文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全(quán)国住(zhù)房和(hé)城乡建设工作(zuò)会议提出(chū)“有条(tiáo)件的可以进行(xíng)现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)”，不足一(yī)个月时(shí)间，已有山东、安(ān)徽、河(hé)南、四川、广东等地明(míng)确表态，试点现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了(le)，这是对购(gòu)房者(zhě)的不公平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的(de)别建了(le)，不能把包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和(hé)社会，这是房地产从大开发时代步入高质量发(fā)展阶段的(de)必然(rán)趋(qū)势(shì)，也是对购(gòu)房(fáng)老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售(shòu)制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民(mín)众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然(rán)二(èr)次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制，长效机制四大关(guān)键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如果按照经(jīng)济规律办(bàn)事(shì)，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆(lù)和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解(jiě)好这(zhè)道世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预售(shòu)制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公(gōng)平(píng)制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风(fēng)险。从个人层面(miàn)看，预售制对(duì)购房者(zhě)非常不公平，比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年(nián)，在(zài)此期(qī)间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不能(néng)交房的风险。从(cóng)行业层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张(zhāng)，若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风(fēng)险。取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售，这(zhè)样(yàng)有助于落(luò)实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓(xìng)权益(yì)、有助于(yú)房企(qǐ)稳健发(fā)展，一(yī)举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消(xiāo)预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外什(shén)么(me)情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最早源于(yú)中国(guó)香港，俗(sú)称卖楼花，卖(mài)期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界(jiè)不少国家存(cún)在(zài)预售制。但是，重点来(lái)了！发(fā)达(dá)国家一般有严格的监(jiān)管保障措施，开(kāi)发商(shāng)在项目获得政府批(pī)准后(hòu)才可以开始销售，买家(jiā)在(zài)购买期房(fáng)后并非像(xiàng)中国(guó)一样在支(zhī)付完首(shǒu)付款后(hòu)从银行(xíng)一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部(bù)房款，而(ér)是(shì)根据开发商工(gōng)程进度(dù)在完(wán)全交(jiāo)房前(qián)进行分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是需要严(yán)格(gé)的(de)资(zī)金监管、分期支付以及违约处(chù)罚(fá)措施作为保障的，如(rú)果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如(rú)借机取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存(cún)量时代，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再(zài)把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然(rán)这需(xū)要(yào)配套(tào)房企债(zhài)务重组、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信心和房地(dì)产长效机制。这(zhè)是个技术(shù)活(huó)，只(zhǐ)要坚持市(shì)场化改革，中(zhōng)国一定(dìng)能化解这个难题，让房地产回归实(shí)体经济和居住属(shǔ)性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不(bù)能兑(duì)现的营销手段，而是所见即(jí)所得(dé)的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质(zhì)的(de)保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。所有商(shāng)业的本(běn)质是向善，是以客(kè)户为(wèi)中(zhōng)心(xīn)，房地产(chǎn)也不(bù)能例外，老百(bǎi)姓(xìng)买房子(zi)是天(tiān)大的事(shì)，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这(zhè)个角度，取消预售制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安(ān)、行(xíng)业企业健康发展的重大措施。在(zài)当前的情(qíng)况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模式(shì)等综合施策(cè)。

　　作者十年(nián)前在(zài)国务院发展研究(jiū)中(zhōng)心参(cān)与(yǔ)财税改革方案研(yán)究时(shí)，对预售制、房(fáng)地(dì)产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进(jìn)行过长期系统的专项研(yán)究。（参考后来形(xíng)成的专著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售(shòu)制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第三(sān)方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行(xíng)公共房(fáng)屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅(zhái)，住房的(de)需(xū)求是相当高(gāo)，不(bù)过大(dà)多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖(mài)多数以一整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是中国(guó)香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转期长等问题。针对这(zhè)一系列问题(tí)，不少(shǎo)地产(chǎn)商开(kāi)始探求新的方(fāng)式，如(rú)把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层(céng)出售(shòu)。这模式一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加，开发(fā)商资金(jīn)周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房(fáng)地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限(xiàn)公司(sī)，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的(de)见(jiàn)解，在努力寻(xún)求方(fāng)法加快(kuài)自身资金(jīn)周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境(jìng)、建筑材料、分层(céng)价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采用(yòng)类似租金的分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱(qián)，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式(shì)减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购房的资(zī)金压力，加速了(le)房屋(wū)的建造和销售(shòu)，也解决了(le)制造商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模(mó)式(shì)成为当时中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香港房地产市(shì)场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效率(lǜ)地解(jiě)决了(le)核心的住房供(gōng)不应求的(de)问题，使(shǐ)房(fáng)市发(fā)展进(jìn)入新阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模(mó)式推动(dòng)了中国香港楼市几(jǐ)十年繁(fán)荣(róng)，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但监管(guǎn)部(bù)门不断完(wán)善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部(bù)门提升了对于(yú)预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开发(fā)商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全(quán)部(bù)支付(fù)，还要证明(míng)自身(shēn)有资金(jīn)等能力把项目完成，资金(jīn)需放入律师所托管(guǎn)，支取(qǔ)时(shí)需律所(suǒ)和建(jiàn)筑师(shī)的核准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金，中国(guó)香(xiāng)港要求律师行(xíng)在(zài)银行开(kāi)设的信托账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发(fā)商操作等采取(qǔ)全透(tòu)明化机制(zhì)，且银(yín)行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行(xíng)将成最(zuì)大风险方，后续需自身推动项目完工。随着(zhe)监管体(tǐ)系(xì)逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十年代(dài)，中(zhōng)国内(nèi)地面临住房需求(qiú)大(dà)和供给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制度。建国(guó)以(yǐ)来，中国内地优(yōu)先发展(zhǎn)重工(gōng)业，强(qiáng)调基(jī)础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的进程(chéng)大于城市(shì)化进程，唯有解决住房基(jī)础等城市(shì)化配套问题，才能进一(yī)步推进(jìn)城市(shì)化。但当时推行的(de)是(shì)“统一管理，统一(yī)分配(pèi)，以租养房”的(de)福利分房制度，住房市(shì)场(chǎng)发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出现了分配不公、效率低、配套(tào)差等问题，因(yīn)此福利分(fēn)房制度不(bù)再适(shì)用(yòng)于当时的国情。叠加房地(dì)产市场面临商品房的需求(qiú)量大(dà)，而社会缺少大型(xíng)房地(dì)产开(kāi)发商，商品房(fáng)供应量小的(de)困境，此时引(yǐn)入中(zhōng)国香港的“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式无疑是对内地房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的(de)一针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内地逐(zhú)步引进(jìn)中国香港预售(shòu)商品(pǐn)房制(zhì)度，先后出台(tái)多(duō)项(xiàng)文件，大(dà)力支持国内房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城(chéng)镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物(wù)分配，逐(zhú)步实行住房分配货(huò)币化、住房(fáng)供给商(shāng)品化、社会化的住(zhù)房新(xīn)体制，从计划(huà)经济下(xià)的福利分房转向市场经(jīng)济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金和开发(fā)时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发(fā)商以预售款(kuǎn)撬动(dòng)下一(yī)个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房(fáng)供应(yīng)速(sù)度加(jiā)快。自此中国内(nèi)地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支(zhī)持购房(fáng)者，极大作用推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后，经(jīng)调整形成契合中国内地的商(shāng)品房预售制度(dù)。预售(shòu)制的(de)初衷是为(wèi)了缓解房企资(zī)金压(yā)力，加快城镇住(zhù)房建设。具(jù)体来说，是指房(fáng)地(dì)产开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先(xiān)出售给购房者(zhě)，由购房者支付(fù)定金或房款的(de)行(xíng)为。区别于(yú)中国香港(gǎng)，在中(zhōng)国内地实践(jiàn)过程中，商品房(fáng)预(yù)售流(liú)程为：房地产开发商(shāng)办理预售许可证-签订商(shāng)品(pǐn)房买卖(mài)合(hé)同(tóng)-进(jìn)行(xíng)备(bèi)案登(dēng)记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中(zhōng)，购(gòu)房者需要一次性付清首付款，并(bìng)采用银行(xíng)贷款的(de)形式一次性付清(qīng)剩余(yú)房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购(gòu)房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香(xiāng)港的按照工程进度付款有所不同(tóng)。对中国内地的开发(fā)商而言，预售制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售的最(zuì)主(zhǔ)要方(fāng)式(shì)，预售(shòu)制极大(dà)缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增(zēng)加市场商(shāng)品房供应，推(tuī)动了城镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多(duō)年对(duì)中(zhōng)国内地(dì)房地产市(shì)场的稳(wěn)步发展起到了重要(yào)作用，不仅解决了房地产市(shì)场(chǎng)快速发(fā)展阶段的资金需(xū)求，也提高了居民(mín)居住水(shuǐ)平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年(nián)时间走(zǒu)完发达国家几百(bǎi)年(nián)城镇化路程。改革开放(fàng)以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口(kǒu)由(yóu)1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由(yóu)7438平方公里增长至(zhì)60721平方公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地(dì)城(chéng)镇住宅存量从(cóng)不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住房建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房销售(shòu)最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售(shòu)面积占总(zǒng)销(xiāo)售(shòu)面积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿(yì)平(píng)，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内(nèi)地房地产行业的发展。中国内地(dì)房(fáng)地产历经二十多年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从(cóng)无到有、从国企先行到(dào)民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉(lā)动中国内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带(dài)动的上下游产业链特(tè)别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其(qí)中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产(chǎn)带(dài)动产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)对金(jīn)融、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全社会(huì)固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房(fáng)地产贷(dài)款占银行(xíng)各项贷(dài)款余额(é)的(de)比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通(tōng)道业务，占比超过(guò)三分之一。从(cóng)房地产融资(zī)存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导(dǎo)致(zhì)银行不(bù)良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应渠道(dào)，根据我(wǒ)们的《中国住房(fáng)市值测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美(měi)国(guó)的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住房市值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的比例较(jiào)高(gāo)，主要是因为(wèi)住(zhù)房市值高，以及中国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确实存(cún)在，当前的负(fù)面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层面看，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商品不(bù)能(néng)交付的风险。比如，交房(fáng)等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能(néng)交(jiāo)房等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之间(jiān)的购(gòu)房(fáng)合同、购房(fáng)者和银行的按(àn)揭贷款合同(tóng)是两个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购(gòu)房合同向开发商主张(zhāng)权(quán)力，但依(yī)旧需要(yào)根(gēn)据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时(shí)向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风险，进行影响自身信用和(hé)购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦(dàn)房企因(yīn)为市场波动或(huò)经营不善(shàn)，出现资金链断裂等(děng)一系(xì)列问题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况，而房(fáng)企(qǐ)通(tōng)过(guò)与购房者签订的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全(quán)由(yóu)银行承(chéng)担，银行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没(méi)钱”，即没(méi)钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明(míng)确规定了开发企(qǐ)业(yè)预(yù)售商品房(fáng)所(suǒ)得款项应当用于(yú)有关的工程(chéng)建设，商品房(fáng)预售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并(bìng)没有(yǒu)统一(yī)的预(yù)售资金监管规定，各地实行(xíng)“一城(chéng)一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比(bǐ)例为(wèi)总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市(shì)则(zé)按照项目的建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目工程(chéng)总额报价计算重点资金。而(ér)事实是(shì)，不(bù)少购(gòu)房款未进入监管账户、或进(jìn)入监管(guǎn)账户(hù)后被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘(pán)没(méi)有资金(jīn)继续新人进拘留所会挨打吗，拘留所新人进去受欺负吗(xù)建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供却被(bèi)迫继(jì)续还款。那么(me)，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开发时代(dài)的高周转背景下(xià)，抽(chōu)调(diào)预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建设名(míng)义，获得监管(guǎn)账户拨付资金(jīn)，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨(bō)付(fù)的工程(chéng)款(kuǎn)，远超工程进(jìn)度(dù)所需。通过这些方式套(tào)取的(de)资金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设(shè)，形(xíng)成一(yī)种资金循环高周转模式，但(dàn)一定程度上把风险(xiǎn)甩给了(le)购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般设有定金或(huò)预付款保(bǎo)护机制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要求购房者支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付(fù)方式：预付款一般以定金方式支(zhī)付，或按工程(chéng)进度分(fēn)期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进(jìn)度逐(zhú)渐发(fā)放，购房者(zhě)开(kāi)始月供；二是房(fáng)屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提(tí)供期房烂尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房(fáng)出现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保障有两种方(fāng)式，一是期房由政府或第三(sān)方验收合格并提供验(yàn)收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)购房者支付的房(fáng)款。二是开发(fā)商为(wèi)购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金(jīn)一定期(qī)限内无条件(jiàn)返还(hái)，最(zuì)低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一(yī)般为(wèi)房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付(fù)比例最低(dī)可(kě)低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开(kāi)发商(shāng)挪用资金(jīn)，购房(fáng)者的(de)定金及首付款由第三(sān)方公证行或产权(quán)保险公司(sī)的信托账户监(jiān)管。如果开发(fā)商倒闭(bì)导致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购(gòu)房者资金可通(tōng)过(guò)申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任与损失。而(ér)开发(fā)商在房(fáng)屋建(jiàn)设过(guò)程中的资(zī)金全(quán)部来自银行，银行根据工程进度向开发商提供(gōng)一(yī)定(dìng)比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪用(yòng)资金直(zhí)接损害银行利益，银(yín)行有充分动机监管开发商(shāng)施工进度(dù)。开发商在房屋交付时(shí)需取得(dé)由(yóu)政府相关部门经审查后发放(fàng)的验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证(zhèng)向银行得到(dào)购房者(zhě)支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按建造(zào)工期进度支(zhī)付，按(àn)揭按工期放(fàng)款后还(hái)贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或购(gòu)房(fáng)者可购买期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德(dé)国开发商在项目获批(pī)后即可(kě)预(yù)售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定金(jīn)退还。如由于任何原(yuán)因不能购(gòu)买，定金按照德国(guó)法律全部(bù)退(tuì)还(hái)。

　　签署购房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付公证费(fèi)和(hé)土(tǔ)地交易(yì)税，分(fēn)别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包(bāo)含(hán)在购房款中，属于购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国(guó)没(méi)有规(guī)定最低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支(zhī)付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般(bān)来说(shuō)，支付节点可(kě)分为公(gōng)证后、主体完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完(wán)工(gōng)、全部完工，支(zhī)付比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者(zhě)可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率，银行(xíng)按施工节奏(zòu)分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用期(qī)限，期限结束后(hòu)，购(gòu)房者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面，德国(guó)保险公司针对期房设计(jì)了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的(de)功能是(shì)当房(fáng)屋出现(xiàn)重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时，保险公司(sī)保(bǎo)证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发(fā)商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发(fā)商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有(yǒu)一名律师(shī)，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内(nèi)容确认无误后签订(dìng)首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商(shāng)出现(xiàn)财务(wù)、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保(bǎo)险公司赔付(fù)，而超出(chū)10％的(de)部分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合(hé)同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英(yīng)国采(cǎi)取按工程进度付款的方式(shì)，但是交房前(qián)付款比例相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房(fáng)屋必须(xū)经过房产(chǎn)公证公司(sī)的检验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资金监管极为严(yán)格(gé)，资金也由律师(shī)监管(guǎn)，在确认工程进(jìn)度(dù)、支付相关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给(gěi)卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方(fāng)律师转给(gěi)开发商，即资金在进入开发(fā)商(shāng)账户前(qián)经过两道关(guān)口(kǒu)，有利(lì)于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房(fáng)后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本二(èr)战结束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社会上(shàng)“一房二卖(mài)”现象普遍(biàn)，为此，日本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次(cì)修(xiū)订，目(mù)前是唯一一部规范(fàn)期房交(jiāo)易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根(gēn)据日本《宅地(dì)建物(wù)取引业(yè)法》，对(duì)购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求(qiú)开发商必须完(wán)成定金保全措施(shī)才可预售。什么是(shì)定(dìng)金保(bǎo)全措施？即买卖(mài)双方签订购房(fáng)合同时，开(kāi)发商(shāng)向金融机构或指定保证机构或(huò)保险机构(gòu)签(qiān)订定金(jīn)保证(zhèng)委(wěi)托合同，设置购房者(zhě)定金(jīn)的(de)保证或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证(zhèng)金证明书交(jiāo)付给购房(fáng)者。除(chú)定金(jīn)外(wài)，其(qí)他预先支(zhī)付的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金(jīn)融(róng)机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者(zhě)赔付违约金，一(yī)般(bān)约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后(hòu)，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始(shǐ)按(àn)揭(jiē)贷(dài)款，除定金外的剩余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由(yóu)银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　新加坡(pō)期房购(gòu)房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所有资(zī)金进银(yín)行专门项(xiàng)目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房(fáng)后(hòu)满1年保修期(qī)后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商(shāng)有统一(yī)的选购权合同以及订金(jīn)返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订(dìng)金(jīn)，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付15％的(de)首付及(jí)印花(huā)税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同(tóng)样采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工程进度付款的方式，《发(fā)展商条例(lì)》对(duì)期房(fáng)付款流程做(zuò)了统一(yī)详细规定(dìng)，要(yào)求所(suǒ)有开发商遵(zūn)守，支付节(jié)点(diǎn)一般为(wèi)合同签订后(hòu)、地(dì)基(jī)完工、框(kuāng)架完工(gōng)、管道门窗等完(wán)工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也依(yī)照工程进度(dù)放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，购房者(zhě)新人进拘留所会挨打吗，拘留所新人进去受欺负吗的订金与付(fù)款会(huì)存入银行(xíng)专门(mén)的项目资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和(hé)房企重组。一(yī)方面，加大(dà)对刚需(xū)和改善型需求的(de)支持力(lì)度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对局(jú)部停贷(dài)现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力(lì)的金融工具支(zhī)持。另一方面，从(cóng)现在(zài)起，对还在正常运(yùn)转(zhuǎn)的房企包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每(měi)个房企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应充分估计形势(shì)复杂性和人性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效(xiào)机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，如将已支(zhī)付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的(de)保(bǎo)障。余款支(zhī)付环节，建(jiàn)立按(àn)工(gōng)程进度付款机(jī)制或交房后按(àn)揭贷款机制(zhì)，充分(fēn)保护(hù)购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入独立(lì)于开(kāi)发商、银行的第三方(fāng)资金监(jiān)管机构，或(huò)由政府相关(guān)部门直(zhí)接(jiē)监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立(lì)商品房(fáng)保修(xiū)期制度。保(bǎo)修期内，开(kāi)发(fā)商应对房(fáng)屋(wū)质(zhì)量问(wèn)题全权(quán)负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取消商(shāng)品房预售制是(shì)大(dà)势(shì)所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售。另一方面，取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实(shí)质的保障，这样将极(jí)大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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