“现在的房地产很难再出现像(xiàng)过(guò)去十(shí)年的系(xì)统性行情。”思睿(ruì)集团(tuán)合伙人(rén)、首(shǒu)席经济学(xué)家洪灏向《红周刊(kān)》表示，房地产(chǎn)行业分(fēn)化的愈加明显，让机构和(hé)投资者的关(guān)注度从板(bǎn)块向单个标的转移。上海利檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊扬向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出(chū)，从行业来看，无论是业绩，还是估值，房富士康在河南有多少员工 富士康是上市公司吗地产(chǎn)都已(yǐ)经双(shuāng)杀到了最底部，而且是反复地杀到了底部，再往下的空间已经不大了。

　　三道红线等(děng)指标

　　成(chéng)挖掘(jué)个股阿尔(ěr)法重要(yào)参考

　　那么如(rú)何寻找房地产个股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房(fáng)地产赛道中(zhōng)进(jìn)行选择，需要非常(cháng)小心(xīn)，避(bì)免选了半天，标的公司出现爆(bào)雷(léi)的(de)情况。除此之外，洪(hóng)灏(hào)指出，需要满足以(yǐ)下三个基准：有大的国资背(bèi)景的、杠杆(gān)率(lǜ)较(jiào)低(dī)的、此前没有踩(cǎi)过红(hóng)线的。

　　他(tā)还表示(shì)，如果关注一下今年(nián)房地(dì)产(chǎn)的开发资(zī)金(jīn)来源，可以发现，其实(shí)银行的(de)信贷倾向(xiàng)是不(bù)太愿意给房企贷款的，房(fáng)企的主要(yào)资金来源来自新盘的销售。但今年(nián)新房的(de)销售(shòu)情况相(xiāng)较一般(bān)。再(zài)关(guān)注一下，哪些房企能从(cóng)银行拿到钱，其实主要还是那些有国企(qǐ)背景的房企，民(mín)营房企(qǐ)相(xiāng)对比较(jiào)困难，所以整个行业出现了一个(gè)很明显的分化，无(wú)论是在销售，还是融资等各个(gè)方面都非(fēi)常明显。现在有国(guó)资背景的房企(qǐ)在资本市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)相对(duì)较好，但没(méi)有国(guó)资背景的民营房企股价大多表现很一(yī)般。

　　陈(chén)昊(hào)扬则向《红周刊》表示，在房地产行业内，我们的逻(luó)辑是，“寻找最后(hòu)的赢家”。而具(jù)体到如何挖掘，我们会特别重视企业的成本优势，更具体一点，就(jiù)是它(tā)的净借(jiè)贷水(shuǐ)平(píng)（净负债(zhài)率）是不是行业内的最低(dī)水(shuǐ)平；利润率是不(bù)是行业内最(zuì)高的；融资(zī)成本是否(fǒu)是(shì)行(xíng)业内最低的；建安成(chéng)本是否也(yě)是业内最低的；这些都是我们看重的一家房企(qǐ)的综合成本。

　　需要注意的(de)是，能够同时满足(zú)上(shàng)述条件(jiàn)的(de)房企并(bìng)不多。即便是(shì)在国央企中，仍有部分房企(qǐ)出现了(le)“三道红线(xiàn)”的“踩线”情况，且(qiě)有逐渐恶(è)化的趋(qū)势。以A股为例，《红(hóng)周刊》根据Wind数据整理发现，截(jié)至(zhì)2022年末，天房发展、陆(lù)家嘴、格力地产、西藏(cáng)城(chéng)投、中交地(dì)产、中国武夷等(děng)国央企“三道红线(xiàn)”全踩。

　　除此之外，城建发展、京投(tóu)发展、光明地产(chǎn)、云南城投、首开股(gǔ)份、珠江股(gǔ)份、城投控(kòng)股等国央企房企也踩了(le)“三道红线”中(zhōng)的两(liǎng)条。

　　2022年激进扩张(zhāng)房企

　　需警惕其重蹈(dǎo)覆辙

　　不难看出(chū)，即便是有着较稳健特色(sè)的国央企(qǐ)房(fáng)企(qǐ)，其财务指标称得上完全健康的仍是少(shǎo)数(shù)。而更加值得注意的是(shì)，在2022年，不少国企，甚(shèn)至地方国(guó)企开(kāi)始大举扩张。而这无疑(yí)又进一步考验着国(guó)央(yāng)企的资金链情况。

　　对房企而(ér)言(yán)，扩张速度的张弛有度尤为(wèi)重(zhòng)要，节奏把握准确，有助于房企储备优质(zhì)“弹(dàn)药”；但(dàn)过于乐(lè)观的预判(pàn)未(wèi)来市场，以及过于激(jī)进的扩(kuò)张拿(ná)地(dì)节奏(zòu)也有可(kě)能让房企重蹈此(cǐ)前的(de)高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置的一家房企(qǐ)进(jìn)行举(jǔ)例，它从2018年开始到2021年，连续4年的净借(jiè)贷比例都维持(chí)在33％左右(yòu)，完全没有增加杠杆比例。而到(dào)2022年，这家房企(qǐ)明显感觉到机会(huì)来了，其开(kāi)始在一线城(chéng)市(shì)进行(xíng)大举拿地，净负债率也由此(cǐ)前(qián)的(de)33％左右水(shuǐ)准提高到45％左右，涨了接近(jìn)三分之一。与此(cǐ)同时(shí)，该(gāi)房企新购入(rù)地块也(yě)实现(xiàn)了快速的开盘利用率，预计(jì)今年会有更多的楼盘入市。像这(zhè)类企(qǐ)业就符合“最后的赢家”的特点。一方面，在于它本身储(chǔ)备(bèi)了很多弹药，去年拿地超1000亿(yì)元(yuán)，且其中一半在(zài)一线城市，另外一半也主(zhǔ)要(yào)集(jí)中在(zài)强二线(xiàn)和(hé)二(èr)线城市；另(lìng)一方面，它的扩张是有节制地(dì)扩张。

　　陈(chén)昊扬(yáng)同(tóng)样(yàng)提醒(xǐng)道，与之相(xiāng)反，有(yǒu)些(xiē)房企(qǐ)的(de)扩张速(sù)度让人感觉又回到了2016年(nián)、2017年，或(huò)者说看到了2016年～2020年期间扩张的民营企业的(de)影子。虽然说，见到机会(huì)时(shí)要(yào)出(chū)手，但出(chū)手(shǒu)的章法仍要小心，如(rú)果负(fù)债率扩张得太快，但未来的(de)两年市(shì)场没(méi)有想(xiǎng)象得那(nà)么好，可能会重蹈覆辙。

　　那(nà)么如何来衡(héng)量一(yī)家房企(qǐ)的扩张速度是(shì)否激进？陈(chén)昊扬(yáng)向(xiàng)《红周(zhōu)刊》表示，主要还(hái)是看(kàn)房企(qǐ)的净负债率(lǜ)水平，在我(wǒ)看(kàn)来，这个比例如(rú)果(guǒ)超过60％，就是扩张得过于快速(sù)了。

　　不难看出，这一(yī)标准要(yào)比“三道(dào)红线”对房企(qǐ)的净负债率(lǜ)要求(qiú)不得(dé)高于100％要更(gèng)加(jiā)严格。陈(chén)昊扬(yáng)解释(shì)，当前房地产行业的复苏速度并没有那么快，所以要(yào)规避(bì)公司净(jìng)负债率提高到一个比较危险的水(shuǐ)平(píng)。

　　《红周刊》对在(zài)2022年拿地(dì)较积(jī)极的房企(qǐ)梳理发现，中交地产、中(zhōng)国金茂、华发股(gǔ)份、越秀地产、绿城中国、保利发展等(děng)房(fáng)企2022年(nián)净负(fù)债率都在60％之上。其中，中交地产净负债(zhài)率(lǜ)持续(xù)居高不下，在2020年至2022年期(qī)间，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　滨江集团等个别(bié)民营房企富士康在河南有多少员工 富士康是上市公司吗trong>

　　或具备“最后(hòu)赢家”的黑马特(tè)质

　　陈昊扬指出，实际上，他们(men)是以同(tóng)一筛选标准来看(kàn)国央(yāng)企与民(mín)营房企(qǐ)，但在(zài)各维度(dù)的(de)实(shí)际表现上，国央企(qǐ)确实(shí)会更(gèng)胜一筹(chóu)。如国(guó)央(yāng)企的(de)融资成本(běn)更(gèng)低(dī)，融资(zī)渠道也更顺畅，能(néng)够做到想融(róng)就(jiù)融，这样(yàng)，国央企自然而然就具有(yǒu)天然优势。

　　虽然(rán)对比民营(yíng)房(fáng)企，机(jī)构更加看好国央(yāng)企，但这也并不意味着，民营企(qǐ)业中就(jiù)没有(yǒu)“黑(hēi)马”的存在。

　　据《红(hóng)周刊》梳理(lǐ)发现，仍有少数民(mín)营房企(qǐ)同样受到机构的青(qīng)睐。比如(rú)，根(gēn)据2023年(nián)一季(jì)报，滨江集团的十大流通(tōng)股东中(zhōng)新进(jìn)了“中国工商银行股份(fèn)有限(xiàn)公司－景顺(shùn)长城中国回报灵活(huó)配置混合(hé)型证券投资基金”“全国社(shè)保基金一一六组合(hé)”等。

　　除此之外，自(zì)2021年开始，百亿私募珠(zhū)海阿巴马资产管理有限公司(sī)就长(zhǎng)期持有滨江集团(tuán)。根据一季报，该资产公司的(de)几只产(chǎn)品(pǐn)合计(jì)持有滨江集团9543万股(gǔ)，约(yuē)占(zhàn)流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其自身的基本面(miàn)表(biǎo)现存在一定关系。2020年以来的近(jìn)三年时间，房地产(chǎn)市(shì)场整体(tǐ)在走“下坡(pō)路”，但(dàn)作为杭州本土房企的滨江集团(tuán)仍是表现出(chū)较(jiào)强的韧劲，2020年以来，滨江集(jí)团在业绩表现、销售规模、新增土储、股(gǔ)价表现等(děng)多维(wéi)度都(dōu)表现(xiàn)了较(jiào)强的增长势头。

　　业绩方(fāng)面，2020年～2022年期间，滨江集团扣非(fēi)归母净利润依(yī)次为(wèi)21.27亿元(yuán)、29.87亿元、37.22亿(yì)元；依(yī)次实现(xiàn)同比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一(yī)季(jì)报，今年一季度，滨江集团更是实现了扣非(fēi)归母净(jìng)利润(rùn)5.41亿(yì)元，同比增(zēng)长134.07％。

　　在房地(dì)产“青铜时代”仍能保持自身业绩(jì)的持续增长，和滨江(jiāng)集团扎根杭州(zhōu)的战略布局(jú)关(guān)系密切。根据2022年年报，滨江(jiāng)集团有(yǒu)近七成营收来自杭(háng)州地区，而在(zài)2021年，杭(háng)州地区的营收比(bǐ)重只(zhǐ)占到近六成。近三年持续稳居杭(háng)州房企(qǐ)销售排名(míng)第一。

　　与此同时(shí)，滨(bīn)江集团(tuán)在杭州的土储补充同样较为积极，根据(jù)诸(zhū)葛找房、住在(zài)杭(háng)州网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿(ná)地金额依次为404.6亿元、237.1亿(yì)元、479.4亿元，同样持续稳居(jū)杭州的本(běn)土第一。

　　而滨江集团在杭州的(de)较突出表(biǎo)现，也(yě)让(ràng)滨江集团的房(fáng)企排名迅速提升(shēng)。到2023年，滨江集团(tuán)的房企排名已(yǐ)冲进(jìn)前十，根据中指数据，2023年前4月，滨江(jiāng)集团实现销(xiāo)售额(é)607.3亿元，位列房企第九(jiǔ)位。

　　值(zhí)得注意的(de)是，2020年至今，滨江(jiāng)集团股价(jià)翻了(le)超一(yī)倍(bèi)以上，而近期，滨(bīn)江集团更是迎来多家机(jī)构的集(jí)中调研(yán)。滨江集团(tuán)发布公告表示，公司于(yú)5月10日接受了信达(dá)证(zhèng)券、金鹰基金、建信养老、新华养老等18家机构调研。

　　产业链布局重(zhòng)点移至(zhì)存(cún)量赛道(dào)

　　机(jī)构(gòu)在下游家纺、家(jiā)居、物业觅(mì)α

　　实际上房地产开发(fā)只是房地产(chǎn)产业链上的中游环节，其上游(yóu)主要为钢(gāng)铁(tiě)、水泥(ní)、建材、玻纤等(děng)材(cái)料(liào)供应商(shāng)，而下游应用(yòng)行(xíng)业主要(yào)包括中介服(fú)务、家用电器、物业管理、家居用(yòng)品。综(zōng)合《红(hóng)周(zhōu)刊》的采访，房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发(fā)环节与上游材料(liào)端息息相关，新(xīn)盘(pán)开工(gōng)不(bù)足导致上游(yóu)不被看好，机(jī)构(gòu)寻觅个股阿尔法(fǎ)的思路渐渐移至下游。“中(zhōng)国房地产行业(yè)在进入存量(liàng)房(fáng)时代，所以(yǐ)对地产产业链，尤其是偏消费属(shǔ)性的(de)家装家(jiā)居领(lǐng)域，我们相对看(kàn)好，因(yīn)为居民(mín)保有的住房规模(mó)越来越大，随着时(shí)间的增加，内装(zhuāng)更新的需求也会越来越多。美国过去的数据充分说明了这一点(diǎn)，在新房销售见顶(dǐng)之后，家具(jù)消费的增长却一直都很(hěn)好。对于地产产(chǎn)业链，我(wǒ)们(men)相对看好和内(nèi)装相关的行业，例如消费(fèi)建材、家居(jū)装饰(shì)等。”万(wàn)家基金人(rén)士表示。

　　而根(gēn)据(jù)《红周刊》对下游(yóu)细(xì)分中相关(guān)赛道龙头年内表现的统计，目前暂居前两(liǎng)位(wèi)的都是来自家纺赛(sài)道的公司，它们分别是富安(ān)娜和(hé)水星家纺，特(tè)别是前(qián)者在(zài)月线(xiàn)连收七(qī)根阳线(xiàn)的基础上，年内(nèi)迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前者为例，富安娜主要从(cóng)事纺(fǎng)织(zhī)家居、睡眠家(jiā)居、生活类产品的(de)研发、设(shè)计、生(shēng)产(chǎn)及销(xiāo)售，旗下拥(yōng)有原创(chuàng)“富安娜”“VERSAI 维莎(shā)”“馨而乐”和“酷(kù)奇智”自有品牌。第(dì)一季(jì)度报告显示，报告(gào)期(qī)内，富安娜实(shí)现营业收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现归(guī)属于(yú)上市公司股东的净利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从(cóng)上市公司一季报(bào)的(de)十大流通(tōng)股股东来看，能够发现该股早已成为基(jī)金重仓股的天下，彼时(shí)包括公募(mù)的中欧价值(zhí)发现、中欧潜力价值、工银瑞信灵动价值、宝盈新价(jià)值和私(sī)募的明河2016，都在其中(zhōng)出现(xiàn)，占据了半壁江山。需要强调的是，中欧的两(liǎng)只基金都是价值派(pài)基金经理曹名(míng)长在管(guǎn)的产(chǎn)品，首季其同(tóng)时重仓(cāng)的房地产产业(yè)链股票还有金地集(jí)团(tuán)和(hé)大亚圣象。

　　对比而言，前几年曾经风光一时的(de)家居板(bǎn)块(kuài)也(yě)因疫情、消费复(fù)苏(sū)进(jìn)程缓慢等(děng)多(duō)因素一(yī)度沉寂，不(bù)过好(hǎo)在困(kùn)境(jìng)反转露出(chū)曙(shǔ)光，家居(jū)板块中年内表现(xiàn)最好的是志邦家居。同一时间段，该股年内上涨已经超过23％，从业绩来看(kàn)，无论是营收还是归(guī)母净利润，公司都实现了同比双升(shēng)。

　　从(cóng)公司的十大流通股股东来看(kàn)，《红周刊》发(fā)现广发基金(jīn)经(jīng)理罗洋(yáng)慧眼(yǎn)独具，一季报中他(tā)管理的广发策略优选和广发安宏回报(bào)均增(zēng)加了持股，而这两只产品也成为志邦(bāng)家居十大流通股股东(dōng)中仅有的(de)两只公(gōng)募。有(yǒu)意思的是，他(tā)似乎对于定制(zhì)家居类标(biāo)的情(qíng)有独钟，在另一家赛道公司金牌(pái)橱(chú)柜中，他(tā)管理(lǐ)的(de)全部三只产品均登榜(bǎng)十大流通股股东，其也(yě)成为(wèi)他的独门重仓股。

　　除去家居家纺外，下(xià)游的(de)物业股也越(yuè)来(lái)越被(bèi)机(jī)构所青睐，不过这类(lèi)标的大(dà)多(duō)在香港上市，如何选择成为(wèi)难题。对(duì)此，前述上海(hǎi)公募基金(jīn)经理举例分(fēn)析：“物业服务不是(shì)一个高毛(máo)利的(de)行业，挣钱很辛苦，我选公司(sī)还是希望挣(zhēng)的是市(shì)场化应该挣(zhēng)的钱，以我(wǒ)曾经买的绿城(chéng)服务为(wèi)例，它在中高端楼(lóu)盘(pán)占比是比较(jiào)高的(de)，每年(nián)到(dào)期的合同里提价成功率在30％～40％。它能做到(dào)滚动的(de)大部分(fēn)项目(mù)到(dào)期(qī)之(zhī)后，经(jīng)过两三轮合同(tóng)周期还能做到产品提价。”

　　“行业(yè)里真正能做(zuò)到产品提价的公司很少，因为物业公司很容易一开始是挣钱的，后面(miàn)因为保安(ān)这些固(gù)定人员(yuán)成本的年度增长，不过服务没有特别好，客户没有那(nà)么满意(yì)，能做到提价难度是(shì)非常大的。但是该公司能在业内做到到期之后提(tí)价率比较高，这跟(gēn)它的定位和比较好的服务是有关系的。”他进一(yī)步强调。