饱受争议的二手房交易中介费问(wèn)题，正(zhèng)逐渐(jiàn)得到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总(zǒng)局(jú)联合发布了关(guān)于规范房地产经纪服务的意见(jiàn)。意(yì)见(jiàn)提及(jí)，近年来，部分房地产经(jīng)纪机构存在利用房源(yuán)客源优势收(shōu)取过高费(fèi)用、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用(yòng)客户个人信息等问题，加重(zhòng)交易当事(shì)人(rén)负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部(bù)门从(cóng)加强从业(yè)主体管理(lǐ)、明确(què)经(jīng)纪服(fú)务(wù)内(nèi)容、合理(lǐ)确定经纪服务收费(fèi)、严(yán)格实行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首席分析师张大伟称(chēng)，随着城市(shì)发(fā)展(zhǎn)，一(yī)二线(xiàn)城市二(èr)手(shǒu)房交易占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上(shàng)海(hǎi)为(wèi)例，二手(shǒu)房占市场(chǎng)成交比例超过80％，大量二手房(fáng)成交依赖中介居间成(chéng)交，房地产(chǎn)调控重心逐(zhú)渐从开发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东(dōng)省城规院住房政策研究中(zhōng)心首(shǒu)席(xí)研究(jiū)员(yuán)李宇嘉(jiā)表示，买(mǎi)房对居民来说属(shǔ)于金额不低(dī)的大宗交易，由于二手房交易成(chéng)本(běn)较高、交易周(zhōu)期较长，具有(yǒu)非常强的专业性(xìng)，居民往往通(tōng)过中(zhōng)介来完(wán)成。但很多中(zhōng)介(jiè)利用信息不对称等问(wèn)题，将非(fēi)必要(yào)的收(shōu)费夹带(dài)其中，如收取过桥融资、按揭(jiē)费、担保费等，对居民造成额外的负担，而且(qiě)这些服(fú)务(wù)事项并未明码标价。

　　对于二手房(fáng)市(shì)场交易(yì)过程(chéng)中存在(zài)的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出(chū)，对包括经纪服务(wù)在内的相关市场交(jiāo)易行为及其主体进行(xíng)规(guī)范(fàn)和秩(zhì)序整顿，是房地(dì)产市场管理(lǐ)和调控的主题。“当下，推进(jìn)这(zhè)项工作的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房地产经纪服(fú)务(wù)行业关注最多的一个话题，便是房地(dì)产经纪服务费(fèi)的(de)问题。

　　张大伟(wěi)认(rèn)为，未来相关(guān)部门主要监管的(de)重点，将是(shì)对房地(dì)产经纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房(fáng)屋交易过程中，部分价值(zhí)不菲的房屋，往往(wǎng)要(yào)缴纳一笔(bǐ)金额不(bù)低(dī)的中介(jiè)费(fèi)。以北京(jīng)某(mǒu)房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中(zhōng)介费(fèi)约为27万(wàn)。

　　在合(hé)理确(què)定经(jīng)纪服务收费上(shàng)，两部门(mén)在此次意见(jiàn)中提及，房地产经(jīng)纪机构要(yào)合(hé)理降低住(zhù)房买卖(mài)和租(zū)赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照(zhào)成交价(jià)格越高、服务费(fèi)率越低的原则实(shí)行分档定价。引导(dǎo)由交易双方(fāng)共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务(wù)收费标(biāo)准的最早依(yī)据是1995年国(guó)家计委建设部下发的《关于(yú)房(fáng)地产(chǎn)中介服(fú)务收费的通知》（971号(hào)文），其(qí)中第六条规定：房(fáng)屋买卖代理(lǐ)收费，按成交(jiāo)价格(gé)总额(é)的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新后的收费标准，即根据(jù)这样的规(guī)定：“少数特别复杂的住(zhù)宅买卖经(jīng)纪服务，经(jīng)交易(yì)各方协商(shāng)同意(yì)，可在规定的(de)收费标准基础上适(shì)当上浮，上浮幅度最高不(bù)得(dé)超过10％。”这意味着，当前北京二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简(jiǎn)政(zhèng)放权(quán)”的精(jīng)神，北京(jīng)2015年取消(xiāo)了房地产中介服务等57个(gè)政府定价(jià)，房地产经纪服务(wù)收费多少由各中(zhōng)介机构(gòu)自(zì)行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收取(qǔ)费用过(guò)程中，相关监(jiān)管部(bù)门(mén)当前并未明确具体的中(zhōng)介(jiè)费率，中介机构仅需在服务过(guò)程中对收费标准进行明码(mǎ)标价即可。而房地产经纪(jì)服务机构在具体收取过程中，会结合房屋(wū)价值及工资标准，综合(hé)计算(suàn)出合适(shì)的中(zhōng)介费率。”张大(dà)伟补充(chōng)道。

　　对于明(míng)码(mǎ)标(biāo谢谢谬赞经典回复，过誉和谬赞的区别)价问题，两部门在(zài)此次(cì)意见中提及(jí)，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构应(yīng)当在经营门店、网(wǎng)站(zhàn)、客(kè)户端等场所或渠道，公示服务项目、服务(w谢谢谬赞经典回复，过誉和谬赞的区别ù)内容和收(shōu)费标(biāo)准，不得混合标价和捆绑收(shōu)费。房地产经纪机构提供的基(jī)本(běn)服务和延(yán)伸服务(wù)，应当(dāng)分别明确服务项目和收(shōu)费标准。房地产经纪机构收费前应当(dāng)向交易当事人(rén)出具收(shōu)费清单，列明收费(fèi)标(biāo)准、收费金额(é)，由当(dāng)事人签字(zì)确认。

　　另外(wài)，对收(shōu)费明显高于(yú)市(shì)场平均水(shuǐ)平的房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪机构，住房和城(chéng)乡建设部门将会同(tóng)市场监管等部门(mén)采取约谈等综合措(cuò)施(shī)进行重点(diǎn)监管(guǎn)。市场监管部(bù)门会同有关(guān)部(bù)门依(yī)法查处(chù)不按规定明码标(biāo)价、操纵经纪服务收费等违(wéi)反价格和反垄断(duàn)法律法规的行为。对房地产经纪(jì)机(jī)构(gòu)相关违(wéi)法违规信息(xī)，市(shì)场监管部(bù)门(mén)要依法依规纳入国(guó)家(jiā)企(qǐ)业(yè)信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价，是否(fǒu)意味着，未来豪宅(zhái)的中介费(fèi)有望大幅降低？

　　中原地产华南区(qū)总(zǒng)裁兼深圳中原总经(jīng)理郑(zhèng)叔伦称，住(zhù)建部发文(wén)鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格越(yuè)高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价，合理降低住房买(mǎi)卖(mài)和(hé)租赁经(jīng)纪服务费用，主要(yào)还是规(guī)范行(xíng)业，打击收(shōu)费过高的经纪机构(gòu)，但(dàn)对市场影(yǐng)响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市(shì)场豪宅和普(pǔ)宅本(běn)来收费就(jiù谢谢谬赞经典回复，过誉和谬赞的区别)不同，各家收费普遍在合理(lǐ)范围内，加上(shàng)经纪服务(wù)费用(yòng)对市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于(yú)当前两部门提出(chū)的意见(jiàn)仅为鼓励性质(zhì)，即只(zhǐ)是纲领性文件而非规定(dìng)，未来如何具(jù)体认定其中的细则(zé)，还(hái)需要看(kàn)各城市(shì)落地执(zhí)行(xíng)情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目前(qián)市场看，经纪服务领(lǐng)域的调(diào)整改善、规范(fàn)化，有利于(yú)行业健康发展。同时，由于(yú)二手房很(hěn)多房源在产权(quán)方(fāng)面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同税费(fèi)等都(dōu)可能对交(jiāo)易产(chǎn)生影响，这对房(fáng)地产经(jīng)纪服务行业的专(zhuān)业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究总监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖过程(chéng)中(zhōng)，原本应该由上下(xià)家(jiā)各支付一半的中介费，但在一些热点城市的二(èr)手(shǒu)房(fáng)交易过(guò)程中，往往会有这(zhè)样的情形，因部分购(gòu)房者处于弱(ruò)势(shì)地位，从而会出现(xiàn)中介费及(jí)税费均由购房者来承(chéng)担。即使一些房东愿意(yì)承担(dān)中介费，这部(bù)分费用(yòng)也(yě)可能通过转嫁(jià)的方式，在房价中(zhōng)有所体现(xiàn)。

　　“上(shàng)家把(bǎ)中(zhōng)介费转嫁给下(xià)家(jiā)，市场这(zhè)种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况，一些房(fáng)产中介公司(sī)将其视为向购(gòu)房者单(dān)边收费的行为。部分(fēn)中(zhōng)介公(gōng)司可能会利用其(qí)支配地位，在原先经纪服务收费的基础上，再次向(xiàng)房东收取(qǔ)费用，而(ér)这部分(fēn)费用，房东往往(wǎng)会将其转再次转嫁给购房者，这实际上相当于变相推高了房价。两(liǎng)部门提(tí)出严(yán)禁操纵(zòng)经纪(jì)服(fú)务收费，不仅有(yǒu)利于提(tí)高交易中操作的透明度，也有利于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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