万(wàn)柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意(yì)外走红(hóng)，让这个位于北(běi)京(jīng)海淀的(de)豪宅被(bèi)全(quán)国知(zhī)晓，其背后曾(céng)宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团(tuán)成(chéng)了共(gòng)同(tóng)债务人被中国信达追债(zhài)，中国信达(dá)为了(le)收回钱款不得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是(shì)，这(zhè)些房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入(rù)房产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看(kàn)到这些(xiē)业主的维权(quán)信息，难怪(guài)有网友调(diào)侃：“富(fù)人被割韭菜的时(shí)候，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不(bù)过(guò)事件(jiàn)背后，可能没你想(xiǎng)象的(de)那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到(dào)，这个(gè)位于海淀(diàn)核心区位，名(míng)却的部首叫什么名称拼音，卩是什么偏旁怎么念校环绕的(de)顶级(jí)豪(háo)宅(zhái)，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发(fā)现，中国信达在(zài)京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总(zǒng)额高达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转让(ràng)项目的(de)处(chù)置主(zhǔ)体是中国(guó)信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司北京(jīng)市分公司（下称中(zhōng)国信(xìn)达北分），处置(zhì)的(de)是对北京赫(hè)华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限公司(sī)（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团有限公司是(shì)共同债务(wù)人。目前，该项目(mù)已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中国(guó)信达北分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报(bào)道(dào)，万(wàn)柳书(shū)院总(zǒng)共(gòng)301户，而(ér)且早(zǎo)已售罄。如果(guǒ)该报道(dào)属实(shí)，说明这些(xiē)房子实际上都是卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信(xìn)达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房(fáng)子(zi)是“未出售”的(de)状态呢？只能说明(míng)这些房子根(gēn)本没有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的报(bào)道证实(shí)了上述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的(de)高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据(jù)地产自(zì)媒体(tǐ)“地产八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还(hái)有不少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也(yě)被精准收(shōu)割了(le)！”

　　不过，如(rú)果这些(xiē)业(yè)主确实已(yǐ)经(jīng)支付价款并(bìng)实际占有(yǒu)，那(nà)么，中国信(xìn)达转让这笔不良(liáng)债权回本(běn)的愿望，或(huò)将泡(pào)汤(tāng)。这次拍卖(mài)损失(shī)最大的，没(méi)准还(hái)是(shì)债主中国信(xìn)达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行(xíng)中，业主已经(jīng)支付价款并实际占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如(rú)果业主(zhǔ)没(méi)有过(guò)错(cuò)，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院提出执行异(yì)议申请，请(qǐng)求法院解除查(chá)封，同时可以(yǐ)联(lián)合(hé)起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证(zhèng)，并承(chéng)担违约(yuē)责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人(rén)民法院报(bào)公布《最高人民法院(yuàn)关(guān)于商品房(fáng)消费者权利保护问题的(de)批复》，以司法解释的方式明确了购(gòu)房(fáng)人(rén)的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为(wèi)目的(de)购买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先于建设工程(chéng)价款优先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押权以(yǐ)及其(qí)他(tā)债(zhài)权的，人民法院应当予以支持(chí)。只支付了部分(fēn)价款的商品房消(xiāo)费者，在一(yī)审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付剩余价款(kuǎn)的(de)，可以(yǐ)适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如(rú)果(guǒ)这75套房子均(jūn)为“已(yǐ)售未网签”，那(nà)么这笔(bǐ)不(bù)良债权(quán)，实际(jì)上(shàng)是(shì)个烫手山芋。可(kě)能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的(de)这75套房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权公司(sī)中国(guó)信达申请不良债权转让，可(kě)以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信(xìn)达(dá)已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中(zhōng)国金谷国际(jì)信托有(yǒu)限责任公司成为(wèi)了唯一股(gǔ)东，后者由中国信(xìn)达资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫集团既没有很(hěn)大(dà)规模(mó)，也没有很高的(de)国民知名(míng)度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为(却的部首叫什么名称拼音，卩是什么偏旁怎么念wèi)中(zhōng)赫(hè)集团进(jìn)入北京的第(dì)一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万(wàn)/平米(mǐ)的天价，成(chéng)为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引(yǐn)发了市(shì)场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更(gèng)是(shì)被誉为(wèi)“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为北京当(dāng)年的“双料地(dì)王(wáng)”。很快，万(wàn)柳书院就以(yǐ)神秘(mì)高端(duān)的姿态(tài)杀入市场，无(wú)论是一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是(shì)每平米20万元(yuán)的价格，都令业内外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其(qí)在(zài)北京豪(háo)宅(zhái)圈的(de)地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年(nián)，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽(suī)然已(yǐ)经推出(chū)了8年之久，但其(qí)依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开(kāi)发的(de)豪宅，也吸引了(le)不少知(zhī)名人士，如知名(míng)演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院(yuàn)。而柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大(dà)佬则居住在(zài)万柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅的成(chéng)功奠(diàn)定了中赫集(jí)团的(de)“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴(tiē)上了(le)，“卖北京(jīng)城(chéng)最贵的房(fáng)，拿北京城最贵(guì)的(de)地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光(guāng)环的背(bèi)后，这个地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行人(rén)，被执行(xíng)标(biāo)的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文(wén)书确(què)定(dìng)义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经(jīng)就曾深挖(wā)出背后(hòu)的中(zhōng)赫(hè)集团，发(fā)现其(qí)深陷(xiàn)财(cái)务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的(de)人生轨(guǐ)迹(jì)跟(gēn)着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在(zài)于收购北(běi)京国(guó)安。

　　近十(shí)年(nián)来，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就尝试过(guò)多元化业(yè)务，先后进(jìn)军能(néng)源(yuán)市场、团购网站(zhàn)，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的(de)目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本(běn)退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫(hè)集(jí)团从中信集(jí)团手(shǒu)中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全部(bù)股权。如果北京(jīng)国安的(de)估(gū)值一直没变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花(huā)费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到这里(lǐ)，有人(rén)也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份质押陆续质押，据(jù)企查查(chá)显示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权(quán)出(chū)质记录。质权人(rén)包括海金(jīn)商业保理、北京建工、山东国际(jì)信托、中融(róng)信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北(běi)京国(guó)安(ān)的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安(ān)后，不(bù)仅国安(ān)的经营状况没有(yǒu)得(dé)到(dào)改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　据北(běi)京产权交易(yì)所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资(zī)产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集(jí)团和周金(jīn)辉夫妇还在持续(xù)质押手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫(hè)的经营状况却持(chí)续没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)被5次列被执行人，执行(xíng)标的高(gāo)达(dá)11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及中(zhōng)赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞(xiá)等(děng)共(gòng)同(tóng)成为(wèi)被执行(xíng)人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律文书(shū)确定义务，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国(guó)安，目前幸免于难。不过在实控人(rén)都成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何(hé)能独善(shàn)其身(shēn)？

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