文(wén)：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡建设工作(zuò)会议提出(chū)“有条件的可(kě)以进行现房销(xiāo)售”，不(bù)足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房预售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者(zhě)的不(bù)公平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没(méi)实(shí)力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和(hé)社会，这是房地(dì)产从大开(kāi)发时代步入(rù)高(gāo)质量(liàng)发(fā)展阶段(duàn)的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的(de)最大保护。98年房改时(shí)，全国(guó)缺(quē)房子(zi)，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民众不公平(píng)的预售制已(yǐ)经过(guò)时(shí)了，该(gāi)取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次(cì)房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)，长效机制四大(dà)关(guān)键(jiàn)是(shì)推(tuī)动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济规律办(bàn)事，中国(guó)一定能实现房地产软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨(kuà)过(guò)这道(dào)关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制(zhì)、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方(fāng)面不公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险。从个人层面(miàn)看，预(yù)售制对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房的风险。从行(xíng)业层(céng)面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，这样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议(yì)取(qǔ)消(xiāo)预售制度？预售制度怎(zěn)么(me)来的？国(guó)外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗(sú)称卖楼(lóu)花(huā)，卖期房(fáng)，是(shì)一种开发商放杠杆(gān)的(de)方式。98年(nián)房改，由于(yú)商品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入了商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存(cún)在预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家(jiā)一般有严(yán)格的监(jiān)管(guǎn)保障措施，开(kāi)发商在项目获得政府批准后(hòu)才可以开始(shǐ)销售，买家(jiā)在(zài)购买期房后并(bìng)非像中国一(yī)样在支付完首付(fù)款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全(quán)部房(fáng)款，而(ér)是根据(jù)开(kāi)发商(shāng)工程进度在完全(quán)交房前(qián)进行分期支付。所以，预(yù)售制度是(shì)需(xū)要严格的资(zī)金监管、分期支(zhī)付以(yǐ)及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措(cuò)施(shī)，一定会触(chù)发(fā)风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预售制(zhì)度，以(yǐ)后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶段性(xìng)，现(xiàn)在中国住房(fáng)进(jìn)入(rù)存量时(shí)代(dài)，取消预售(shòu)制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓(xìng)和社会，当然这(zhè)需要(yào)配套房(fáng)企债(zhài)务(wù)重组、复(fù)工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机(jī)制。这是(shì)个技(jì)术活(huó)，只要坚(jiān)持(chí)市场(chǎng)化改革，中国一定能(néng)化(huà)解这个难(nán)题，让(ràng)房地产回归实(shí)体经济和居住属性，安居(jū)乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚(chéng)信，这才(cái)是对(duì)购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有商业的本质(zhì)是向善，是以(yǐ)客户为(wèi)中心，房(fáng)地产(chǎn)也(yě)不能例(lì)外，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这(zhè)个(gè)角(jiǎo)度，取消(xiāo)预(yù)售制、实施(shī)现(xiàn)房销售是实现(xiàn)老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健康发展的重大(dà)措(cuò)施。在当前的情况下(xià)，取(qǔ)消预售制要结(jié)合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金(jīn)融(róng)支持当(dāng)期三好生、新模式等综(zōng)合(hé)施策(cè)。

　　作(zuò)者(zhě)十(shí)年前在(zài)国务院(yuàn)发(fā)展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系(xì)统的专项研(yán)究。（参考(kǎo)后来(lái)形成的专著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金(jīn)第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零(líng)首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房(fáng)预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代(dài)在(zài)中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香港还未推(tuī)行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于(yú)木屋(wū)或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当(dāng)高，不(bù)过大多数(shù)居民(mín)的储蓄很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋(dòng)楼(lóu)为单(dā人类的菊花能扩大到多少，人类的菊花是什么n)位，需要雄厚(hòu)的资金实力(lì)才(cái)能(néng)购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转让(ràng)难(nán)、出租资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)。针对这一系(xì)列(liè)问题，不少地产商开(kāi)始探求新的方式(shì)，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约切(qiè)开，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有限公司，凭(píng)借商业(yè)直觉和(hé)多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业(yè)务(wù)的经验，对(duì)于(yú)商品流(liú)通、资金周转有着独到(dào)的见解(jiě)，在努力寻求方(fāng)法加快自身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙的一块地盘(pán)后，除了分层(céng)出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文(wén)字详尽说明楼(lóu)宇的(de)地势环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮点，即(jí)先(xiān)收取买家的订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等(děng)新(xīn)楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买家的(de)钱，买家就(jiù)拥有了(le)自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制(zhì)造商的(de)资金问(wèn)题，降(jiàng)低投资风险，在当(dāng)时(shí)可(kě)谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的(de)销售模式(shì)成为当(dāng)时中国香港房地产市场的一大(dà)特色，纵观中国香(xiāng)港房地(dì)产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核心(xīn)的住房供不应求(qiú)的问题，使房市发(fā)展进(jìn)入(rù)新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式(shì)推动了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立健(jiàn)全的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑(zhù)费用超支停(tíng)工，出现“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香港管理(lǐ)部门提升(shēng)了对于预售楼花制(zhì)度的(de)监(jiān)管，即要(yào)求开发商在预售前，确保地价款已经全部支(zhī)付，还要证明自身(shēn)有资金等能(néng)力把项(xiàng)目完成，资金(jīn)需放(fàng)入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑(zhù)师的核(hé)准。为了(le)防止开发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师行在(zài)银行(xíng)开设的信(xìn)托(tuō)账户(hù)（监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)）、开发商(shāng)操作等采取(qǔ)全(quán)透明(míng)化机(jī)制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最(zuì)大风险方(fāng)，后续(xù)需自(zì)身推(tuī)动项目完(wán)工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地(dì)面临住(zhù)房需求大和供(gōng)给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内(nèi)地优先发(fā)展(zhǎn)重工业，强调(diào)基础建设，这一导向使前期(qī)发(fā)展工业化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决(jué)住房基础等城市化配套问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分(fēn)配，以租养(yǎng)房”的福利分房制(zhì)度(dù)，住房(fáng)市场发(fā)展起步(bù)较晚、增速(sù)较慢，福利分(fēn)房(fáng)制度(dù)也出现了分配不公(gōng)、效率低(dī)、配(pèi)套差等问题，因此福利分房(fáng)制度不再适用(yòng)于当时的国情(qíng)。叠(dié)加(jiā)房地(dì)产(chǎn)市场面临商(shāng)品(pǐn)房的需(xū)求量大，而社会缺(quē)少(shǎo)大(dà)型房地产开发商，商品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑是对内地房地产市场的(de)一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引(yǐn)进中(zhōng)国香港预(yù)售商(shāng)品房制(zhì)度，先(xiān)后出台多项(xiàng)文件(jiàn)，大力(lì)支持国内房地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深化城镇住房制度(dù)改革，加(jiā)快(kuài)住房(fáng)建设的(de)通(tōng)知》文件，决定停(tíng)止住(zhù)房无(wú)偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配(pèi)货(huò)币(bì)化、住房供给商(shāng)品化(huà)、社会化的住(zhù)房新体制，从(cóng)计(jì)划(huà)经济下的福利分房转向市场经(jīng)济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售制(zhì)，允许开发(fā)商卖期(qī)房，解决了房企缺少资(zī)金和开发(fā)时间周期长的两大(dà)难(nán)题(tí)，开发商以预售(shòu)款撬动下(xià)一个项目的开发，形成滚动开发(fā)模式，住房供应速度(dù)加快(kuài)。自(zì)此中国内地开(kāi)始房改货币化，中国人民银(yín)行等多(duō)方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极(jí)大(dà)作(zuò)用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内地(dì)的商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了(le)缓解房企资金压力(lì)，加快城镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指房地产开发(fā)企业(yè)将正在(zài)建设中的房屋预先(xiān)出售(shòu)给购(gòu)房者，由购房者(zhě)支付定金(jīn)或房(fáng)款(kuǎn)的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中(zhōng)国内地(dì)实(shí)践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付(fù)清首付款，并采用银行(xíng)贷款的(de)形式一次(cì)性(xìng)付清剩余房款，换(huàn)言(yán)之，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这点与中国香港(gǎng)的按(àn)照工(gōng)程进度付(fù)款有所不同。对中国内地(dì)的开发(fā)商而言，预(yù)售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确(què)实存(cún)在

　　作为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售的最主要方(fāng)式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动(dòng)了(le)城(chéng)镇化发展进程。预(yù)售制(zhì)在过去20多年对中国内地房地产市(shì)场的稳步发(fā)展起(qǐ)到了重要作用，不(bù)仅解决了房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)快(kuài)速发(fā)展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适(shì)居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化(huà)进程进入快速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至(zhì)60721平(píng)方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城镇住宅(zhái)存量从不到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当(dāng)前(qián)已成为中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房销售(shòu)最主要(yào)方式，2005年中(zhōng)国内地商(shāng)品住宅期房销售面(miàn)积(jī)占(zhàn)总销售面积(jī)的(de)比重为(wèi)63％，而2021年期房累计(jì)销售面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动(dòng)了中(zhōng)国内地房地(dì)产(chǎn)行业(yè)的发(fā)展(zhǎn)。中国内(nèi)地房地产历经二十多(duō)年(nián)长周期(qī)繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地产企业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也(yě)成为拉动中国内地经济(jì)高(gāo)增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动的上下(xià)游产业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房(fáng)地产带动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批(pī)发(fā)、建材的带动最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道(dào)，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占(zhàn)全社会固定资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地产开(kāi)发投资(zī)占固(gù)定(dìng)资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从房地产贷(dài)款占银行(xíng)各(gè)项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务(wù)，占比超过三分(fēn)之一。从(cóng)房(fáng)地(dì)产融(róng)资存(cún)量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财(cái)富(fù)效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住(zhù)房市值测(cè)算报(bào)告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的(de)33.6万亿美(měi)元、日本的(de)10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的(de)31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债房(fáng)市值的比(bǐ)例(lì)看(kàn)，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房(fáng)市值(zhí)的比例较高，主要是因为(wèi)住房市值(zhí)高，以及(jí)中(zhōng)国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比(bǐ)例较低，股票、债券市(shì)值较低(dī)，居民(mín)投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后(hòu)潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存(cún)在，当前的负面(miàn)效应(yīng)愈发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层面看，绝大(dà)部(bù)分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承(chéng)担了(le)所有商品(pǐn)不(bù)能交付(fù)的(de)风险。比如，交房(fáng)等待(dài)期一(yī)般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还(hái)要承担延迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发(fā)商(shāng)之间的购房合(hé)同、购房者和银行的按揭贷(dài)款合(hé)同(tóng)是两个独(dú)立的合(hé)同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只能根据购(gòu)房(fáng)合同向开(kāi)发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇(yù)到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进(jìn)行影(yǐng)响自身(shēn)信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因(yīn)为(wèi)市场波动或经(jīng)营不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房企通过与(yǔ)购房者签订的预售合同和按(àn)揭(jiē)合同，已经从(cóng)银行(xíng)获得房款，如果购房(fáng)者丧失还(hái)款能(néng)力或短期不能还款等，则风(fēng)险完全由银行承(chéng)担，银行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字(zì)那就(jiù)是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管(guǎn)理办法》中明(míng)确规定了开(kāi)发企业(yè)预(yù)售商品房所得款项应(yīng)当用(yòng)于有(yǒu)关的工程建设，商品房(fáng)预售款监管的具(jù)体办法，由房地(dì)产管理部门(mén)制定。但多(duō)年以来(lái)全国并没(méi)有统一的预售资金监管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市重点监(jiān)管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项(xiàng)目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总额报价计(jì)算重(zhòng)点资(zī)金(jīn)。而事实是，不少(shǎo)购房(fáng)款未(wèi)进入(rù)监管账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管账户资金如何(hé)被(bèi)挪(nuó)走的？实(shí)际(jì)上(shàng)，在(zài)过去房地产大开发时代(dài)的高周转背(bèi)景下，抽调(diào)预售款监(jiān)管账(zhàng)户资金(jīn)，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程(chéng)建(jiàn)设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资(zī)金，在房企各地项(xiàng)目间(jiān)流动，变相加杠(gāng)杆，这样做(zuò)提供(gōng)了(le)资金流动性，房(fáng)企抽调资(zī)金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一(yī)种资金循环(huán)高(gāo)周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外商品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般(bān)设有定金或预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例(lì)相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式(shì)：预付(fù)款一(yī)般以定金方(fāng)式支付，或(huò)按工程进(jìn)度分期支(zhī)付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采(cǎi)用(yòng)两种方式(shì)发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房(fáng)屋交付后(hòu)发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为(wèi)预售商(shāng)品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房(fáng)由政府或第三(sān)方验收合格(gé)并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供(gōng)一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金(jīn)第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一(yī)定期限内无条(tiáo)件(jiàn)返还，最低首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付(fù)首付，其余房(fáng)款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由(yóu)第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环(huán)节，定(dìng)金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国(guó)官方数(shù)据，2021年(nián)美国平(píng)均(jūn)首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除定(dìng)金或首付外，购(gòu)房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美国为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付款由(yóu)第三方公(gōng)证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金可通过申请仲(zhòng)裁(cái)取回，且不承担(dān)任何(hé)责(zé)任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设过(guò)程中的资(zī)金全部来(lái)自(zì)银(yín)行，银行根据工程(chéng)进度向开发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资(zī)金直接损害(hài)银(yín)行利(lì)益，银(yín)行有充分动机监管开发商施(shī)工进度(dù)。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由政府相关(guān)部门经审(shěn)查后(hòu)发放的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用(yòng)固(gù)定利率(lǜ)，开发(fā)商或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开人类的菊花能扩大到多少，人类的菊花是什么发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行(xíng)预约公证，签订合(hé)同后定(dìng)金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含在购房款中，属于(yú)购(gòu)房附(fù)加费。

　　首付(fù)方面，德国(guó)没有规定(dìng)最低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国(guó)也采取按工期支付房款的(de)制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体(tǐ)支付(fù)节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公证后(hòu)、主体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及(jí)墙面完工、地(dì)板完工(gōng)、全(quán)部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可(kě)在支付房款前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银(yín)行按施工节(jié)奏分多次发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一(yī)定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保(bǎo)险公(gōng)司针对期房设计(jì)了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由(yóu)保险公司负责相(xiāng)应(yīng)赔(péi)偿。保险由(yóu)开发商(shāng)或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，交房前付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一名(míng)律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各(gè)环节内容确认无(wú)误(wù)后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商(shāng)出现财务(wù)、经营问(wèn)题时(shí)，购房(fáng)者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节，英国采取按工程进度付款的(de)方式，但是交房前付款比例相对(duì)较低，一般会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节(jié)，英国规定(dìng)房(fáng)屋必须经过(guò)房产(chǎn)公证公司的检验验(yàn)收后才能(néng)交付，交付后(hòu)方可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节，英(yīng)国期房预售资(zī)金监管极为严格(gé)，资金也(yě)由律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由(yóu)买(mǎi)房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资(zī)金(jīn)在进(jìn)入(rù)开(kāi)发商账户(hù)前经过两道关口(kǒu)，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日本(běn)期(qī)房(fáng)交易(yì)立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商必(bì)须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不(bù)超(chāo)房款的20％，开发(fā)商违约需返还(hái)定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由于房屋(wū)供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律空白(bái)，社会上(shàng)“一房人类的菊花能扩大到多少，人类的菊花是什么二卖”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日(rì)本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经多(duō)次修订，目前(qián)是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必(bì)须完(wán)成(chéng)定金保全措施才可预售。什么(me)是定金(jīn)保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房(fáng)合同(tóng)时，开发商向金融(róng)机(jī)构或指定保证机构或保险(xiǎn)机(jī)构签订定金保(bǎo)证委托合同，设置购(gòu)房(fáng)者定金的保(bǎo)证或(huò)保险，并(bìng)将相应(yīng)的保证(zhèng)金证(zhèng)明(míng)书(shū)交付给购(gòu)房者。除定金外，其他预(yù)先(xiān)支付的购房款也受该措施保(bǎo)护。若开发(fā)商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证(zhèng)金证(zhèng)明书向金融机构或保证机构或(huò)保(bǎo)险公司兑付，同(tóng)时，开发商需(xū)向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后(hòu)，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交房(fáng)后(hòu)满(mǎn)1年(nián)保修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一(yī)的选(xuǎn)购权合同以及(jí)订金(jīn)返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订(dìng)金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印(yìn)花(huā)税，同时购房者向银行(xíng)申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡(pō)期(qī)房(fáng)同样采取按工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)的(de)方式，《发展(zhǎn)商条例》对期(qī)房付款流(liú)程做了统一详细规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节点一(yī)般为(wèi)合同签订后(hòu)、地(dì)基完(wán)工、框(kuāng)架完(wán)工(gōng)、管道门(mén)窗(chuāng)等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依(yī)照工(gōng)程进度放款，月(yuè)供(gōng)在此(cǐ)过程中随着放出贷(dài)款(kuǎn)的增加而增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房(fáng)者的(de)订金与付款会(huì)存入银行专(zhuān)门的项目资(zī)金(jīn)账(zhàng)户，账户资(zī)金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受(shòu)1年的(de)房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来(lái)看，当(dāng)前房地产到了(le)政策出手临界点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一(yī)方面，加大(dà)对刚需和改(gǎi)善型(xíng)需求的支持(chí)力度(dù)，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工(gōng)具支(zhī)持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括(kuò)民营(yíng)企业(yè)，加大(dà)支持力(lì)度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整个行业，为每个房(fáng)企配套(tào)AMC和(hé)财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估(gū)计形势复(fù)杂性和人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长效机(jī)制。长效机制四大关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建立(lì)开发(fā)商违约后定(dìng)金保护(hù)机制，如将已支(zhī)付(fù)定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房者(zhě)定金(jīn)安全。签订合同环节(jié)，鼓励(lì)保险公司介入，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺陷等情况提(tí)供充分的(de)保障。余款支(zhī)付(fù)环节(jié)，建立按工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款机制或交房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购房者的权(quán)益。资金监管环(huán)节，引入独立(lì)于开发(fā)商(shāng)、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由政府相关(guān)部(bù)门直接监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发(fā)商(shāng)应对房屋质量问题(tí)全权负(fù)责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一(yī)方(fāng)面，98年房(fáng)改(gǎi)时(shí)，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代，对购房民(mín)众不公平的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方(fāng)面，取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是(shì)五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道(dào)能不能(néng)兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是(shì)对(duì)购房民(mín)众(zhòng)的最(zuì)根本最(zuì)实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实(shí)现良(liáng)币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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