近两年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除息日(rì)，公募(mù)REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)分(fēn)红体现出该类产品长(zhǎng)期投资(zī)价值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们(men)也提(tí)醒普通投资者注意，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再(zài)产(chǎn)生现金收(shōu)益，特许经营(yíng)权分红目前已包含了利润分配和本(běn)金的归还，在选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标(biāo)的时应(yīng)了解资(zī)产类型(xíng)和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现(xiàn)出了(le)高比例(lì)的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金(jīn)额占(zhàn)可供分配金额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分分配(pèi)比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人对此(cǐ)表示(shì)，投资(zī)公募(mù)REITs的(de)主要收益来(lái)源(yuán)为持(chí)有期分红收益(yì)，以(yǐ)及基(jī)金份额(é)交易价(jià)格的(de)变化。基金(jīn)份额二级市场价格受到公募(mù)REITs资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况及市场因素的综合(hé)影响(xiǎng)，较易(yì)引起(qǐ)波动(dòng)。与此相比，基金分红预期则(zé)更有规律可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主要来自(zì)基础设(shè)施资产的经营现金流(liú)，投资(zī)人通(tōng)过基金(jīn)募集材料(liào)和信息披露文(wén)件，结合行(xíng)业及市(shì)场情况，可(kě)以分析基础设(shè)施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份(fèn)额二(èr)级市(shì)场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基(jī)金份额持(chí)有人实际获得的现金(jīn)收益，对于长期投资者(zhě)更(gèng)具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基金(jīn)应当将90％以上合并(bìng)后基金(jīn)年度可分配(pèi)金额以现金形式分配给投资者，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中航(háng)基金(jīn)也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设(shè)施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价(jià)格反映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了(le)这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要(yào)求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等(děng)同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金(jīn)决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资(zī)者的(de)角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品类(lèi)，为(wèi)资产配置(zhì)多元化提供抓手，具(jù)有较强的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者(zhě)稳(wěn)定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资(zī)债券相对高的收益性(xìng)，在有效控制风险(xiǎn)的前提(tí)下，增(zēng)厚(hòu)资产(chǎn)包收益，起(qǐ)到(dào)投资“压(yā)舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落(luò)袋(dài)为(wèi)安”外(wài)，市(shì)场对于未来分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价(jià)格(gé)走势(shì)的(de)关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日(rì)，今年(nián)以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票(piào)和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年(nián)报，部分产品(pǐn)受宏观(guān)经济(jì)的影响，可分配金额完(wán)成率(lǜ)不达预期，一(yī)定程度(dù)上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市场的(de)价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素(sù)的影(yǐng)响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定(世界四大文化名人是哪4个，世界四大文化名人不包括谁dìng)的分红有利于吸引(yǐn)投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负(fù)责人(rén)也表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场热点(diǎn)呈现向股票和债券回归(guī)的过程；另一方(fāng)面，基(jī)础设施项目的经(jīng)营业(yè)绩相对经(jīng)济活(huó)力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对(duì)基金(jīn)份额的开盘(pán)指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根据(jù)单位基(jī)金份额的(de)分红金额进行计(jì)算(suàn)。除(chú)权操作是对分红前后基金份(fèn)额(é)净值变化的修(xiū)正，使投资人在基金分红(hóng)前(qián)后均可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分(f世界四大文化名人是哪4个，世界四大文化名人不包括谁ēn)红可(kě)增强投资者长期投资的信心，同(tóng)时需结合持(chí)有产品(pǐn)的特性(xìng)，关注二级(jí)市场扰动对整(zhěng)体(tǐ)收益的影响程(chéng)度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权(quán)分红(hóng)包括(kuò)利(lì)润分配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资(zī)产情(qíng)况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公(gōng)募(mù)基金分红前提是本金之上的(de)增值(zhí)部分(fēn)不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确(què)，分派(pài)的是本金与增(zēng)值两个部分(fēn)，两个(gè)部(bù)分之间的比例是变动的，与现有公募(mù)基金(jīn)分红差异(yì)很大，大多数普通投资(zī)者可能把“分派”金额误认为是持(chí)续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限到期(qī)后(hòu)基金价(jià)值面临极大不确定性，这是该类(lèi)投资(zī)者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前(qián)公募(mù)REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类(lèi)两(liǎng)大(dà)资产类型，持(chí)有产权类产品的收益(yì)主要包括每年的现金(jīn)分红及(jí)资(zī)产增(zēng)值(zhí)的收(shōu)益，而持有特许经营(yíng)类产(chǎn)品的收益主要来自项目每年(nián)的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产的分红包括了(le)利润分配和本金的归(guī)还，两者的比率也是变(biàn)动的，对特(tè)许经营(yíng)权类(lèi)资产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资收(shōu)益。普通投资者在选择投(tóu)资标(biāo)的时，应了(le)解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航(háng)基(jī)金也表示，从细分来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形成区(qū)别(bié)。特许经营权类的公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)因其(qí)分(fēn)红相(xiāng)当于包含(hán)“本金(jīn)+收益”，分红相对(duì)较(jiào)多(duō)，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要(yào)为“收益(yì)”，更(gèng)看重(zhòng)底(dǐ)层资产的价值(zhí)增值，所以(yǐ)相对(duì)股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对所选(xuǎn)择(zé)产品的二级(jí)市场价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)也认为，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后不再(zài)能产生现金收益，因此(cǐ)将可(kě)供分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确(què)。基于这个特点，剩余(yú)经营期限较(jiào)短的特(tè)许经(jīng)营(yíng)项目，通常具备更高的分(fēn)派率(lǜ)水平。对(duì)于剩余期限较长的特许经营权(quán)项目(mù)，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够(gòu)年限收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责(zé)人提醒投(tóu)资者(zhě)注意，特许经(jīng)营权项目的分(fēn)派金(jīn)额包含了(le)投(tóu)资(zī)本金，在(zài)不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额(é)单价随着(zhe)分派(pài)进度(dù)逐年下降是正(zhèng)常(cháng)现(xiàn)象，投资特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目剩余期(qī)限产生的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许经营项(xiàng)目相比，产权类(lèi)项(xiàng)目的(de)土地或(huò)建筑的剩余使用年限一般较长，再(zài)加上到期后通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让金等追加投(tóu)资(zī)，有(yǒu)机会(huì)进(jìn)一(yī)步延长经营期限。这种类似(shì)永(yǒng)续经营的假设反映在基础(chǔ)资产的估值(zhí)上(shàng)，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收(shōu)益率等指标

　　评(píng)估项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红(hóng)期，投资者(zhě)可以观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金、内部(bù)收(shōu)益率等指标，来(lái)观察和评估项(xiàng)目(mù)底层资产的运(yùn)营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经(jīng)营活(huó)动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二(èr)者存(cún)在本质(zhì)性区(qū)别。经营活动产生的现金净流量是(shì)指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的(de)现金(jīn)流(liú)，基于企业本身经营活动(dòng)产生；可供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的(de)项(xiàng)目进(jìn)行调(diào)整(zhěng)，加期初现金，最终得(dé)到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价(jià)值体(tǐ)现在相对(duì)股债市场独立(lì)的资产配置功能(néng)，比较适(shì)合(hé)长(zhǎng)期持有。建议投资者对(duì)经营权类(lèi)的资产可以更多(duō)关注(zhù)内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)的高低，对产权类(lèi)的(de)资产更多关注分派率(lǜ)高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可分(fēn)配收益主要(yào)来(lái)自底层资产的(de)经营净(jìng)现金流，所以底层(céng)资产运(yùn)营情况直接影响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管理机构实力、公募基金管理人实力等(děng)多重因素来选择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研(yán)报(bào)也显示，公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，由于分红交易带来的(de)短期(qī)博弈机会(huì)仍在，叠(dié)加(jiā)此前市(shì)场接(jiē)连(lián)回(huí)调(diào)，建(jiàn)议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红规(guī)模(mó)较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明书均会载明(míng)REITs在(zài)发(fā)行首(shǒu)年及次年的可供分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中(zhōng)披露预(yù)测进(jìn)行比(bǐ)较(jiào)分析，结合经济及市场的实际(jì)环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判(pàn)断。”中金基金上述(shù)负(fù)责人也称。

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