万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷(yé)”的(de)意外走红，让这(zhè)个(gè)位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商(shāng)——中赫(hè)集团，也(yě)被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再(zài)次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团(tuán)成了共(gòng)同债务人被(bèi)中(zhōng)国信达(dá)追债，中国(guó)信达为了收回钱(qián)款不得不将中赫抵押的(de)75套万(wàn)柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售出，业主并(bìng)非(fēi)中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资(zī)购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂未看到这些业(yè)主的维(wéi)权(quán)信(xìn)息(xī)，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时(shí)候(hòu)，他们(men)的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背后，可能没你想象的(de)那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头(tóu)是万(wàn)柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这(zhè)个位于海淀核心区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然(rán)暴雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东拍(pāi)卖(mài)上(shàng)，上架了(le)“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限公司不良债权转让项目”，债权总额高(gāo)达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的(de)抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据(jù)京东(dōng)拍(pāi)卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目的处置主体(tǐ)是中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司北(běi)京(jīng)市分(fēn)公司（下称中国信达(dá)北分(fēn)），处(chù)置的是对北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有(yǒu)限公(gōng)司（下(xià)称赫(hè)华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年(nián)1月31日，债权(quán)金额(é)约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫(hè)集团(tuán)有限公司是共同债务(wù)人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国(guó)信达北分讨债(zhài)的故(gù)事(shì)，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报(bào)道(dào)，万柳书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且(qiě)早已(yǐ)售罄。如果该(gāi)报(bào)道(dào)属(shǔ)实，说明这(zhè)些房子(zi)实际上都是卖出去了的(de)，是有人住的(de)。

　　那为什(shén)么中国(guó)信(xìn)达(dá)的拍卖(mài)页(yè)面上又(yòu)注(zhù)明这75套房(fáng)子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明(míng)这些房子(zi)根本没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第(dì)一财经的报(bào)道证实了(le)上述内(nèi)容。有豪宅中介透(tòu)露(lù)，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵押(yā)出去(qù)，现在还没资金解抵押，所以不能(néng)网签、没办(bàn)房(fáng)本(běn)。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京的(de)高端人士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万柳书院的(de)业主。另据(jù)地产自媒(méi)体“地产八(bā)卦女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主中，还有不少中赫(hè)集团的高管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经支(zhī)付价(jià)款并实(shí)际占(zhàn)有，那么，中国信(xìn)达转让(ràng)这笔不(bù)良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的(de)，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据(jù)相(xiāng)关法律规定，民事执(zhí)行中，业主已经支付价款并实(shí)际占有，但未办理过(guò)户手续(xù)的(de)，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押(yā)、冻结，已(yǐ)经查封的(de)可以(yǐ)向法(fǎ)院提出执行异议(yì)申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可(kě)以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购(gòu)房款或办理房产证(zhèng)，并(bìng)承(chéng)担违约(yuē)责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人(rén)民法院报公布(bù)《最(zuì)高人民法院关于商品房消费者权利保(bǎo)护(hù)问题的批复》，以司(sī)法解释的方式明(míng)确了购房人的(de)优先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目(mù)的购买房(fáng)屋并已支付全部(bù)价款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押(yā)权(quán)以及其他债权的，人民法院应当予(yǔ)以支持(chí)。只支付了部分(fēn)价(jià)款(kuǎn)的商品房消费(fèi)者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已(yǐ)实际支付(fù)剩余价(jià)款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果(guǒ)这75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实(shí)际上是个(gè)烫手山芋(yù)。可(kě)能(néng)不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申(shēn)请不良债权转让，可以追溯到(dào)金谷信托(tuō)踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前(qián)中国信(xìn)达已经成无时无刻是什么意思 无时无刻不在，无时不刻是什么意思为(wèi)赫华恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但(dàn)此前(qián)，赫华(huá)恒瑞为中赫(hè)集团(tuán)旗下子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷国际信托有限责任公司(sī)成(chéng)为(wèi)了唯一股东(dōng)，后者由中国信达资产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开发商，相(xiāng)较其(qí)他房(fáng)企，中赫集团既没有很大规模，也(yě)没有很(hěn)高的国民(mín)知名度，但却(què)在北京豪宅(zhái)圈留下一(yī)个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号(hào)院，作(zuò)为中赫集团进入北京(jīng)的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开发(fā)的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利(lì)、万科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下(xià)了(le)北京万(wàn)柳地(dì)块，成为(wèi)北京当年的“双料地王(wáng)”。很(hěn)快，万(wàn)柳书(shū)院就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论(lùn)是一块块从荷兰(lán)运回来的(de)灰砖垒起(qǐ)来(lái)的(de)五米高(gāo)墙(qiáng)，还是(shì)每棵成本超(chāo)6万的成(chéng)年(nián)银(yín)杏树，还(hái)是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融(róng)创的(de)湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺口溜中，就(jiù)可看出(chū)其(qí)在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当(dāng)时有(yǒu)名的融创观(guān)澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院(yuàn)一(yī)套300平米的(de)法拍房，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团开(kāi)发(fā)的豪宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少知名人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七(qī)号院。而(ér)柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功(gōng)奠定了(le)中(zhōng)赫(hè)集团的“高端(duān)路线(xiàn)”，也因(yīn)此(cǐ)，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的(de)房，拿北京(jīng)城最贵的(de)地”，“做地(dì)产中的(de)‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高(gāo)达(dá)11亿(yì)。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而(ér)拒不履(lǚ)行生(shēng)效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义(yì)务，中(zhōng)赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集(jí)团如今沦落到这个(gè)地步(bù)，其实是(shì)有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今(jīn)年(nián)年初“万柳书(shū)院少爷”走红(hóng)之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫(hè)集团，发现其(qí)深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而(ér)追根溯源，这个(gè)转折点，就(jiù)在(zài)于(yú)收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷(fēn)纷开始了多(duō)元(yuán)化转(zhuǎn)型(xíng)，但转型之路并不好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多元化业务(wù)，先后(hòu)进(jìn)军能源(yuán)市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型的(de)目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本(běn)退出(chū)后，中赫集(jí)团(tuán)以35.5亿元参股国安(ān)足(zú)球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团手(shǒu)中拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部全部(bù)股权(quán)。如果(guǒ)北京(jīng)国安的(de)估值一直没变(biàn)，那么(me)中赫集团拿下北京国安(ān)，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真(zhēn)是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什么(me)又要质押股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫集(jí)团及其实控人周金辉夫妇将其手中的(de)中赫集团股份(fèn)质(zhì)押陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫(hè)集团(tuán)共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北(běi)京建工、山(shān)东国际信托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这(zhè)与入主北京国(guó)安(ān)的时间完(wán)全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经营(yíng)状况没有得到改善，中赫(hè)集团也被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据(jù)北京产权(quán)交(jiāo)易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实(shí)现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持续质(zhì)押(yā)手中的中赫(hè)集团股份，但国(guó)安和中赫的经营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次(cì)列被执行人，执行标的(de)高达11亿，北京国安(ān)也(yě)3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东(dōng)周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞等共同(tóng)成为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为(wèi)履行(xíng)能力(lì)而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务(wù)，上(shàng)述被执(zhí)行人成(chéng)为“老(lǎo)赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人(rén)都(dōu)成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如何能独善(shàn)其身(shēn)？

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