近两年火(huǒ)爆(bào)的创(chuàng)新(xīn)产品公(gōng)募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分(fēn)红(hóng)比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出(chū)该类产品长期投资(zī)价值，通过观测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分配现金等(děng)指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普通投资者注意(yì)，与(yǔ)产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不(bù)再产生现金收益，特许经营权(quán)分红目前(qián)已包含(hán)了利润(rùn)分配和本(běn)金的归还，在(zài)选(xuǎn)择投资标的时应了解(jiě)资产(chǎn)类(lèi)型和(hé)分红的特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息(xī)日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情(qíng)况尚(shàng)未公布。整体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分配(pèi)金(jīn)额占(zhàn)可供(gōng)分配(pèi)金额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分配(pèi)比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募(mù)REITs的主要收(shōu)益(yì)来源为持有(yǒu)期(qī)分(fēn)红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格(gé)的变化。基金(jīn)份(fèn)额二级市(shì)场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场(chǎng)因素(sù)的综(zōng)合影响，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与此相(xiāng)比，基(jī)金(jīn)分(fēn)红预期(qī)则更有规律可(kě)循。公(gōng)募REITs的(de)分红主要来(lái)自基础设施资产的经营(yíng)现金(jīn)流(liú)，投资人通(tōng)过基金募集材料和信(xìn)息披露文件，结合行业及市(shì)场情况，可以分析基础设施项目的(de)经营业(yè)绩，作为进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价(jià)格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红(hóng)作为(wèi)基金份额(é)持有(yǒu)人实(shí)际获得的(de)现金收益，对于长期投资者更具参(cān)考(kǎo)价(jià)值。”中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资(zī)中(zhōng)心(xīn)运营高(gāo)级副总监(jiān)李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集(jí)基础(chǔ)设施证券投(tóu)资基金指引（试行(xíng)）》及(jí)相关法规要求，基础(chǔ)设(shè)施基金(jīn)应当将90％以上合并后基(jī)金(jīn)年度可分配(pèi)金额以现金形式分配给投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的(de)主要特征之一(yī)，稳定的分红机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从(cóng)投资(zī)角度来(lái)看，基(jī)础设施(shī)公募(mù)REITs同时具(jù)备(bèi)“股(gǔ)性”和(hé)“债性(xìng)”双重(zhòng)特点。二(èr)级市(shì)场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券(quàn)的固定利息回报，而(ér)是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机(jī)构投资(zī)者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰(fēng)富了(le)机构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多元化提供(gōng)抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机(jī)构投(tóu)资者稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通过分红获(huò)取相对于投资债券相(xiāng)对(duì)高的收益性(xìng)，在有(yǒu)效(xiào)控制风险的(de)前(qián)提(tí)下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资(zī)“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预期，也(yě)是(shì)影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因素(sù)之一(yī)。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表(biǎo)现看，截至(zhì)4月21日，今年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债(zhài)券(quàn)宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产(chǎn)压在玻璃窗边c，在窗户边c品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完(wán)成(chéng)率不(bù)达预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因(yīn)素的(de)影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价(jià)格的(de)主(zhǔ)要因素(sù)之(zhī)一，而稳定(dìng)的分(fēn)红有利于吸(xī)引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责人也表示(shì)，近(jìn)期(qī)经(jīng)济预期(qī)恢复，一方面(miàn)市场热点呈(chéng)现(xiàn)向股(gǔ)票(piào)和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的(de)开盘指导价做(zuò)调减处理，调减(jiǎn)金额根据(jù)单(dān)位基(jī)金份额的分红金额进行计(jì)算(suàn)。除权操作是对(duì)分红前后基金(jīn)份额净值变化的修正，使(shǐ)投资(zī)人在(zài)基金分红前后均可(kě)以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长(zhǎng)期投资(zī)的信心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性(xìng)，关注二级市场扰动对整体收(shōu)益(yì)的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分红包括(kuò)利(lì)润分配(pèi)和本金归(guī)还

　　普通投资者应(yīng)了解(jiě)底层资产情况(kuàng)

　　多位业(yè)内(nèi)人士还(hái)提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募基金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基(jī)金运作期间(jiān)的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两个部(bù)分(fēn)，两个部分之间的比例(lì)是(shì)变动(dòng)的(de)，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红差异很大，大(dà)多(duō)数(shù)普通投资者可(kě)能(néng)把“分派”金额误认为是(shì)持(chí)续分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到(dào)期后(hòu)基金价(jià)值面临极大不确定性，这是(shì)该类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和(hé)产(chǎn)权类两(liǎng)大资产(chǎn)类型，持有产权(quán)类产品(pǐn)的(de)收益主要包括(kuò)每年的现金(jīn)分红及资产增值的(de)收(shōu)益(yì)，而持有特(tè)许经(jīng)营(yíng)类(lèi)产品(pǐn)的收益(yì)主要来自项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的分红(hóng)包(bāo)括(kuò)了利润分配和(hé)本(běn)金(jīn)的归还，两(liǎng)者的比率(lǜ)也(yě)是变动的，对特许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表示(shì)，从细分来看，各(gè)类(lèi)公募REITs分红因(yīn)底层(céng)资产属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相当(dāng)于(yú)包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的(de)价值增值，所以相对股(gǔ)性偏(piān)强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底(dǐ)层资产属性，对所选(xuǎn)择(zé)产品(pǐn)的二级市(shì)场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人(rén)也认为，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营项目(mù)在(zài)经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因(yīn)此将可供分配金额的(de)分配(pèi)理解为“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营项目，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的特许经(jīng)营权项目，即使分派率相对(duì)较低，也有足够年(nián)限收(shōu)回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者注意，特许经(jīng)营权(quán)项(xiàng)目的分派金(jīn)额包含(hán)了投资本金，在不进(jìn)行(xíng)扩募的情况下(xià)，基(jī)金份额单价随着分派进度(dù)逐年下降是(shì)正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩(shèng)余期限(xiàn)产生的现金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再加上到期(qī)后通过对建筑(zhù)的更(gèng)新改造(zào)或补缴土地(dì)出(chū)让金等追加投资，有机会(huì)进一步延(yán)长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这种类似永续(xù)经(jīng)营的假设反(fǎn)映在基础资产的(de)估值上(shàng)，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产(chǎn)投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表(biǎo)示(shì)，在产品分(fēn)红(hóng)期，投资者可以观测经营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分配现金、内(nèi)部收益率(lǜ)等指标，来观察(chá)和评估(gū)项目底(dǐ)层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报(bào)指标中，跟(gēn)现金相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活(huó)动现金流，二是可供(gōng)分配现金，二(èr)者存在本质性区别。经营活动产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可供(gōng)分配的(de)现金实质(zhì)上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利(lì)润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选(压在玻璃窗边c，在窗户边cxuǎn)择(zé)，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的资产(chǎn)配(pèi)置功(gōng)能，比较适(shì)合长期(qī)持有。建议投资者(zhě)对经营权(quán)类的(de)资(zī)产可(kě)以更多关(guān)注(zhù)内(nèi)压在玻璃窗边c，在窗户边c部(bù)收(shōu)益率的高低，对产(chǎn)权(quán)类(lèi)的资产(chǎn)更(gèng)多关注分派(pài)率高(gāo)低。因为公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益(yì)主(zhǔ)要来(lái)自底(dǐ)层资产的(de)经(jīng)营净(jìng)现金流，所以底层(céng)资产运营情况直接(jiē)影响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人(rén)综合实(shí)力、运营管理机构实力(lì)、公募基金管理人(rén)实力等(děng)多重因(yīn)素来选择投(tóu)资标的(de)。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交易带来的(de)短期博弈(yì)机会(huì)仍在，叠(dié)加(jiā)此前(qián)市场接连回调，建议(yì)投(tóu)资者关注有基(jī)本面支撑、填权效(xiào)应(yīng)相对(duì)明(míng)显、同(tóng)时分(fēn)红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的(de)实际分(fēn)红金额与募集材(cái)料中披露预测进(jìn)行比较分(fēn)析(xī)，结合经济及市场的实际环境(jìng)，对基础(chǔ)设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判(pàn)断。”中金基金上述(shù)负责人(rén)也称(chēng)。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 压在玻璃窗边c，在窗户边c