导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年(nián)是中国房地产(chǎn)市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰(qià)逢近年地(dì)产(chǎn)持(chí)续低景气，有(yǒu)关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真(zhēn)实情况，据此判(pàn)断中国未(wèi)来地产趋(qū)势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩(shèng)，事实是否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七(qī)次(cì)人口普查(chá)调(diào)查数据显(xiǎn)示城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实(shí)上住建部披(pī)露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一(yī)成(chéng)，其中还包括(kuò)大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人(rén)均一间(jiān)房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素(sù)密切相关。中国的人均住宅(zhái)间数较发达国家还有(yǒu)很大差(chà)距。人均住(zhù)宅(zhái)间数大(dà)于1同样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们测算发(fā)现中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均1套(tào)房，其(qí)中每户持有(yǒu)商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直(zhí)接公布中国家(jiā)庭户均住宅的(de)数据，我们根据(jù)商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商(shāng)品住宅(zhái)。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年(nián)，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房(fáng)似(shì)乎(hū)意味着户(hù)户有房(fáng)，然而(ér)事实(shí)上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住(zhù)宅套户比会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之(zhī)所以说不平(píng)衡，是因为户均一套房(fáng)无(wú)法(fǎ)满足流动人口的租赁和(hé)置(zhì)业需求。全(quán)国总人口的近三成都是(shì)流动人(rén)口，流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家买(mǎi)房(fáng)，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩(suō)小，一人户、两人户占比不断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带(dài)来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的再集中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)。促(cù)成“老破小”住(zhù)宅的改造势(shì)在(zài)必行。

　　第(dì)四(sì)，中国的人(rén)均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积均较(jiào)发达国(guó)家有(yǒu)着不小差(chà)距，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需求正在(zài)不(bù)断增加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供(gōng)给(gěi)存在不足，这是(shì)过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那(nà)么当下房地产(chǎn)大分化(huà)时代(dài)已至，大分化时(shí)代(dài)下地产矛盾则更多(duō)体现在住(zhù)宅质量(liàng)供需冲突(tū)。

　　地产大分(fēn)化必将体现在(zài)不同(tóng)能级城市之间，不同区域板块之间，不同(tóng)品质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方(fāng)披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月(yuè)以来，各(gè)大城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担(dān)心，中国的房(fáng)子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过剩(shèng)，还是(shì)供需平衡，或是(shì)仍然存在不足(zú)？可惜(xī)由于住宅存量数(shù)据并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来(lái)房(fáng)地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数量过剩(shèng)的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国(guó)自然(rán)灾害综合风险普查工作情况为主题(tí)的新闻(wén)发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行(xíng)业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住(zhù)不到(dào)3人，住宅市(shì)场(chǎng)看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医(yī)院等(děng)非(fēi)住宅。总的(de)算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人(rén)口普(pǔ)查数据(jù)公布了中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中城市家庭(tíng)户居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居(jū)民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数大(dà)于1，看(kàn)似意(yì)味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅与房间数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密(mì)切相关。单单从人(rén)均住宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一(yī)套设施齐(qí)全的(de)住宅才是城镇居民宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中国户均住(zhù)宅(zhái)的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国(guó)城镇居(jū)民住宅主(zhǔ)要(yào)分两大类(lèi)，一青岛农业大学专科在哪个校区，青岛农业大学专科在哪里？类(lèi)是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自(zì)建房等(děng)非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏(fá)统计(jì)数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居(jū)民(mín)住宅相关(guān)数据(jù)有两处(chù)可以直接公布，一是每年商品住宅销售(shòu)套(tào)数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来(lái)源（人口普(pǔ)查数据）。计(jì)算(suàn)中国(guó)居民户均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要用到上述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均(jūn)住宅(zhái)套数(shù)分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售套数相加(jiā)，我(wǒ)们(men)就能够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推(tuī)算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我(wǒ)们就(jiù)能够(gòu)得到城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式(shì)如(rú)下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一(yī)个准(zhǔn)确统计(jì)。我(wǒ)们利用既有(yǒu)统计数据，大致测算得到中国存量(liàng)房地产(chǎn)套数，并(bìng)进一(yī)步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去(qù)除(chú)商品住宅累计销售套数里的期(qī)房(fáng)销售(shòu)，得(dé)到商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数(shù)=截(jié)止到2022年(nián)商品住(zhù)宅累计(jì)销售套数(shù)-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房(fáng)企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后(hòu)装修(xiū)的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现房套数除(chú)以家(jiā)庭户数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需(xū)要(yào)进一步推算(suàn)中国(guó)城镇居民拥有(yǒu)的户(hù)均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据(jù)显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住(zhù)宅。其(qí)中(zhōng)自建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉(lián)租(zū)房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商(shāng)品住宅，因此将(jiāng)租赁(lìn)其(qí)他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到(dào)商品住宅占居民(mín)所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去十年变化(huà)幅度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例(lì)，从而我(wǒ)们估(gū)算出2022年(nián)商(shāng)品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已购期房，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一套房的(de)三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意(yì)味着中国城镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至(zhì)意味着中国地产(chǎn)存(cún)量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅市场供需平(píng)衡(héng)

　　需(xū)要有多余住(zhù)宅来满足因人(rén)口(kǒu)流动、居民换房(fáng)等(děng)因素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套(tào)房，就(jiù)会(huì)造成人口净流入地的(de)住宅市场供(gōng)不(bù)应求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人(rén)口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老(lǎo)家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流(liú)动调查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的流动人口在老(lǎo)家(jiā)拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高工资吸引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际上会占据(jù)两套房，在高房价的大(dà)城市租(zū)赁一套(tào)房，在房价较低的县城购(gòu)买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需(xū)改善

　　目(mù)前(qián)，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住(zhù)宅是2000年以前(qián)建成，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患(huàn)大(dà)等(děng)问(wèn)题，如电(diàn)线老(lǎo)化、管(guǎn)道等(děng)基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大(dà)的不便和安全隐患，并且居(jū)住(zhù)体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅(zhái)面积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没(méi)有(yǒu)独立卫浴(yù)和厨房。这类(lèi)上世(shì)纪修(xiū)建(jiàn)的(de)老(lǎo)旧小区很难满足现(xiàn)代(dài)生活(huó)需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅(zhái)为一居(jū)室和二居室(shì)，户型偏小。其(qí)中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张(zhāng)是未(wèi)来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)住宅存(cún)量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑两年(nián)间(jiān)农民带房进(jìn)城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积不足19平(píng)方(fāng)米，不及全(quán)国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅(zhái)面积仅为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积低(dī)于15平方米的家(jiā)庭界定(dìng)为(wèi)住宅存在(zài)困难(nán)，若按这个标准算的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积后(hòu)，中(zhōng)国(guó)的(de)人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还(hái)会有需求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套(tào)房，看似(shì)已(yǐ)经户(hù)户有(yǒu)房(fáng)。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决(jué)定(dìng)了中(zhōng)国未来(lái)地产仍有需(xū)求(qiú)释(shì)放(fàng)。户(hù)均(jūn)1套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要来自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人(rén)口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继(jì)续延续，导致(zhì)户(hù)数会因(yīn)户均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展带来的新增住宅需(xū)求旺(wàng)盛青岛农业大学专科在哪个校区，青岛农业大学专科在哪里？。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带(dài)、都市圈中(zhōng)心城市(shì)流入，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着(zhe)人口流(liú)入。人口(kǒu)迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人(rén)口(kǒu)增(zēng)量为72万，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性(xìng)需求(qiú)依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了(le)1282万户(hù)，住宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购买(mǎi)了商品(pǐn)住宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济(jì)适(shì)用(yòng)房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城(chéng)中村和(hé)旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积(jī)还(hái)有约81亿(yì)平，涉及(jí)城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物(wù)业管理，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜居(jū)生活(huó)的环境，背后的改善(shàn)性(xìng)需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户(hù)型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会议明确(què)指出支持住宅改(gǎi)善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间，无论是(shì)否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着密(mì)切正(zhèng)向联系(xì)。随着(zhe)经济发展水平的提高，中国(guó)的(de)人(rén)均住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么未来将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大(dà)分化(huà)时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限(xiàn)于城市(shì)能级(jí)之间差异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查(chá)数(shù)据调查的是(shì)人，并不是(shì)针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存在统(tǒng)计(jì)偏差。商品住宅占比实际(jì)值可(kě)能偏低，其增(zēng)速可(kě)能超预期(qī)。

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