万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北京海淀的(de)豪宅被(bèi)全(quán)国知晓，其(qí)背(bèi)后曾宣称(chēng)要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫(hè)集团，也被拉(lā)向(xiàng)台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆(yú)论关注，起因中(zhōng)赫集团(tuán)成了(le)共同债务人被中(zhōng)国信(xìn)达追债，中国信(xìn)达为(wèi)了收回钱(qián)款铁棍山药和小白嘴山药哪个好吃些，铁棍山药和小白嘴山药哪个好吃些呢(kuǎn)不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题(tí)是，这(zhè)些房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购(gòu)入(rù)房(fáng)产的有钱人(rén)，房(fáng)子现在(zài)莫名(míng)奇妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维(wéi)权信(xìn)息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候(hòu)，他们的(de)姿(zī)势都那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最惨(cǎn)的(de)可(kě)能还是(shì)债主

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核心(xīn)区(qū)位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架了(le)“北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开(kāi)发有限(xiàn)公司(sī)不良(liáng)债权转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据(jù)京(jīng)东(dōng)拍卖显示，上述(shù)不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)的处置(zhì)主体是中国信达资产管理股份(fèn)有限公(gōng)司北京市分公司（下称(chēng)中国信达北(běi)分），处置(zhì)的是(shì)对北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司(sī)（下称(chēng)赫华恒瑞）的(de)不(bù)良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权(quán)金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同(tóng)债务人。目前，该(gāi)项目(mù)已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报(bào)道(dào)，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共(gòng)301户，而且(qiě)早已售罄。如(rú)果该报道属实，说明这些房子实(shí)际上都是卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那为什么(me)中国信(xìn)达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态(tài)呢？只能(néng)说明这些房(fáng)子根本没有网签，也没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经的报道(dào)证(zhèng)实了上述内容(róng)。有豪(háo)宅中介透(tòu)露(lù)，中赫集团(tuán)早就把这75套(tào)房子(zi)抵押出去，现(xiàn)在还没资金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书(shū)院(yuàn)的业(yè)主基(jī)本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬(lǎo)也(yě)是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地(dì)产八(bā)卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有不少中赫(hè)集团的高管、合作(zuò)伙(huǒ)伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富(fù)人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经支(zhī)付价(jià)款并实际(jì)占有，那么，中国信达(dá)转让这笔不良债权(quán)回(huí)本的(de)愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是(shì)债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事执行(xíng)中，业主已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实(shí)际(jì)占有，但未办(bàn)理过(guò)户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向(xiàng)法院提(tí)出执行异议(yì)申(shēn)请，请求法(fǎ)院(yuàn)解除查封，同时可以(yǐ)联(lián)合起诉(sù)开发商，要求退还购房(fáng)款或办(bàn)理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人民法(fǎ)院报公布《最高人民(mín)法院关于商品房消费者权利(lì)保护问(wèn)题的批复》，以司(sī)法(fǎ)解释的(de)方式明确了(le)购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的(de)购(gòu)买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其(qí)房屋(wū)交(jiāo)付请求权优先于建设工程(chéng)价(jià)款优先受偿权、抵押权(quán)以及其他债(zhài)权的，人民法院(yuàn)应当予以(yǐ)支持(chí)。只(zhǐ)支(zhī)付了(le)部分价(jià)款的商品房消(xiāo)费者，在一审(shěn)法(fǎ)庭辩论终结前已(yǐ)实际支(zhī)付剩(shèng)余(yú)价(jià)款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良债权(quán)，实际上是个烫手山芋(yù)。可(kě)能不仅不(bù)能卖出(chū)去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请不(bù)良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫(hè)华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)、中赫置地等选择退(tuì)出(chū)了赫华恒瑞的股(gǔ)东(dōng)行(xíng)列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责(zé)任公司成为了(le)唯(wéi)一股东，后者由中国信达资产管理股份有限公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发(fā)商，相较(jiào)其他房企，中赫集团既没(méi)有很大(dà)规模，也没有很高的国民知名度，但却在(zài)北京豪宅(zhái)圈(quān)留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集(jí)团进(jìn)入北京的第一个(gè)豪宅项目(mù)，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价(jià)，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利(lì)、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的(de)“双(shuāng)料地王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书院就以(yǐ)神秘高端的姿(zī)态(tài)杀(shā)入市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回来的(de)灰(huī)砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是每棵成本(běn)超(chāo)6万(wàn)的(de)成年(nián)银杏树，还是(shì)每平米20万元(yuán)的(de)价格，都令业内(nèi)外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的(de)缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年(nián)末上(shàng)市的它，对手是当时(shí)有名的(de)融(róng)创观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书院一套300平米的法拍(pāi)房(fáng)，最终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单(dān)价达到(dào)惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经推出(chū)了8年(nián)之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人(rén)士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业(yè)大(dà)佬则居(jū)住在(zài)万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠(diàn)定了中(zhōng)赫(hè)集团的“高(gāo)端路(lù)线”，也因此，它被(bèi)外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被(bèi)执行标的(de)高达(dá)11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行(xíng)能力而拒不履行生(shēng)铁棍山药和小白嘴山药哪个好吃些，铁棍山药和小白嘴山药哪个好吃些呢效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团如(rú)今(jīn)沦落到这个地步，其实是有迹可(kě)循的(de)。

　　事实上(shàng)，早在今年年初(chū)“万柳书院(yuàn)少爷(yé)”走(zǒu)红(hóng)之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫(hè)集(jí)团，发现(xiàn)其(qí)深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)实控人(rén)周金辉的人(rén)生轨(guǐ)迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这个(gè)转折点，就在于(yú)收购北京(jīng)国安(ān)。

　　近十年来(lái)，房企纷(f铁棍山药和小白嘴山药哪个好吃些，铁棍山药和小白嘴山药哪个好吃些呢ēn)纷开始(shǐ)了(le)多元化转型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化业(yè)务，先后进军能源市场、团购(gòu)网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终(zhōng)，周金(jīn)辉(huī)将转型的目(mù)光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出(chū)后，中赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为(wèi)国(guó)安(ān)的(de)新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团(tuán)手(shǒu)中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱乐部全(quán)部(bù)股(gǔ)权。如果北京国安的(de)估值一(yī)直没(méi)变(biàn)，那(nà)么(me)中赫集团拿下北(běi)京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也(yě)许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什么又(yòu)要质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押(yā)陆续(xù)质押(yā)，据企查查(chá)显(xiǎn)示，目(mù)前(qián)中赫集团共有11条股(gǔ)权出质记录(lù)。质权(quán)人包括海金商业保理、北(běi)京建工、山东国(guó)际信托(tuō)、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京国安的(de)时间(jiān)完(wán)全(quán)吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不(bù)仅国安(ān)的经营状况没有得(dé)到(dào)改善(shàn)，中赫(hè)集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易(yì)所官网(wǎng)信息显示，2020年(nián)，北京(jīng)国安足(zú)球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱(jù)乐部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中(zhōng)赫集团和周(zhōu)金(jīn)辉夫(fū)妇还在(zài)持(chí)续质押(yā)手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份，但(dàn)国(guó)安和(hé)中赫的经营状况却持续没(méi)有(yǒu)好转。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)被5次列被执行人，执行标的(de)高达11亿(yì)，北京(jīng)国安(ān)也(yě)3次与中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集团股东周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共(gòng)同(tóng)成为被执行人(rén)，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履行能力(lì)而(ér)拒(jù)不履行生(shēng)效法律文书确定义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京(jīng)国安(ān)，目前幸免于难。不(bù)过在(zài)实控人都成为老赖的(de)情(qíng)况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国(guó)安，又如何(hé)能独善其身？

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