5月以(yǐ)来，房(fáng)地(dì)产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构对于这一板(bǎn)块已经在悄(qiāo)然布局(jú)。数(shù)据显示，以南方和华(huá)夏的两(liǎng)只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额(é)均(jūn)较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头(tóu)与(yǔ)地方国(guó)企央企(qǐ)获得(dé)增持，持仓数量占流(liú)通股比(bǐ)重增(zēng)幅五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公(gōng)募(mù)基金对房地(dì)产的配(pèi)置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房(fáng)地产行业标(biāo)的(de)市(shì)值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现出色，但公(gōng)募所(suǒ)持房地产(chǎn)公司市值在股(gǔ)票资产中的占比(bǐ)却断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次回升(shēng)，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对(duì)房地产行业的持股比例(lì)也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季度得以(yǐ)延(yán)续。数据统计显示，公募重仓(cāng)曹冲称象的故事说明了什么科学道理，曹冲称象这个故事告诉我们什么道理持(chí)有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个股(gǔ)分(fēn)别为保利发(fā)展、招商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华(huá)发股份、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对(duì)于房地产(chǎn)的(de)投(tóu)资愈发有(yǒu)集中(zhōng)于龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇(huì)总(zǒng)的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第(dì)二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科(kē)A排(pái)在第96位(wèi)。对比去年(nián)四季报(bào)，变化之处首先在于(yú)几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看均有退步，尤(yóu)其是(shì)万科最为(wèi)明显；其次是金(jīn)地集团退(tuì)出百大之列(liè)。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季(jì)并非行业销售旺季，其(qí)传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房(fáng)地产已经(jīng)进入大分化时(shí)代，一二线城市好(hǎo)于三四(sì)线城市。而(ér)映射到二级市场投资上，配置房地产行(xíng)业轻(qīng)松收获行业贝塔的(de)红(hóng)利期(qī)一去不(bù)返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照(zhào)产业(yè)周(zhōu)期来分类，包括房地产等(děng)几类行(xíng)业在(zài)盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属于(yú)成熟期(qī)或者衰(shuāi)退期的行业(yè)，传(chuán)统认知上(shàng)没有什么投资机会的。但(dàn)在这几(jǐ)年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现了(le)一些机会，背后的逻辑(jí)是供(gōng)给(gěi)侧(cè)发(fā)生(shēng)了更大的变化。”一不(bù)愿具名的(de)上海(hǎi)公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募(mù)人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的年销售面(miàn)积很难再(zài)出现了，2022年(nián)光(guāng)是(shì)居民存款数量增加了(le)15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要(yào)有一(yī)定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金(jīn)房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时(shí)至(zhì)今(jīn)日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆(gān)率和房价收入(rù)也不支撑每(měi)年18万亿(yì)元的(de)销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业高(gāo)增的时代(dài)已经过去(qù)，未来行(xíng曹冲称象的故事说明了什么科学道理，曹冲称象这个故事告诉我们什么道理)业的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地(dì)产的(de)高杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民(mín)营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过程。这个(gè)过程中(zhōng)，综合竞争力(lì)强(qiáng)的(de)公司(sī)就能够(gòu)通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率(lǜ)的提升(shēng)。当行业(yè)需求(qiú)见顶回落时，行业(yè)的贝(bèi)塔(tǎ)已经过去(qù)了(le)，但不代表没有投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应(yīng)到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司的(de)阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或(huò)许(xǔ)也(yě)是(shì)基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作(zuò)个股成为公(gōng)募乃至整(zhěng)体机构的(de)务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房(fáng)地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企(qǐ)、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计(jì)申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来(lái)实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前(qián)五的公(gōng)司月内涨幅超过了(le)10％，它们(men)分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收(shōu)出涨停。从该股(gǔ)的基本(běn)面来看，上实发展(zhǎn)的(de)主营业务为(wèi)房地产开发(fā)与经营。公司(sī)的主要(yào)产品及服务为(wèi)房地产销售、房地产租(zū)赁、物业管(guǎn)理服(fú)务、工程项目(mù)、酒店经营。从(cóng)业绩数(shù)据来看，2022年(nián)，其实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营(yíng)业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股(gǔ)股东来看，各类(lèi)机构都有对其(qí)布(bù)局(jú)的例子。以3月31日时的首季十(shí)大流(liú)通股股东来看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募(mù)的上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等(děng)都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时(shí)排名第二的浦东金桥(qiáo)也(yě)是上海本(běn)地房企，其(qí)第一季(jì)度的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司(sī)后疫(yì)情时代出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方面(miàn)则是(shì)公(gōng)司拿地结算持续性(xìng)向好，从(cóng)数字上看，一(yī)季度新增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的业绩(jì)势(shì)头向好背景下，自然也吸引了(le)知名机(jī)构(gòu)在其中持续驻(zhù)足。从第一季度(dù)十(shí)大流通(tōng)股股东来看，知名(míng)私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在前十(shí)中，这也是连续第三个季度(dù)他有的两只产品杀入前(qián)十(shí)。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资(zī)局，其(qí)当季还小幅(fú)增(zēng)加了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地(dì)产(chǎn)公司(sī)外，荣安地(dì)产则是主(zhǔ)要布局在(zài)深圳(zhèn)的地产公(gōng)司，一季报交出的也是一(yī)份(fèn)报(bào)喜的成绩单(dān)：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀(shā)入十大流(liú)通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方(fāng)中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排(pái)名第(dì)九位(wèi)，此外联袂出(chū)现(xiàn)的机(jī)构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际和私(sī)募(mù)迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后(hòu)，龙(lóng)头的(de)价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商测算(suàn)对应(yīng)潜(qián)在(zài)毛利率(lǜ)在25％以上，目(mù)前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土(tǔ)地(dì)，龙头房企的(de)拿(ná)地力度（拿(ná)地(dì)金(jīn)额/销售金额(é)）基(jī)本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其(qí)他房(fáng)企的净负债(zhài)率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从(cóng)融(róng)资成本看，龙头房企的融资成本(běn)不断下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年的销售，龙(lóng)头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的(de)销售(shòu)额(é)增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会(huì)。中信证券指出(chū)：“房(fáng)地产行业的结构性机(jī)会依然(rán)存在(zài)，少部分(fēn)公司尤(yóu)其是(shì)央企占据显著优势，其主要又(yòu)体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)库(kù)存的优势。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶段表现出(chū)较低(dī)的融资成本，优质(zhì)的(de)开发资源和(hé)良好的不动产资产运营能(néng)力(lì)的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较(jiào)于(yú)民营地产公司(sī)也是更有优(yōu)势的(de)。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土(tǔ)地资源(yuán)债权债务关系(xì)等问题(tí)，市场对民营房(fáng)开企(qǐ)业的资产会有更多担忧(yōu)和(hé)质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清(qīng)的过程中，央国企(qǐ)相较于民(mín)企来说估值的修(xiū)复更(gèng)明(míng)显。中特估的角度(dù)从中长期的维度看，行业的逻辑在(zài)于(yú)集(jí)中度提升后，行业进入高(gāo)质(zhì)量发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造(zào)能力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该关注估(gū)值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量好、运营能力(lì)强、可以创(chuàng)造(zào)持(chí)续现金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业普涨的概(gài)率比较低，行(xíng)业内部将出现(xiàn)分化，要(yào)关注将受益(yì)于行业集中度提升(shēng)的头(tóu)部公司。”星石投资(zī)首席研究(jiū)官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许(xǔ)还是保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头(tóu)前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基(jī)金(jīn)投(tóu)资(zī)部副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需要客(kè)观(guān)地(dì)去持续观(guān)察国企(qǐ)央企在三个方面(miàn)是(shì)否(fǒu)可以维(wéi)持，首先是融资成本(běn)保(bǎo)持低位，其次是销售份额持(chí)续提(tí)升(shēng)，再次是拿地份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也(yě)根据房企(qǐ)一季报(bào)梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季(jì)度的(de)业绩(jì)分化更趋明(míng)显，保利(lì)发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是较大增速的增长。而这(zhè)些公(gōng)司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业(yè)内人士张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不(bù)怎么投资(zī)拿地(dì)之后(hòu)，国(guó)有(yǒu)企业仍(réng)在持续性地(dì)拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投(tóu)资力度较大(dà)。投(tóu)资(zī)的驱动(dòng)能够推动房企销售业绩(jì)的(de)增长，从而(ér)在2023年(nián)一季度(dù)市(shì)场恢(huī)复但仍处于调(diào)整的过程(chéng)中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复(fù)苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四(sì)月份开始又(yòu)在往下掉(diào)。除(chú)了杭州(zhōu)、成都等极个(gè)别城市四月环(huán)比(bǐ)三月(yuè)相对(duì)表现较好(hǎo)之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出(chū)现环(huán)比下滑的情况。而现(xiàn)在(zài)五(wǔ)月的市场(chǎng)表(biǎo)现也(yě)不(bù)太乐观。按照现在的经济状况、收入情(qíng)况，以及市(shì)场的去(qù)库存(cún)压力、企业的资金(jīn)面(miàn)压力，可能会出现，到六月份(fèn)房(fáng)企为了半年(nián)报冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场的短(duǎn)期反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也(yě)就是(shì)说，第(dì)二(èr)季度(dù)、第三季(jì)度增长不确(què)定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想(xiǎng)象的(de)要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心(xīn)，这(zhè)个时候(hòu)，在房地(dì)产以及上(shàng)下游就不是(shì)赚快钱(qián)的(de)时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味(wèi)着，只有极为少数(shù)的、做得比同行(xíng)好得多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等待它的(de)基本(běn)面不断地(dì)凸显出来(lái)，这需要(yào)时(shí)间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及(jí)个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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