足(zú)。从(cóng)第一季度(dù)十大流通股股东来(lái)看，知(zhī)名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两只产品依然在前十中，这也是连续(xù)第(dì)三个季度他有的两只产品杀入(rù)前十(shí)。同时榜单中还有一(yī)支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投(tóu)资局，其当季还小幅(fú)增加(jiā)了(le)持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地(dì)产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局(jú)在深圳(zhèn)的地(dì毛豆几月份成熟上市 毛豆是药材吗)产公(gōng)司，一季报交出(chū)的也(yě)是一份报喜的成绩(jì)单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注(zhù)意到两(liǎng)只公募指基(jī)首季新杀(shā)入(rù)十(shí)大流通股(gǔ)股东行(xíng)列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位(wèi)，富(fù)国中证指数1000增(zēng)强则排名第(dì)九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球基金相关人士分(fēn)析(xī)：“经(jīng)历过行业(yè)洗(xǐ)牌和(hé)兼并(bìng)重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市(shì)场大(dà)幅降温，优质土地供(gōng)给(gěi)较多（券商(shāng)测算对应(yīng)潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大(dà)多数(shù)房企(qǐ)受限(xiàn)于信用问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取(qǔ)低(dī)成本(běn)土地，龙(lóng)头房企的(de)拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆(gān)率(lǜ)较(jiào)低，净(jìng)负债(zhài)率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净(jìng)负(fù)债率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间有限，从融(róng)资成本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的融(róng)资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明(míng)显跑(pǎo)赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中(zhōng)特估的浪(làng)潮下，央(yāng)国(guó)企地(dì)产股或存在发展的(de)大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业(yè)的结(jié)构性机会依然存(cún)在(zài)，少(shǎo)部分公(gōng)司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又体现(xiàn)为库(kù)存的优势。央企(qǐ)地(dì)产公(gōng)司(sī)，现(xiàn)阶段(duàn)表(biǎo)现出较低的融资成本，优质的开发(fā)资源和良好的不动产资产运营(yíng)能(néng)力(lì)的多(duō)重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央(yāng)企(qǐ)相较于民(mín)营地产公司(sī)也是更(gèng)有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关系等问(wèn)题，市场(chǎng)对(duì)民(mín)营房开企(qǐ)业的资(zī)产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这(zhè)一(yī)轮(lún)行业出清的过程中(zhōng)，央国企相较于(yú)民企来(lái)说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期(qī)的维度(dù)看，行业(yè)的(de)逻(luó)辑在于(yú)集中(zhōng)度提升后，行业(yè)进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发(fā)展(zhǎn)阶段更稳定且可预期(qī)的盈(yíng)利(lì)和现金(jīn)流创造能力，以此带(dài)来估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业自身资产的(de)质量好、运营能力强、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代(dài)中(zhōng)行(xíng)业(yè)普涨的(de)概率(lǜ)比较(jiào)低，行业(yè)内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业(yè)集中(zhōng)度提(tí)升(shēng)的头(tóu)部(bù)公(gōng)司(sī)。”星石投资首席研(yán)究(jiū)官方磊也(yě)表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许还是保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国(guó)资背(bèi)景龙头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金投资部副(fù)总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去(qù)持续观察国企央企在三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本(běn)保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿(ná)地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等(děng)房企营收、净利均实(shí)现了(le)业(yè)绩的回(huí)正，甚至是(shì)较大增速的增(zēng)长(zhǎng)。而这些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房(fáng)地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改善的(de)房(fáng)企，主要(yào)是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不(bù)怎么投(tóu)资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在(zài)持续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心城市，投资力(lì)度较大。投资(zī)的驱(qū)动能够推(tuī)动房企销售业(yè)绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢(huī)复但(dàn)仍处于调整的(de)过程中(zhōng)，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同时也(yě)提醒(xǐng)表示，在(zài)房地产的复苏过程(chéng)中，还面临(lín)着一些不确定性。其实整个市(shì)场从四月份开(kāi)始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城市四月环(huán)比三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数城(chéng)市都出现环比下滑的情况。而(ér)现(xiàn)在五月的市场表现(xiàn)也(yě)不太(tài)乐观。按照现在(zài)的经济状况、收入情(qíng)况，以及市场的(de)去(qù)库存压力、企业的(de)资金(jīn)面压力，可能(néng)会(huì)出现，到(dào)六月份房企为了半(bàn)年(nián)报(bào)冲(chōng)业绩出(chū)现(xiàn)市场(chǎng)的短期(qī)反(fǎn)弹外的一个市场乏力(lì)现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三季度(dù)增长不确定性的压力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在(zài)整(zhěng)个房地产以及(jí)其(qí)上下游产业链的(de)复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以(yǐ)及上下游就不(bù)是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得(dé)多的企业(yè)，会伴随(suí)整(zhěng)个行业的弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地去等待它的基本面不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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